新國五條的出臺影響巨大。昨天是新政細(xì)則發(fā)佈後的首個工作日，資本市場的反應(yīng)似乎超出人們的預(yù)期，地産板塊暴跌超8%。而對於新房與二手房租賃市場，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房交易量將上升，二手房租金也將有所上漲。

　　“新國五條”如同一枚重磅炸彈，直接導(dǎo)致昨天的地産板塊徹底淪陷，從而帶動滬指暴跌近百點。截至收盤，地産板塊跌幅達(dá)8.52%，招商地産、保利地産、金地集團(tuán)、萬科A、三湘股份、上實發(fā)展、蘇寧環(huán)球、首開股份、中糧地産、榮盛發(fā)展等近50隻股跌停，板塊內(nèi)144隻個股僅東湖高新、S*ST天發(fā)、天倫置業(yè)三股飄紅。

　　京華時報記者陽荻雯潘秀林王浩嬌孫雪梅邢飛

　　京華時報製圖何將

　　股市反應(yīng)

　　35億資金逃離地産板塊

　　數(shù)據(jù)顯示，昨天有超過35億元的資金逃離地産板塊，“招保萬金”四大地産股分別凈流出1.25億元、3.81億元、7.45億元、2.17億元，佔地産板塊凈流出的41%。

　　地産板塊暴跌，讓重倉地産股的基金很受傷，其中普通股票型尤甚。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，共計652隻基金持有地産類股票，僅昨天一天市值縮水近70億元。其中中歐小盤持有8隻地産股，共計1557.37萬股，市值達(dá)16503.32萬元，為持有地産股數(shù)最多的基金，昨天市值縮水1512.55萬元。從市值縮水幅度看，深100ETF、工銀價值、廣發(fā)小盤、博時價值、中郵優(yōu)選成為縮水前五強(qiáng)，分別縮水19392.74萬元、18145.73萬元、16326.25萬元、15876.10萬元、12429.25萬元。

　　未來走勢

　　地産股短期或慣性下跌

　　銀泰投資首席投資顧問段長英認(rèn)為，“新國五條”一定程度上提升了投資地産的交易成本，未來又面臨房産稅提升持有成本，地産板塊的收益率吸引力將大大降低，房地産的投資屬性一定程度上得到抑制，地産板塊估值和盈利都要面臨壓力，一定時期內(nèi)投資者應(yīng)儘量規(guī)避地産板塊。

　　大同證券投資顧問張誠表示，短期看，如果新政從嚴(yán)實施對於二手房交易必然會帶來一定影響，但在一線城市剛需強(qiáng)烈、供給不足並且對於存量房持有者不存在任何成本壓力的情況下，最終稅費成本仍然將會向購房者轉(zhuǎn)移。同時政策的實施也將使得剛需在購房時更偏向於購買新房，從而給部分剛需強(qiáng)烈的一線城市地産公司帶來量價保證。因此單就此項政策來看，市場短期反應(yīng)過於強(qiáng)烈。昨天的市場表現(xiàn)更多的是反映了投資者和廣大圍觀群眾對於未來地産及相關(guān)政策走向的不確定性。短期內(nèi)地産板塊仍面臨慣性下跌，需提防風(fēng)險。但從板塊基本面看，暴跌後的估值修復(fù)存在一定投資機(jī)會，投資者可耐心等待恐慌情緒釋放後再考慮介入。

　　對於不同的産品類型，新政的影響並不相同。新房市場方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政將利好首次置業(yè)的剛需樓盤，改善型的中端樓盤將被壓抑，而高端項目則基本不受影響。

　　新房産品不同影響有差別

　　或利好剛需樓盤

　　亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，二手房個人所得稅的增加，使得計劃購買二手房的客群分成幾類：一是堅持購買，二是放棄購買轉(zhuǎn)為租賃，三是放棄購買二手房改買新房。對於第三類情況，這部分改買新房的客群由於受到資金限制，一般會選擇購買五環(huán)或六環(huán)以外的剛需盤，所以對剛需項目來説，購房客戶反而有可能得到補(bǔ)充。

　　改善升級被壓抑

　　郭毅認(rèn)為，4萬-6萬元/平方米這個價格段一般在四至五環(huán)區(qū)間，購買者以改善性需求為主，往往需要賣小買大，而二手房稅費增加，“賣小”實際所得可能會減少，再加上如果二套房首付比例提高，“賣小買大”若不足以支付提高後的首付款，就會影響到改善型購房者的升級置業(yè)，不利於這部分樓盤銷售。

　　而對於6萬元/平方米以上的高端盤，多處於三環(huán)以內(nèi)位置，購買者更多的是作為企業(yè)名片、企業(yè)會所或是出於個人興趣收藏華宅，這些財富階層通過以公司名義購買可規(guī)避購房資格審查，受影響較小。

　　購房資格審查更嚴(yán)

　　細(xì)則還規(guī)定，購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同(認(rèn)購)前，而非之前在貸款環(huán)節(jié)才會認(rèn)真審核購房資格。北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊認(rèn)為，此規(guī)定不僅重申了之前的限購政策，還在源頭限制了開發(fā)機(jī)構(gòu)在銷控方面“耍滑頭”。如之前有些開發(fā)機(jī)構(gòu)在出售新盤時，會利用“認(rèn)購”這一環(huán)節(jié)將一些“潛力房源”即具有漲價因素的房源“佔上”，讓購房人無法購買，之後加價銷售。這種情況或因購房資格審查這一環(huán)節(jié)的提前而無法實施。

　　購房成本增加將迫使一部分買房者轉(zhuǎn)向租房市場，短期內(nèi)，租賃市場會隨著需求上升而租金上漲。

　　二手房租金或上漲

　　世聯(lián)地産分析認(rèn)為，交易稅費的上升將明顯削弱二手房需求，潛在業(yè)主轉(zhuǎn)買為租，從而推升租金走高。張磊認(rèn)為，對於租金市場，新政會産生間接的影響，按照市場以往規(guī)律，這20%的個稅一般會轉(zhuǎn)嫁給買方，會使一部分資金有限的客戶暫停購房行為，重回租賃市場，造成需求大於供應(yīng)，從這個角度講，租金會出現(xiàn)一定的上升。

　　■觀點

　　SOHO中國董事長潘石屹

　　增交易成本阻礙了流通

　　中國每人平均住房面積已超過35平米，總量已不缺，只是有人房多，有人沒房住，解決的方法應(yīng)是疏導(dǎo)和流通。從第三套房開始徵收房産稅，把大量閒置房産逼到二手房市場，加大供應(yīng)量，房價自然下降，同時，應(yīng)減免幾年二手房交易的所有稅費，讓房地産市場得到釋放，而不是增加交易稅費阻礙流通。

　　全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵

　　提高二套房首付更管用

　　李稻葵昨天在兩會上接受採訪時表示，新國五條細(xì)則，最有實際效果的是，二套房首付提高和利率提高，增值稅不見得實用，好看不中用。長期來説是對的，但存在如何界定增值的問題，例如買了毛坯房，住了很多年，內(nèi)部裝飾也在不斷提高，要如何界定增值呢？

　　全國政協(xié)委員、中瑞岳華會計師事務(wù)所高級合夥人張連起

　　20%個稅可能誤傷普通居民

　　增收20%的個稅，可能會誤傷普通居民。對於可能影響公信力的政策，不宜粗糙實施。目前，很多家庭有以小房換大房、以舊房換新房的需求，屬於改善性需求。如果出售就收20%的個稅，無疑會增加這部分人群的購房負(fù)擔(dān)。此外，加重二手房交易稅負(fù)，負(fù)擔(dān)必然轉(zhuǎn)嫁到新房上，推動新房漲價，調(diào)控目標(biāo)或適得其反。

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]