北京樓市持續(xù)熱銷的勢(shì)頭伴隨著國(guó)五條及陸續(xù)發(fā)佈的細(xì)則，在一季度末戛然而止。自3月下旬起，北京多個(gè)熱銷項(xiàng)目傳出網(wǎng)簽被暫停的消息，緊接著，金茂悅、首開國(guó)風(fēng)美唐等項(xiàng)目新一期取證房源被住建委駁回。而調(diào)控力度仍在升級(jí)，4月10日，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京將形成限價(jià)房序列管理，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)預(yù)售許可證。但是截止到記者發(fā)稿時(shí)，住建委並未就限價(jià)、限證給予回應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)稱熱銷項(xiàng)目網(wǎng)簽被暫停

　　“儘管4月8號(hào)北京房地産交易網(wǎng)簽已經(jīng)恢復(fù)，但目前還有幾十個(gè)項(xiàng)目的銷售許可證被壓著不發(fā)。”一個(gè)剛剛獲得“解套”進(jìn)入正常銷售的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　據(jù)記者了解，3月30日公佈北京國(guó)五條細(xì)則的同時(shí)，北京市住建委就曾下達(dá)通知：2013年3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，北京市房地産交易系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，暫停購房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約。而據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，早在建委發(fā)佈該通知前一週(3月23號(hào)左右)，自己所在的項(xiàng)目已經(jīng)無法登陸網(wǎng)簽系統(tǒng)。“當(dāng)時(shí)並不知道是什麼情況，後來才知道有20個(gè)熱銷項(xiàng)目被暫停了網(wǎng)簽，我們是其中之一。”記者同時(shí)獲悉，該項(xiàng)目在向相關(guān)部門諮詢時(shí)得到的答覆為：144平米以下，成交價(jià)格高於18000元/平米，144平米以上，成交價(jià)格高於19000元/平米的項(xiàng)目將停止網(wǎng)簽錄入。

　　然而經(jīng)過調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)並非所有在售價(jià)格高出上述標(biāo)準(zhǔn)的普宅項(xiàng)目都被叫停。位於通州區(qū)的華遠(yuǎn)·銘悅世家目前在售均價(jià)為21800元/平米，此次並未被列入暫停網(wǎng)簽的項(xiàng)目之列。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示：“此輪受到限制的主要是市場(chǎng)上關(guān)注度較高的項(xiàng)目，相關(guān)部門的舉措也是寄望于能夠起到一定警示作用。”

　　“取證難”成房企心病

　　通過採(cǎi)訪，記者了解到目前北京耳熟能詳?shù)捻?xiàng)目大多遇到了“取證難”的問題。而根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公開資訊顯示，進(jìn)入3月下旬，項(xiàng)目預(yù)售審批速度明顯放緩，自3月15號(hào)至今共有11個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，其中4月份以來僅有京投萬科新里程和望京金茂府兩項(xiàng)目獲得銷售許可。

　　然而取證難已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目推盤節(jié)奏産生了影響。原計(jì)劃4月初開盤的亞奧金茂悅相關(guān)人士告訴記者：“預(yù)售證拿不到，開盤時(shí)間只能延期。”一家知名房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，現(xiàn)在手上有證的開發(fā)商普遍很開心，因?yàn)橛惺颤N貨都能出去；但是對(duì)於貨量充裕但沒法拿到證的項(xiàng)目而言就非常“痛苦”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，3月底京版細(xì)則的出臺(tái)，開發(fā)商或主動(dòng)或被動(dòng)，都開始放緩了供應(yīng)節(jié)奏。一方面開發(fā)商需要消化政策，制定新的銷售策略，而另一方面住建委對(duì)於預(yù)售證發(fā)放更加嚴(yán)格，對(duì)於部分漲價(jià)項(xiàng)目不予發(fā)放預(yù)售許可證，使得部分項(xiàng)目不得不推後入市重新核定價(jià)格。

　　“緊箍咒”效應(yīng)將持續(xù)

　　隨著政策的不斷推進(jìn)，房企頭上的“緊箍咒”也是越來越緊。第一太平戴維斯住宅銷售部總監(jiān)陳明認(rèn)為，政府這次的調(diào)控決心還是很大的，但多數(shù)房企也有了相應(yīng)的準(zhǔn)備，無論是心理還是資金方面，面對(duì)調(diào)控可能還是會(huì)堅(jiān)持一段時(shí)間。“據(jù)我和多個(gè)房企溝通，感覺到今年6月份，可能會(huì)是一個(gè)坎，如果政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一些政策，開發(fā)商下半年日子將非常不好過。”

　　陳明同時(shí)分析稱，主管部門對(duì)於取證的控制，可能會(huì)儘量少發(fā)價(jià)格較高的證，將一些售價(jià)較高的項(xiàng)目推遲入市；從開發(fā)商的角度可能就會(huì)通過各種辦法嘗試過關(guān)，比如説價(jià)格過高不好報(bào)批，可以將毛坯變精裝等進(jìn)行價(jià)值拆分；或者先賣位置最好的、價(jià)格最高的樓座，從高到低進(jìn)行銷售，也能實(shí)現(xiàn)新一期樓盤低於上一期的價(jià)格。

　　■ 專家觀點(diǎn)

　　限價(jià)或?qū)?dǎo)致延期開盤

　　●郭毅(亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān))

　　如果限價(jià)等行政干預(yù)越來越嚴(yán)格，或?qū)?dǎo)致開發(fā)商採(cǎi)取延期開盤的方式應(yīng)對(duì)。開發(fā)商的操盤策略可能會(huì)重新調(diào)整，從“低開高走”改為“高開低走”；或是調(diào)整開盤産品，先推出位置或戶型稍次。定價(jià)相對(duì)較低的樓盤。

　　此外，限價(jià)或延長(zhǎng)開發(fā)商拿證週期。國(guó)五條後，購房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，開發(fā)商需要重新審視其客群是否足以支撐開盤，而不少將入市的老項(xiàng)目後期更需重新調(diào)整定價(jià)。如此一來，一些原本打算4月入市的項(xiàng)目或擱置或延期，傳統(tǒng)的4、5月供應(yīng)高峰在今年可能將很難出現(xiàn)。

　　限價(jià)不能從根本上解決供需矛盾，它只能是短期的行政干預(yù)，起到短期內(nèi)穩(wěn)定價(jià)格漲幅的作用，並不可能長(zhǎng)期持續(xù)。

　　限價(jià)令市場(chǎng)價(jià)格失真

　　●陶紅兵(高策地産服務(wù)機(jī)構(gòu)董事總裁)

　　有關(guān)部門為穩(wěn)定價(jià)格漲幅，採(cǎi)取限價(jià)、暫停網(wǎng)簽、不發(fā)預(yù)售證的方式，開發(fā)商利潤(rùn)降低，缺乏銷售的積極性，會(huì)使開發(fā)商封盤，減少供應(yīng)量，增加供需矛盾。

　　短期看，價(jià)格的漲幅得到控制，但擬售價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，會(huì)産生諸多問題。比如供應(yīng)少需求多，排號(hào)難度增加，黃牛高價(jià)倒賣號(hào)，增加消費(fèi)者購房成本；再如開發(fā)商按照限價(jià)申報(bào)，採(cǎi)取內(nèi)部認(rèn)購，消費(fèi)者很難買到新房，只能高價(jià)購買二手房，反過來又刺激了二手市場(chǎng)。

　　在地價(jià)未降時(shí)，採(cǎi)取限價(jià)就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格失真，開發(fā)商利潤(rùn)受到擠壓，拿地意願(yuàn)降低，影響土地財(cái)政收入。價(jià)格管制與社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)相悖，限價(jià)註定只是暫時(shí)的手段。

　　■ 追訪

　　將引導(dǎo)開發(fā)商新盤定價(jià)

　　針對(duì)最近20個(gè)熱銷項(xiàng)目被住建委暫停網(wǎng)簽等傳言，4月10日，記者致電北京市住建委宣傳中心。但是截至記者發(fā)稿，住建委仍未給予相關(guān)回應(yīng)。

　　不過，4月10日，北京市住建委主任楊斌在做客城市服務(wù)管理廣播時(shí)，對(duì)備受關(guān)注的相關(guān)問題做出了表態(tài)。據(jù)報(bào)道，楊斌當(dāng)時(shí)表示，目前正在研究限價(jià)房序列管理的具體細(xì)則，措施將包括，新盤報(bào)價(jià)不能高於該樓盤此前成交價(jià)，也不能高於周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)格。如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)預(yù)售許可證，或者對(duì)於成交資格不予備案等，通過合理指導(dǎo)確保房?jī)r(jià)不會(huì)過快上漲。

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]