18日，國家統(tǒng)計局發(fā)佈3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，3月房價繼續(xù)前兩月升溫走勢，漲幅繼續(xù)擴大。與此同時，中國土地勘測規(guī)劃院地價所發(fā)佈的一季度土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受到房地産市場回暖影響，一二線城市中，除哈爾濱外，其他城市一季度住宅地價全部環(huán)比上漲。專家表示，現(xiàn)階段解決房價上漲問題難度較大，但新政將抑制過快上漲勢頭，而新政影響時限將決定於地方政府對新政的執(zhí)行力度。總體來看，二季度房地産市場將整體呈現(xiàn)量縮價穩(wěn)的態(tài)勢。

　　躁動

　　3月70大中城市房價僅1城下降

　　18日，統(tǒng)計局發(fā)佈3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與此前相比，近幾個月來持續(xù)上漲的房價並未出現(xiàn)明顯降溫，漲幅有擴大趨勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有1個(溫州)，持平的城市有1個(泉州)，上漲的城市有68個。環(huán)比價格上漲城市中，漲幅最高為3.2%；與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲城市有67個。3月份，同比價格上漲城市中，漲幅最高為11.2%。高於2月環(huán)比最高3.1%，同比最高8.2%的漲幅。

　　二手住宅價格變動情況方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有1個，上漲的城市有66個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%；與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，上漲的城市有59個。3月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析3月份房價變動情況時認(rèn)為，3月房價上漲與需求集中釋放有關(guān)，是“需求集中釋放助漲3月房價”。他表示，3月份房地産市場進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季，成交情況往往比前兩個月都要活躍，加之各地房地産市場調(diào)控細(xì)則出臺前，潛在購房者擔(dān)心實施細(xì)則出臺後政策從緊、購房成本進(jìn)一步增加，因而急於入市導(dǎo)致需求集中提前釋放，開發(fā)商隨之取消優(yōu)惠甚至上調(diào)價格，助漲了3月份房價。

　　鏈家地産市場研究中心分析指出，截至今年3月，新建商品住宅價格持續(xù)上漲的時間已經(jīng)達(dá)到10個月。70大中城市住宅價格指數(shù)變化中，北上廣深四個一線城市新建商品房價格環(huán)比漲幅依然佔據(jù)前四位。另一方面，限購城市新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比指數(shù)分別為101.22和100.71，未限購城市分別為100.93和100.51，“限購城市價格漲幅依然高過未限購城市。”

　　“但是，較快增長的勢頭也在發(fā)生變化。”鏈家方面表示，3月新建商品住宅價格環(huán)比增速比2月份大幅回落，漲幅接近持平。“經(jīng)過上個月的大幅增長，環(huán)比上漲城市數(shù)量基本達(dá)到穩(wěn)定，並且已經(jīng)接近全部上漲的高峰。預(yù)計在進(jìn)入二季度以後，新建商品住宅漲價難度增加，價格上漲趨勢受到抑制”。

　　上漲

　　一季度地價增幅加大

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所18日發(fā)佈的一季度土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受到房地産市場回暖影響，一二線城市中，除哈爾濱外，其他城市今年一季度住宅地價全部環(huán)比上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，在105個重點監(jiān)測城市中，92城一季度住宅地價環(huán)比上漲，漲幅超過3%的城市共8個。其中，住宅地價增速最快的河南省安陽市環(huán)比漲幅高達(dá)12.18%，而深圳則以5.7%的漲幅居次。

　　“地價水準(zhǔn)小幅上漲，環(huán)比、同比增長率低位加速。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松告訴《經(jīng)濟參考報》記者，國際經(jīng)濟形勢複雜，國內(nèi)經(jīng)濟溫和復(fù)蘇，流動性仍居高位是一季度以來地價持續(xù)上漲的宏觀背景。

　　此外，在“國五條”新政實施前的3月份，“末班車”效應(yīng)明顯，房地産市場各項指標(biāo)上升明顯，成為影響商住地價變化的重要力量。從同比漲幅來看，住宅地價同比上漲的城市由上一季度的74個增至91個，漲幅超過5%的城市有27個。趙松介紹説，“地價同比增幅持續(xù)兩個季度上漲，漲幅有所擴大。”

　　不過，趙松解釋，同比漲幅偏大的主要原因是去年同期土地市場遇冷，處於歷史低谷。她表示，“區(qū)域間冷熱不均的狀況在土地市場表現(xiàn)得更為明顯。以一二線城市為主的35個重點監(jiān)測城市為例，其各項監(jiān)測指標(biāo)均高於105個城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)，其中包括地價總水準(zhǔn)、商服、住宅和工業(yè)地價水準(zhǔn)”。

　　值得注意的是，2013年第一季度，中國105個主要監(jiān)測城市的土地供應(yīng)面積達(dá)到今年高值，同比增長8.98%，其中房地産開發(fā)用地同比增幅超過40%，達(dá)到2010年第3季度以來的新高。

　　對於年內(nèi)土地市場的變化，趙松預(yù)計，第二季度城市地價總體水準(zhǔn)繼續(xù)溫和上漲。她呼籲，官方在探索房地産市場調(diào)控長效機制的同時，儘快公佈相關(guān)制度建設(shè)的時間節(jié)點與量化目標(biāo)，避免炒作干擾，輔助公眾建立穩(wěn)定預(yù)期。

　　國土部16日公佈2013年全國住房用地供應(yīng)計劃，據(jù)各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍。值得一提的是，2013年的供地計劃中，70個大中城市住房用地計劃供應(yīng)5.03萬公頃，是過去5年年均實際供應(yīng)量(4.03萬公頃)的1.2倍。而一線城市(北、上、廣、深)計劃供應(yīng)量則同比增加2.8%。

　　“儘管國土部表示今年計劃供地量是2008-2012年年均實際供應(yīng)量的1.5倍，符合宏觀調(diào)控要求，但今年的供地目標(biāo)實際是偏低的”。C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟參考報》記者，根據(jù)以往數(shù)據(jù)來看，15.08萬公頃的供應(yīng)量是2010年以來計劃供應(yīng)量的最低值，與2012年最初制定的供地計劃相比，同比下降了12.6%。

　　楊晨青進(jìn)一步分析指出，目前來看，“國五條”細(xì)則並未對一手房市場造成直接影響，房企抱有房價上漲的預(yù)期，各地項目漲價現(xiàn)象已不少見。“而商品住宅用地供應(yīng)量的下滑勢必導(dǎo)致未來幾年商品住宅市場新增供應(yīng)將處於低位，供需關(guān)係的緊張進(jìn)而會對全國房價上漲起到一定的助推作用。同時，也勢必導(dǎo)致土地市場競爭激烈，進(jìn)而地價將進(jìn)一步攀升，由此導(dǎo)致房價也隨之水漲船高”。

　　趨勢

　　二季度量縮價穩(wěn) 後勢難判斷

　　3月底，北京、上海、廣州和深圳等城市相繼出臺房地産市場調(diào)控實施細(xì)則，並公佈房價控制目標(biāo)，房地産市場調(diào)控政策進(jìn)一步明朗。對此，劉建偉表示，隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計4月份房價走勢可望趨穩(wěn)。

　　“二季度房價將整體量縮價穩(wěn)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者採訪時表示，4月是“國五條”執(zhí)行的首月，二手房購房者已部分轉(zhuǎn)向觀望狀態(tài)，另一方面由於控制價格增幅，各地也會收緊新房的審批，控制部分高房價樓盤入市，均會帶來成交量的減少與價格漲幅的下調(diào)。

　　中國房地産業(yè)協(xié)會副會長朱中一也認(rèn)為，在細(xì)則落地後的一段時間，房地産市場將經(jīng)歷短暫的低潮。一方面，在3月瘋狂成交已提前消化部分購房需求的背景下，二手房買賣雙方開始對後市進(jìn)行觀望；另一方面，經(jīng)過2012年的回補後資金鏈較好的房地産企業(yè)開始觀望，延緩入市節(jié)奏。

　　“但後期房地産市場走勢仍很難判斷。”朱中一表示，雖然二季度房價隨著新政落實的影響將較為穩(wěn)定，但新政影響的持續(xù)時間，後半年房價趨勢仍很難判斷。

　　朱中一認(rèn)為，後半年房價取決於宏觀經(jīng)濟好壞與地方對新政的執(zhí)行力度。若執(zhí)行力度強，則新政影響持續(xù)時間長，反之亦然。

　　“解決房價上漲問題，現(xiàn)階段難度較大，但新政將抑制過快上漲勢頭。”趙路興指出，由於我國住房需求地域性較強，較為集中“國五條”等調(diào)控政策只是一時之舉，房地産市場也的確會在短時間內(nèi)穩(wěn)定，但這只是贏得一段時間，並不會解決根本問題。

　　趙路興認(rèn)為，近期高漲的房價加強地方執(zhí)行“國五條”調(diào)控政策的壓力，也進(jìn)一步倒逼中央加速長效機制進(jìn)展，例如擴大房産稅試點、擴寬投資渠道等內(nèi)在體制機制的改變。

　　朱中一也指出，北京20%差額徵稅方案基本代表國家聲音，也進(jìn)一步展示出國家未來的調(diào)控思路，那就是通過稅收抑制房價過快上漲。

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