從上浮8%下調(diào)到上浮5% 廣州市場其他銀行按兵不動 房貸政策“左右為難”

　　專題文/ 記者潘彧、李婧暄

　　記者最近幾天調(diào)查廣州市場發(fā)現(xiàn)，目前，大部分銀行對首套房貸利率依然處於上浮10%的區(qū)間，但工行從本月起率先將普遍上浮8%的利率調(diào)整到上浮5%。

　　事實上，隨著昨日佛山放開限購，各地的救市政策出現(xiàn)了兩極分化的局面，對於一直備受關注的房貸政策，也呈現(xiàn)了左右為難的情況。

　　記者從某銀行總行的內(nèi)部人士處獲悉，房地産市場是銀監(jiān)會近期反覆要求商業(yè)銀行加強防範的重點領域，分析認為，一系列的情況導致了最近房貸利率總是難以下調(diào)、樓市調(diào)控政策出現(xiàn)兩難的原因。

　　央行喊話已數(shù)月，且此前也傳出了上海部分銀行出現(xiàn)房貸利率鬆動的情況，消息稱，對於首套房貸，農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行率先調(diào)價，而工商銀行、建設銀行、交通銀行等也取消了此前持續(xù)多月的基準利率上浮10%左右的慣例，而大部分的股份制銀行仍在上浮10%以上的高位，不少還要上浮30%。

　　其他行何時跟進難料

　　記者近日調(diào)查廣州市場發(fā)現(xiàn)，目前，大部分銀行對首套房貸利率依然處於上浮10%的區(qū)間，但是另一方面，工行從本月起率先將普遍上浮8%的利率調(diào)整到上浮5%。

　　“確實是調(diào)整了，但是也要看各家銀行的具體情況，只能説原來的申請資質(zhì)要批上浮8%的，現(xiàn)在可調(diào)整到5%批給他。”一位工行相關人士表示。

　　多位按揭公司人士也向記者表示，雖然工行已經(jīng)率先降低了自己的首套房按揭利率，但是沒有聽説其他銀行希望跟進的消息，目前“很難預期會有哪些銀行、何時跟進降低上浮利率。”

　　涉房貸款不良顯現(xiàn)

　　銀監(jiān)會要求重點防範

　　近日，有消息稱，目前房地産貸款已經(jīng)爆發(fā)風險，其中，內(nèi)蒙古銀監(jiān)局已著手摸底轄內(nèi)銀行房地産貸款情況，要求銀行在8月內(nèi)上報房地産逾期貸款和不良貸款的規(guī)模以及處置計劃，對於不能借新還舊或展期的逾期貸款，要求在年底都劃歸為不良。

　　某國有大行內(nèi)蒙古分行一位高管透露，該行在當?shù)氐姆康禺b貸款有40多億元，今年出現(xiàn)了按揭貸款逾期的現(xiàn)象，尤其集中在鄂爾多斯，按揭貸款出現(xiàn)不良的額度有5億至6億元。

　　此外，有媒體報道稱，五六月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱“無力還款”。

　　雖然目前相關情況在廣州地區(qū)未批量出現(xiàn)，但對於房地産領域的風險，銀行業(yè)一直都沒有放鬆，昨日，記者從一位銀行總行的內(nèi)部人士處獲悉，房地産市場是銀監(jiān)會近期反覆要求商業(yè)銀行加強防範的重點領域，“這也是最近房貸利率總是難以下調(diào)的原因。”

　　就在兩周前，銀監(jiān)會主席尚福林在某會議上也表示，“部分地區(qū)已出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三、四線城市相關信貸風險需高度關注。”

　　博鰲房地産論壇專家談

　　市場嚴重低估地産行業(yè)

　　現(xiàn)是整合房地産好時機

　　本報訊 （記者潘彧）“樓市回歸正常的過程已經(jīng)開始。” 國民經(jīng)濟研究所所長，北京大學、中國社科院經(jīng)濟學教授樊綱則在2014博鰲房地産論壇上表示。

　　尚有7、8年穩(wěn)增期？

　　樊綱認為，正常的狀態(tài)應該有高有低，“我們應該歡迎房地産市場進行調(diào)整。”

　　一貫對於樓市信心滿滿的華遠集團董事長任志強對今年樓市整體判斷也不太樂觀，“房地産投資增速可能下滑至個位數(shù),商品房年銷售面積同比回落,新開工面積同比增幅將全年告負。”

　　不過，他也稱，以中國房地産市場新增建築總需求來倒推，房地産開發(fā)行業(yè)尚有7至8年穩(wěn)定增長的年景。

　　而協(xié)信地産控股有限公司CEO劉愛明在大會上發(fā)表演講時表示：“未來我們進入了一個多樣化的時代，未來10年乃至未來20年可能才是真正的黃金時代。”

　　限購放鬆難消化存量

　　對於限購政策影響，房地産業(yè)內(nèi)人士們各執(zhí)一詞。

　　越秀地産副總經(jīng)理朱晨表示，目前，即使是對於一線城市而言，限購的退出是必然的，只是時間的早晚而已，他同時表示，其實大家並不是很關注限購的事情，“釋放出來的這些需求不會改變現(xiàn)在供大於求的局面。”

　　而中國房地産業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一認為，限購政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。因此，還可採取一些方式來促進去化，比如説有關部門督促基層商業(yè)銀行落實對居民首次購房者的信貸支援、企業(yè)以價換量等等。

　　今年下半年乃至明年

　　做並購或會有好機會

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平表示，現(xiàn)在資本市場對整個房地産的估值是嚴重超低的，“大好的機會到了，優(yōu)秀的地産公司、已上市的公司，應在這個時候整合房地産，收購其他公司的股權(quán)。”

　　蔡洪平指出，在中國香港上市的地産商，二、三線地産商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，“我們開玩笑説，一個騰訊每天股價漲10%，或者跌10%，就殺掉4個大地産商或者增加4個地産商。”

　　蔡洪平進一步指出，優(yōu)秀的地産商如果有能力，不是要更多地買地，而是用資本的杠桿來整合企業(yè)。

　　而德信資本資深合夥人、董事長陳義楓也表示，今年處於房地産弱週期，流動性壓力催生了大量的並購機會，“今年下半年乃至明年，做並購的房地産基金會有好機會。”

　　松

　　限購紛紛鬆綁

　　財稅補貼跟上

　　截至目前，已有36個城市在限購方面有不同程度的鬆動，佔所有限購城市46個比例近八成。“除一線城市外，其他都將肯定在年內(nèi)取消限購政策。”中原地産分析師張大偉表示。

　　不僅如此，越來越多城市已出臺財稅方面的補貼政策。包頭髮文顯示，將在房地産交易會期間對首套新建商品住房給予所納契稅100%的補貼；購買二套以上（含二套）新建商品住房，給予所納契稅50%的補貼；購買非住宅，給予所納契稅50%的補貼。

　　緊

　　有地區(qū)扶持政策出臺就消失

　　日前，四川出臺政策，只要銀行積極發(fā)放優(yōu)惠利率的首套房貸，省財政將按貸款額的3％向銀行支付財政補貼。不過，該政策在8月4日已無法在相關網(wǎng)站搜尋。據(jù)多位知情人士介紹，資訊確實已經(jīng)被相關政府部門撤回。

　　房貸政策上，近幾個月記者沒發(fā)現(xiàn)有過多的調(diào)整，貸款利率多是“微調(diào)”，“房地産領域的風險是從去年就開始被警示的。”一位廣東銀行業(yè)內(nèi)人士表示。

　　專家視點

　　中國利率水準長期或降

　　瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光在博鰲房地産論壇上對記者表示，目前中國的房貸還存在基準利率，但對於企業(yè)的貸款利率已放開了，這種情況下，有利潤考核壓力的銀行要給房地産貸款已是心有餘而力不足，“後來央行定向降準，利率已經(jīng)開始鬆動，已經(jīng)看到部分地區(qū)的銀行對於房貸已經(jīng)9.5折而不是上浮10%。”

　　沈建光預計，無風險的利率應該會繼續(xù)下滑，買房人未來負擔的利率成本會更低。