進(jìn)入7月，距離央行喊話已兩月有餘，但記者走訪深圳房貸市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，定向降準(zhǔn)及銀監(jiān)會(huì)調(diào)整銀行存貸比計(jì)算口徑等一系列“微刺激”並沒有對(duì)深圳的房貸市場(chǎng)産生實(shí)質(zhì)性作用。在一線城市中，深圳的房貸利率到目前為止依舊在高位徘徊，均值在基準(zhǔn)利率之上。但從1—7月的數(shù)據(jù)看，深圳的房貸利率儘管一直居高不下，甚至比北京、上海要高，但7月的房貸利率已呈現(xiàn)小幅下調(diào)的跡象。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，儘管政府出臺(tái)了一系列調(diào)控手段對(duì)房貸市場(chǎng)進(jìn)行“微刺激”，但現(xiàn)在看來(lái)效果十分有限，利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)越發(fā)明顯。在政府不出臺(tái)明文對(duì)利率進(jìn)行調(diào)控的情況下，房貸利率上揚(yáng)的趨勢(shì)很難出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，剛需族購(gòu)房未來(lái)將面臨更大的貸款壓力。

　　7月首套房貸利率基本上浮0—10%

　　7月為傳統(tǒng)的樓市淡季，房地産市場(chǎng)延續(xù)了上半年的不景氣。為了挽救慘澹的成交量，中國(guó)樓市開始進(jìn)入“降價(jià)季”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的多達(dá)55個(gè)城市。7月，多地積極推出“救市”舉措，截至目前，在46個(gè)限購(gòu)城市中已經(jīng)有20個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的鬆動(dòng)。

　　與多地積極推出“救市”舉措形成鮮明對(duì)比的是，影響成交量的另一重要因素——房貸市場(chǎng)的現(xiàn)狀卻令剛需族購(gòu)房之路困難重重。根據(jù)“融360金融搜索平臺(tái)”近日推出《中國(guó)房貸市場(chǎng)月度分析報(bào)告7月報(bào)》，隨著銀行房貸利率持續(xù)走高，能夠提供基準(zhǔn)利率以下優(yōu)惠利率的銀行越來(lái)越少。從今年2月以來(lái)的數(shù)據(jù)看，銀行優(yōu)惠利率佔(zhàn)比總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從該報(bào)告的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前基準(zhǔn)利率上浮仍是房貸市場(chǎng)的主流利率。

　　報(bào)告顯示，6月重現(xiàn)江湖的8.5折利率僅為曇花一現(xiàn)，7月，在全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市中，房貸利率最低為9折，出現(xiàn)在北京農(nóng)商行和中信銀行北京分行；在以往房貸利率相對(duì)較低的外資銀行中，如今也只剩匯豐銀行可以提供9.4—9.8折的優(yōu)惠，其他外資銀行均提高到基準(zhǔn)利率以上；絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡。

　　金融搜索平臺(tái)融360的信貸專家徐瑾告訴記者，從近日融360對(duì)全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行的房貸利率進(jìn)行的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，目前首套房利率主要集中在基準(zhǔn)利率及基準(zhǔn)上浮10%這一區(qū)間。

　　有消息稱農(nóng)業(yè)銀行已發(fā)文，該行從8月起將在上海地區(qū)對(duì)200萬(wàn)元以上首套房貸款利率實(shí)行9.5折優(yōu)惠。也有消息稱除農(nóng)行之外的其他三大行也已在上海地區(qū)實(shí)行9.5折利率。業(yè)內(nèi)人士表示，假如未來(lái)四大行的實(shí)際放款利率全面下調(diào)的話，那麼，下半年信貸緊縮的局面將會(huì)得到部分紓解。

　　“即使優(yōu)惠利率有所增加，也不排除銀行抬高優(yōu)惠利率的門檻，最終究竟有多少貸款申請(qǐng)者實(shí)際可獲得優(yōu)惠貸款利率，又能在多大程度上緩解信貸緊縮的狀況，還需要觀察。”徐瑾坦言，“距離央行喊話已兩月有餘，定向降準(zhǔn)及銀監(jiān)會(huì)調(diào)整銀行存貸比計(jì)算口徑等一系列‘微刺激’並沒有對(duì)房貸市場(chǎng)産生實(shí)質(zhì)性作用。”

　　深圳四家銀行停貸停貸數(shù)量領(lǐng)跑全國(guó)

　　“停貸”一詞進(jìn)入公眾視線發(fā)生在2013年的年底，在此之前，深圳不做房貸業(yè)務(wù)的銀行僅平安一家。從2013年年底的“停貸潮”開始，停貸隊(duì)伍不斷壯大，此後，廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、中信銀行，甚至郵儲(chǔ)銀行和花旗銀行也加入停貸的大軍。

　　《中國(guó)房貸市場(chǎng)月度分析報(bào)告7月報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，7月，停貸銀行佔(zhàn)比相比上月有小幅回落，但也達(dá)到12%的高位。今年2月至7月，停貸銀行佔(zhàn)比呈現(xiàn)曲折上升的趨勢(shì)，5月受央行發(fā)聲支援個(gè)人住房貸款的影響，停貸銀行數(shù)量一度有所減少，但6月之後呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)。7月，在統(tǒng)計(jì)的23城市中，只有西安、佛山、青島、珠海四個(gè)城市沒有銀行停貸。

　　未來(lái)停貸的銀行是否會(huì)不斷增加？徐瑾指出，這樣的情況不會(huì)發(fā)生，原因有二：一是銀行停做房貸業(yè)務(wù)的根本原因還是因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)收益低，但不管怎樣，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)依然是零售銀行業(yè)務(wù)的重頭戲，銀行不可能完全捨棄這一低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資産而僅追逐高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的中小企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)；二是停貸是各家銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)格分化的體現(xiàn)，如民生銀行把主要精力投放至中小企業(yè)業(yè)務(wù)，全面實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；平安銀行將主要精力放在小微企業(yè)貸款、供應(yīng)鏈金融、個(gè)人信用貸款等收益更高的業(yè)務(wù)上。但是絕大多數(shù)銀行不會(huì)放棄個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，尤其是國(guó)有大行。

　　記者調(diào)查了解到，7月，深圳市場(chǎng)共有平安銀行、花旗銀行、杭州銀行、東莞銀行四家停止房貸，停貸銀行數(shù)量與北京齊平，二者共同領(lǐng)跑全國(guó)。

　　不過(guò)，從1—7月數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳停貸銀行佔(zhàn)比並沒有表現(xiàn)出增加或者減少的趨勢(shì)。徐瑾分析認(rèn)為，這是因?yàn)槌似桨层y行、民生銀行等明確經(jīng)營(yíng)重心的銀行之外，其他銀行的貸款政策容易受政府政策及貸款額度的影響而表現(xiàn)出更大的不確定性。

　　優(yōu)惠利率或成噱頭放款時(shí)間有所改善

　　從北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的平均房貸利率總體走勢(shì)來(lái)看，一線城市1—7月房貸利率變化均呈現(xiàn)出上行趨勢(shì)。其中，廣州和深圳的利率水準(zhǔn)明顯高於北京和上海。報(bào)告顯示，7月廣州的平均房貸利率更達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.086倍，創(chuàng)一線城市平均房貸利率新高。

　　優(yōu)惠利率幾乎在深圳市場(chǎng)上絕跡。1—7月，深圳能提供優(yōu)惠房貸利率的銀行佔(zhàn)比呈明顯的下降趨勢(shì)，7月的優(yōu)惠銀行佔(zhàn)比僅為16.7%，目前僅剩匯豐銀行提供優(yōu)惠利率。

　　記者調(diào)查了解到，雖然少數(shù)銀行名義上可以提供優(yōu)惠房貸利率，但是折扣利率很難申請(qǐng)，即使申請(qǐng)到，放款時(shí)間也無(wú)法確定。例如，農(nóng)業(yè)銀行只針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶提供9.5折利率優(yōu)惠。

　　“優(yōu)惠利率對(duì)於絕大多數(shù)貸款申請(qǐng)者來(lái)説猶如鏡中花水中月，難以企及。”徐瑾認(rèn)為，“往年客戶只要申請(qǐng)就能獲得優(yōu)惠利率的年代將一去不回，未來(lái)優(yōu)惠利率或演變?yōu)殂y行自我宣傳、引發(fā)關(guān)注的一個(gè)幌子。”

　　深圳一國(guó)有大行的信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，在一線城市中，深圳的房貸利率一直在高位徘徊，均值在基準(zhǔn)利率之上。記者採(cǎi)訪了解到，7月，深圳的幾家國(guó)有銀行首套房利率微降：交通銀行利率從上個(gè)月的基準(zhǔn)上浮5%下調(diào)至基準(zhǔn)利率；工商銀行利率由基準(zhǔn)利率上浮5%下調(diào)至上浮3%。股份制銀行中，中信銀行由基準(zhǔn)上浮10%下調(diào)至上浮5%。

　　在7月的房貸市場(chǎng)調(diào)查中，深圳銀行的放款時(shí)間有所改善，銀行普遍因額度緊張而放不出款的局面已經(jīng)有所緩解。農(nóng)業(yè)銀行和渤海銀行均表示目前額度充足，可以較快放款。

　　“從深圳的房貸市場(chǎng)來(lái)看，深圳房貸利率依然高企、放款依然需要等待、停貸的銀行數(shù)量也領(lǐng)跑全國(guó)。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，“儘管政府出臺(tái)了一系列調(diào)控手段對(duì)房貸市場(chǎng)進(jìn)行微刺激，但現(xiàn)在看來(lái)效果十分有限，利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)越發(fā)明顯。在政府不出臺(tái)明文對(duì)利率進(jìn)行調(diào)控的情況下，房貸利率上揚(yáng)的趨勢(shì)很難出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，這意味著剛需族購(gòu)房未來(lái)將面臨更大的貸款壓力。”

　　專家分析下半年房貸走勢(shì)：

　　“只要房?jī)r(jià)不急跌

　　房貸不會(huì)真鬆口”

　　■業(yè)界聲音

　　下半年房貸市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走向？緊縮的信貸政策能否鬆動(dòng)？金融搜索平臺(tái)融360的信貸專家徐瑾分析認(rèn)為，絕大多數(shù)銀行在下半年仍將維持目前緊縮的住房信貸政策。

　　“中國(guó)樓市的黃金年代已經(jīng)過(guò)去，目前正進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。而此階段的表現(xiàn)為房地産市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房貸的抵押物——房産貶值的風(fēng)險(xiǎn)加大。銀行出於規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，謹(jǐn)慎對(duì)待房貸業(yè)務(wù)也無(wú)可厚非。”徐瑾表示。

　　“此外，銀行在當(dāng)下獲得存款的成本因?yàn)榫W(wǎng)際網(wǎng)路金融的影響而大幅提高，利差縮小促使銀行逐步提高房貸利率，當(dāng)下對(duì)於銀行來(lái)説，做房貸就像做公益，利潤(rùn)微薄。”徐瑾告訴記者，從目前銀行吸收金融同業(yè)的協(xié)議存款來(lái)看，年化利率有的已經(jīng)超過(guò)5%，在此基礎(chǔ)上，還要計(jì)入20%不産生收益的存款準(zhǔn)備金，因此，銀行的實(shí)際放貸成本至少是“5%÷0.8”，即6.25%，而住房貸款基準(zhǔn)利率僅為6.55%，所以銀行不僅沒有給房貸打折的空間，反而還要提高利率，否則就無(wú)法獲利。

　　“雖然很多人預(yù)測(cè)中國(guó)樓市的‘拐點(diǎn)’即將到來(lái)，但目前房地産市場(chǎng)的降價(jià)行為還可以視為小幅且和緩的，也尚在安全範(fàn)圍內(nèi)。”徐瑾同時(shí)指出，“不過(guò)，下半年並不排除這樣一種可能性：一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)了斷崖式的下跌，將會(huì)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，對(duì)民生、經(jīng)濟(jì)，甚至社會(huì)的穩(wěn)定都會(huì)産生很大的影響。這時(shí)不排除政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策指導(dǎo)銀行適當(dāng)放鬆信貸政策，以提高房地産市場(chǎng)的成交量，達(dá)到‘救市’的目的，在這種情況下，下半年或?qū)⒊霈F(xiàn)房貸利率回落的情況。”

　　此外，業(yè)內(nèi)人士指出，部分小微貸款佔(zhàn)比較大的銀行在下半年或?qū)⒓哟髮?duì)住房貸款的支援。“此前的兩次定向降準(zhǔn)，使得小微貸款佔(zhàn)比較大的城市商業(yè)銀行獲得了更多的貸款額度，這些銀行很可能會(huì)將部分額度用於支援住房貸款。”徐瑾表示，“但是，因?yàn)槌鞘猩虡I(yè)銀行從來(lái)都不是做房貸業(yè)務(wù)的主力軍，所以他們的作為依然很難改變目前房貸市場(chǎng)總體緊縮的局面。”

　　“降利率是一劑猛藥。只要房?jī)r(jià)不急跌，房貸就不會(huì)真正鬆口。”徐瑾最後這樣總結(jié)道。