原標(biāo)題：蘇州無錫限購鬆綁滿月以價(jià)換量仍是主旋律

　　8月26日，無錫住宅限購令鬆綁滿月；此前的8月19日，率先在省內(nèi)放鬆限購的蘇州，限購鬆綁也已滿月。

　　“限購三年難回首，一夕鬆綁時(shí)局變。”兩地限購政策出爐時(shí)，曾引發(fā)如此形容，而眼下，樓市時(shí)局究竟如何？

　　來訪客多了，

　　鬆綁好似“鎮(zhèn)靜劑”

　　“我們樓盤主力戶型從90到150平方米不等，能滿足剛需到改善的各種需求。”8月26日下午，無錫市濱湖區(qū)高浪路的玉蘭花園售樓處，五六位購房人圍著銷售人員了　　解樓盤情況。銷售人員告訴記者，“限購令”鬆綁以來，看房的客戶多了，一個(gè)月賣出了109套房。“但價(jià)格沒啥變化，還是1.1萬到1.2萬元之間。”

　　“7月19日以後，售樓處的來訪量激增。”方興地産（蘇州）有限公司副總經(jīng)理朱傑説。蘇州工業(yè)園區(qū)建屋北極星花園置業(yè)顧問石冬梅也表示，前來諮詢的人很多，成交量也較鬆綁前有所上浮。

　　數(shù)據(jù)顯示：限購鬆綁第一週（7.21-7.27），蘇州商品住宅成交量猛升，共成交1367套，環(huán)比此前一週增加453套，增幅49.56%；第二周在第一週的基礎(chǔ)上又漲了30%。

　　然而，成交上揚(yáng)的勢頭第三周即戛然而止。“整體呈現(xiàn)出先揚(yáng)後抑的特徵，整個(gè)7月住宅成交淡季不淡，銷量領(lǐng)跑今年其他月份，但進(jìn)入8月後銷量就下滑了。”一位分析師説，7月成交量大，也並不完全因?yàn)橄拶忬牻墸c樓盤入市量大有重要關(guān)聯(lián)。

　　嗅覺靈敏的開發(fā)商們迅速推出大量改善型大戶型爭奪市場。數(shù)據(jù)顯示，限購取消後首周，

　　蘇州90-144平方米戶型佔(zhàn)總?cè)胧辛康?7.5%，第二周上升到69.5%，此後也一直維持在67%。

　　“改善型産品的消耗變快，這在雅戈?duì)枴⒕琵垈}等多家樓盤都有所體現(xiàn)，”專家説，“一些在2008年前後首次購房的年輕夫妻，出於照顧孩子和老人的需要，急於改善居住條件，限購政策的放開正中他們下懷。”

　　“限購鬆綁對(duì)市場是一支鎮(zhèn)靜劑。”業(yè)內(nèi)表示，限購鬆綁使外部政策環(huán)境得到改善，“至少不會(huì)更差”，從數(shù)據(jù)反映就是成交量逐漸上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月1日至25日，無錫市區(qū)商品房成交38.04萬平方米，環(huán)比上月同期有10%左右增長。特別是8月18日至24日這一週，無錫市區(qū)商品房成交面積為14.37萬平方米，環(huán)比漲幅達(dá)37.67%，創(chuàng)下最近7周新高。

　　無錫房地産協(xié)會(huì)副會(huì)長沈洵告訴記者，限購鬆綁對(duì)很多高端樓盤是利好。之前由於大戶型房源庫存嚴(yán)重，很多樓盤以價(jià)換量，價(jià)格壓得很低。限購鬆綁後，最近部分開發(fā)商“封盤”，調(diào)整價(jià)格後，力爭在9月份重新入市。

　　限貸未放開，九成網(wǎng)友仍觀望

　　在限購鬆綁的同時(shí)，蘇錫兩地限貸並未鬆動(dòng)，購買第三套房仍無法貸款，需全款購房。

　　限購鬆綁第三周後，之所以整個(gè)市場沒有‘應(yīng)聲再起’，還是因?yàn)橄拶J的緣故。”李求實(shí)介紹，目前蘇州除極個(gè)別外資銀行房貸利率略有鬆動(dòng)外，國內(nèi)銀行貸款利率幾乎都是齊刷刷上漲。“根據(jù)目前貨幣政策正常偏緊的基調(diào)，限貸不能也不可能明顯放開。因?yàn)閷?duì)銀行來説，房貸依然是個(gè)利潤比較低的買賣。樓市可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)3年左右的平穩(wěn)期。”

　　一項(xiàng)調(diào)查顯示，由於限貸仍然嚴(yán)格執(zhí)行，高達(dá)90%的網(wǎng)友還想繼續(xù)觀望；僅10%的網(wǎng)友認(rèn)為現(xiàn)在是最佳購房時(shí)機(jī)。

　　顯然，限購放鬆對(duì)市場産生的刺激是短期的。敏銳的開發(fā)商也意識(shí)到了這一點(diǎn)。眾多開發(fā)商依舊高舉“優(yōu)惠”、“特價(jià)”的旗幟以價(jià)換量。

　　進(jìn)入8月下旬，無錫房貸利率倒是出現(xiàn)了一絲鬆動(dòng)跡象。無錫交通銀行的房貸專員在接受諮詢時(shí)表示，會(huì)對(duì)首套房購買人給予一定的優(yōu)惠，信用好、收入穩(wěn)定且購房面積在70平方米以上的客戶可享受95折利率；中國銀行無錫分行二手房貸款利率也出現(xiàn)鬆動(dòng)，原本房貸利率上浮5%現(xiàn)已恢復(fù)基準(zhǔn)，且對(duì)二手房的貸款條件審核也比之前寬鬆。但總體來看，這樣的鬆動(dòng)仍是“死水微瀾”。

　　“限購鬆綁不會(huì)對(duì)市場起到很大的促進(jìn)作用。”無錫太湖錦園總經(jīng)理助理杭衛(wèi)坦言，無錫限購鬆綁1個(gè)月，沒有出現(xiàn)購房者蜂擁搶房，沒有出現(xiàn)樓盤價(jià)格大漲，這與無錫商品住宅高庫存、銷售難有關(guān)。限購鬆綁對(duì)不斷下探的房價(jià)起到緩和作用，但如果沒有限貸鬆綁跟進(jìn)，市場不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

成交量走穩(wěn)，立即反彈不現(xiàn)實(shí)

　　從目前走勢判斷，沈洵認(rèn)為，限購取消後市場成交量將保持一定增長，特別是金九銀十值得期待，但不能保證房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)步回升。

“限購令鬆綁不是‘興奮劑’，不可能讓樓市立即反彈。”王新科也表示，限購令取消後，無錫市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，房價(jià)回到了7800元/平方米左右。由於長期限購，無錫樓市一直處於下降通道，消費(fèi)者對(duì)市場有觀望期，因此限購對(duì)樓市的作用還要繼續(xù)觀察。

　　杭衛(wèi)説，除限貸因素影響外，當(dāng)前房價(jià)低使得房子失去了其金融屬性。“以前房價(jià)漲幅每年在5%-8%，有的甚至一年漲10%-20%。現(xiàn)在每年只能微漲2%-3%。加上近年投資渠道的增多，比如基金、債券收益反而比房産高，單從收益角度來看，老百姓可能會(huì)選其他産品來投資。”

從全國情況看，8月前25天，哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個(gè)城市鬆綁限購，至此，全國46個(gè)限購城市中已有36個(gè)不同程度放鬆限購，佔(zhàn)總數(shù)近八成。目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞、珠海等10個(gè)城市尚未鬆綁。限購放鬆後，大部分城市成交走穩(wěn)，尚未見太大波動(dòng)，僅呼和浩特、濟(jì)南、杭州等少數(shù)城市成交回暖幅度較大。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，限購政策取消對(duì)樓市成交影響有限，而信貸政策的改變、開發(fā)商價(jià)格策略的調(diào)整將成為左右樓市未來走向的重要因素。