國內房地産行業(yè)歷經15年的繁榮期，高速增長時代正在黯然謝幕，未來房地産市場份額將逐步向龍頭企業(yè)集中，中小房企的成長和生存空間將越來越有限，生存危機將如影隨形。

　　過去簡單的圈地運動後，持地待漲的價值創(chuàng)造模式將被削弱，房地産産業(yè)鏈的價值創(chuàng)造正被重構，以醫(yī)療服務為代表的房地産服務業(yè)或開啟一個嶄新時代。目前已有宜華地産、世榮兆業(yè)、運盛實業(yè)將産業(yè)鏈延伸至投資醫(yī)療服務領域，醫(yī)療服務行業(yè)或成房企轉型的新富礦。此外，華業(yè)地産正在嘗試轉型養(yǎng)老和醫(yī)院等行業(yè)，已設立全資子公司北京華業(yè)康年經營管理有限公司，負責公司養(yǎng)老事業(yè)運營與管理。

　　房企扎堆“從醫(yī)”，對公司的市值管理與持續(xù)盈利都有所裨益。業(yè)內人士建議，一些“不差錢”的房企可以將專科醫(yī)院作為産業(yè)鏈延伸的切入口。

　　房地産服務業(yè)前景可期

　　自1998年以來，中國房地産業(yè)已經歷15年的繁榮，儘管2008年曾有波動，但並未改變大趨勢。但當前的種種跡象表明，中國房地産超級繁榮、高速增長的時代正在謝幕，未來將進入強者恒強、市場份額向龍頭企業(yè)集中的新時代。

　　河南建業(yè)地産股份有限公司董事長胡葆森指出，房地産CR5（前五強銷售額/全國新建商品房銷售額）從2007年的4.5%已提升至2013年的8.7%，反映的就是這一趨勢。在這樣的大趨勢下，小型房企的成長和生存空間勢必越來越有限，中小房企或將面臨更為嚴峻的生存危機。

　　胡葆森的觀點得到住建部政策研究中心主任秦虹的贊同。她表示，從2014年開始，房地産業(yè)的增速很難再保持兩位數(shù)以上，今後增長速度將會逐年下降，2014年的房地産市場將分化非常明顯。房地産企業(yè)不能夠再沿用過去傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式，未來中國高速增長的消費將會改變很多中小城市的區(qū)位價值，未來房地産市場格局也將相應發(fā)生大的改變，房地産企業(yè)應該抓住結構性機會。

　　從前述兩位業(yè)內專家的話不難看出，中小房企在這一萬億市場中的逐利將更顯艱難。根據(jù)海通證券的測算，目前房地産市場對GDP增長的貢獻正逐步走向平衡。與過去十年需求與供給的“喇叭狀缺口”相比，目前這一缺口正處於收斂過程。未來房地産市場將進入更為細分的時代，這也意味著簡單的土地價值創(chuàng)造將面臨挑戰(zhàn)，以往圈地待漲的商業(yè)模式或被改寫。

　　2010－2013年間，地價和房價複合增速僅分別為5.84％和5.16％——長期大量持有土地等待價值提升的時代已經逐步過去。伴隨土地價值鏈的逐步平緩，從成熟國家的實際經驗判斷，房地産金融和房地産服務産業(yè)鏈有望成為地産價值創(chuàng)造的新環(huán)節(jié)。

　　那麼，什麼是房地産服務産業(yè)鏈呢？海通證券涂力磊將其分為四大部分，包括城市配套、房地産金融、仲介服務和物業(yè)服務。在此基礎上，房地産服務産業(yè)鏈還可以進一步細分，如專職做好城市配套服務商，包括智慧社區(qū)、公共服務（物流地産、醫(yī)療地産、養(yǎng)老地産等），還有以解決就業(yè)為主的産業(yè)地産。

　　按照涂力磊的調研判斷，國內的房地産業(yè)走過“簡單粗暴”的圈地運動後，房地産服務産業(yè)鏈有望逐步崛起。2012年，美國房地産開發(fā)、房地産服務、房地産經紀業(yè)務收入佔比分別為38％、42％和20％；而我國對應的這組數(shù)據(jù)分別是87％、11％和2％。換句話説，美國房地産服務業(yè)務收入佔比達62％，而我國僅為13％，未來發(fā)展空間十分巨大。

　　當前，一些嗅覺靈敏的房企已開始在房地産服務業(yè)上投石問路。如華夏幸福自稱秉承“推動中國産業(yè)升級”的偉大使命，堅持“打造産業(yè)新城，建設幸福城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，努力使所開發(fā)的區(qū)域“經濟發(fā)展、社會和諧、人民幸福”，致力於成為引領全球産業(yè)升級與城市發(fā)展的産業(yè)新城運營商。

　　但是更多的房企則將醫(yī)療服務作為自己在房地産服務産業(yè)鏈上的延伸，醫(yī)療行業(yè)由於毛利率高、現(xiàn)金流充沛等諸多優(yōu)勢，正成為不少房企轉型探索的新領域。如鳳凰股份決定投資5億元成立專業(yè)的養(yǎng)老産業(yè)公司，致力於養(yǎng)老産業(yè)的研究、開發(fā)、運營與管理。運盛實業(yè)則下決心做大做強醫(yī)療服務産業(yè)，同時輻射可穿戴醫(yī)療、養(yǎng)老康復等領域。世榮兆業(yè)則介入醫(yī)療器械生産業(yè)務，同時涉足橫琴新區(qū)的醫(yī)院項目。此外，華業(yè)地産也正在嘗試轉型養(yǎng)老和醫(yī)院等行業(yè)，已設立全資子公司北京華業(yè)康年經營管理有限公司，負責公司養(yǎng)老事業(yè)運營與管理。

　　中國證券報記者的調研資訊顯示，在醫(yī)療領域有想法的房企絕不止上述公司。

　　世榮兆業(yè)的啟示

　　“作為小型房企，轉型得越早，越有望重生。”國信證券研究員區(qū)瑞明表示，世榮兆業(yè)選擇向醫(yī)療服務領域延伸是個明智的選擇，可看作是中小房企産業(yè)鏈延伸的一塊模板。

　　在登陸A股的144家房企中，若按照“營業(yè)收入和銷售商品與勞務收到的現(xiàn)金”進行排序，世榮兆業(yè)僅分別位列96位和89位。在未來行業(yè)集中度提升的趨勢下，公司並無優(yōu)勢與全國及區(qū)域龍頭抗衡，若繼續(xù)以地産為主業(yè)，發(fā)展空間毫無疑問將面臨龍頭房企的擠壓。

　　世榮兆業(yè)6月23日晚間發(fā)佈公告表示將“曲線跨界”進入醫(yī)療服務行業(yè)。區(qū)瑞明認為這一延伸途徑靠譜。本次“跨界”中，世榮兆業(yè)全資子公司世榮投資擬出資1000萬元，通過增資方式取得珠海至和置業(yè)投資有限公司（簡稱“至和置業(yè)”）81%股權，從而獲得“橫琴國際生命科學中心”項目的投資、開發(fā)及經營權利。未來至和置業(yè)將根據(jù)需要引進新的投資者，但世榮投資將依然保持控股股東地位。

　　至和置業(yè)成立於2014年2月，註冊資本10萬元，現(xiàn)有2名股東：珠海至和投資管理有限責任公司持有至和置業(yè)90%股權，栗振華持有至和置業(yè)10%股權。

　　至和置業(yè)已于2014年5月與珠海市橫琴新區(qū)管理委員會、廣州醫(yī)科大學附屬第一醫(yī)院，就投資建設“橫琴國際生命科學中心”項目簽訂了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。“橫琴國際生命科學中心”項目位於國家級新區(qū)橫琴新區(qū)，規(guī)劃用地面積約20萬平方米，計容建築面積約40萬平方米。項目內容主要包括：投資一所三級甲等綜合醫(yī)院，配套病床數(shù)不少於1000張，以滿足本區(qū)域居民醫(yī)療保障及高端國際醫(yī)療服務的需求；建設先進的智慧健康療養(yǎng)康復中心，以粵、港、澳三地人口為主要服務對象，配備包括智慧設備中心、健康雲(yún)、多組學監(jiān)測中心、養(yǎng)生調理中心、美容抗衰老中心等在內的智慧化健康療養(yǎng)康復服務；引進國內外最先進的基因研究機構，設立臨床基因研發(fā)和檢測中心，為境內外客戶提供基因檢測、基因干預、基因治療等應用服務；開發(fā)醫(yī)學研究中心、國際交流與會議中心等商業(yè)服務配套設施。

　　“世榮兆業(yè)通過橫琴國際生命科學中心開始涉足醫(yī)療健康産業(yè)，是公司實施多元化戰(zhàn)略轉型的第一步，公司未來轉型的主攻方向依然是醫(yī)療健康産業(yè)。”區(qū)瑞明解釋稱，預計醫(yī)療産業(yè)將成為公司重要的盈利增長點，公司的市值管理能力也將得以大幅提升。

　　此外，世榮兆業(yè)土地儲備豐富，在珠海的可售建築面積就超過300萬平米，90%尚未開發(fā)且地價十分低廉，樓面地價大約100元/平米，即使考慮土地硬化成本，也僅為300-500元/平米。區(qū)瑞明認為，在公司向醫(yī)療、健康産業(yè)轉型的過程中，公司可採取出售上述優(yōu)質土地儲備項目股權或抵押等方式獲取轉型所必需的資金，可以為轉型提供充分的“子彈”。

　　世榮兆業(yè)在企業(yè)規(guī)模、轉型之路、可流通籌碼方面，與牛股“宜華地産”有很多相似之處：企業(yè)規(guī)模在行業(yè)中均較小，過往業(yè)績不穩(wěn)定，並沒有享受到房地産行業(yè)盛宴；在本輪房企轉型的浪潮中，實施轉型態(tài)度都較為堅決。

　　在調結構、轉變經濟增長方式的背景下，傳統(tǒng)行業(yè)中的上市企業(yè)實施轉型，較容易觸發(fā)二級市場行情。世榮兆業(yè)6月23日發(fā)佈公告至7月31日，股價已經上漲30%。區(qū)瑞明認為，對房企轉型的“追捧”正成為當下A股投資的一大熱點。

　　例如：新華聯(lián)，今年以來實施轉型，在公告于韓國涉足娛樂地産後，股價最大漲幅高達47%；世聯(lián)行，實施祥雲(yún)戰(zhàn)略、佈局大數(shù)據(jù)以來，股價從最低點一路上漲，最高時累計收益超過37%；鳳凰股份，自去年10月23日發(fā)佈涉足養(yǎng)老領域公告後，截至3月3日，累計收益達77.8%；萊茵置業(yè)，在宣佈收購洛克能源公司進軍新能源領域後，股價最高收益達45%。

　　錯位競爭走“專科”道路

　　房企將産業(yè)鏈延伸至醫(yī)療服務領域，簡而言之就是經營民營醫(yī)院。

　　南京中醫(yī)藥大學熊季霞教授指出，我國的醫(yī)療消費市場是一個不斷擴張、潛力巨大的市場，醫(yī)療消費的不斷增長為醫(yī)院的發(fā)展提供了巨大的市場空間。而且，我國醫(yī)療服務市場的逐步放開，使得民營醫(yī)院有望從中分得一定市場份額。尤其是具有專科特色優(yōu)勢的民營醫(yī)院，迎合了部分城市富裕人口的醫(yī)療需求，有望得到較快發(fā)展。國家醫(yī)療服務體系分類管理和改革措施，鼓勵民營醫(yī)院參與市場競爭，為擁有醫(yī)療服務優(yōu)勢的民營醫(yī)院創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件。

　　“當前發(fā)展民營營利性醫(yī)院機遇難得，前景看好，當然也有一定風險，發(fā)展專科特色醫(yī)院可以説是房地産企業(yè)轉型的最佳途徑。”熊季霞表示，在當前公立醫(yī)院幾乎壟斷國內醫(yī)療市場的現(xiàn)狀下，房地産企業(yè)依靠強大的資金支援，採取“錯位競爭”方式，走“大專科、小綜合”道路，成長會較為迅速。

　　目前，公立醫(yī)院多采用“小專科、大綜合”的模式，加之老百姓看病首選公立醫(yī)院，因此造成公立醫(yī)院的醫(yī)療資源處於極度緊張狀態(tài)，往往難以滿足老百姓看病需要。為避免與公立醫(yī)院的正面交鋒，民營醫(yī)院可採取“錯位競爭”的方式，大力發(fā)展公辦醫(yī)院較為薄弱的專科，如耳鼻喉專科、骨科、乳腺專科、皮膚病專科、腫瘤專科等，有望實現(xiàn)“後來居上”。

　　熊季霞表示，走專科路線不僅符合市場定位，也是國家政策的題中之意。民營醫(yī)院的主要功能是滿足社會不同層次患者的醫(yī)療需求，增加就醫(yī)選擇。所以，政府不鼓勵發(fā)展“小而全”的民營醫(yī)院，而是鼓勵發(fā)展規(guī)模較大或是一些專科特色明顯，可以滿足百姓需要的醫(yī)院。

　　從中國各大城市目前醫(yī)院佈局的情況來看，綜合型醫(yī)院佔了大部分。經過幾十年發(fā)展的公立醫(yī)院科室齊全、綜合實力雄厚，民營醫(yī)院很難與其正面競爭。此外，綜合型營利性醫(yī)院目前醫(yī)療服務價格要明顯高於非營利性醫(yī)院，病人可能更多選擇費用較低的非營利性醫(yī)院就診。這樣，投資經營綜合型醫(yī)院有可能會面臨市場危機，投資風險大。因此，發(fā)展民營醫(yī)療機構要向專科醫(yī)院和特色方面發(fā)展，只有集中力量發(fā)展專科，才能形成競爭優(yōu)勢。投資方要盡可能號準需求“脈搏”，把資金投到短缺項目上，不宜搞“小而全”，以減少醫(yī)療市場惡性競爭，避免資源浪費。

　　白雲(yún)心理醫(yī)院院長王德民為轉型房企支了另一招。王德民説，房企資金實力雄厚，在發(fā)展專科醫(yī)院的同時，一定要走連鎖化、規(guī)模化經營之路。“目前國內有大量專科醫(yī)院在低水準上徘徊，與大型三甲醫(yī)院相比，專科醫(yī)院的技術創(chuàng)新能力還比較弱，大部分專科醫(yī)院只局限在常見病、多發(fā)病和個別疑難病癥的治療上，而集團化經營，規(guī)模化經營就恰恰解決了以上的問題，如我們白雲(yún)心理醫(yī)院的專業(yè)團隊甚至比某些大醫(yī)院更具規(guī)模，也有自己的一套管理模式，在這樣的基礎下打造誠信品牌，更易贏得患者信任。”王德民説。