人民網(wǎng)上海10月18日電 （王若宇） 17日上午10點，上海自貿(mào)區(qū)周邊一處地産仲介拉起門簾，工作人員匆匆將貼在玻璃墻內(nèi)房源資訊撕下更新：楊高北路一處商住小戶型的掛牌價從150萬元漲到了160萬元。“房東的心理價格一週一變，掛出來的房子本週賣不掉，到了下周就要漲價。”工作人員告訴記者。

　　9月29日，中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)正式掛牌。試驗區(qū)總面積為28.78平方公里，範(fàn)圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。受地理因素影響，外高橋板塊受自貿(mào)區(qū)利好因素的影響最為直接。半個月以來，這裡的房地産市場成為自貿(mào)區(qū)狂熱投資潮的縮影。

　　華頓經(jīng)濟研究院院長沈晗耀向人民財經(jīng)表示，自貿(mào)區(qū)房地産過熱的苗頭應(yīng)該引起上海重視。“地價房價飆漲將顯著增加企業(yè)辦公成本，從而稀釋自貿(mào)區(qū)寶貴的改革紅利。”

　　不願具名的地産業(yè)資深人士向人民財經(jīng)表示，“在上海的版圖中，自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)出面向物貿(mào)港口的帶狀分佈，很容易看出未來的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同；因而投機者希望這裡的房價和CBD甚至和香港接軌是一廂情願。”

　　房價一個月飆漲超過50%

　　據(jù)了解，無論是外高橋還是臨港，均非上海傳統(tǒng)的大規(guī)模住宅或商務(wù)社區(qū)。但受到自貿(mào)區(qū)利好推動，這裡的房價走勢在過去一個月的表現(xiàn)如脫韁野馬。

　　高橋板塊內(nèi)，永久城市花園和瑞禾明苑兩個標桿小區(qū)9月初的房價尚停留在每平米22000元左右，一個月之後每平米均價已經(jīng)突破30000元。

　　絕大多數(shù)購房者來自外地，而不受限購政策影響的商住樓的價格飆漲則更為明顯：楊高北路樂非天地的小戶型單位成交價格從8月底的100萬元，攀高至如今的170萬元。“即便是超過50%的漲幅，在一些房東看來仍然不滿意，他們希望再等等、再看看。”房地産仲介工作人員説。

　　中原地産外高橋門店負責(zé)人宋滬雄介紹，外高橋板塊房屋市場在過去一個月呈現(xiàn)“量價齊升”的特點：房屋價格普遍上漲在40%至50%之間，許多熱門房型每週都會漲價。與此同時，區(qū)內(nèi)物業(yè)成交活躍度達到了歷史上最高水準，單個門店月成交量相當(dāng)於2012年的總和。

　　樓價攀升稀釋改革紅利

　　地産分析人士龔敏認為，自貿(mào)區(qū)短期對房地産的利好作用大於實際。而在揭牌首月，各項改革尚起步之際，區(qū)域內(nèi)房價就出現(xiàn)瘋狂上漲的局面，也讓外界頗為擔(dān)憂。

　　湯先生是眾多掘金自貿(mào)區(qū)的溫州商客之一。他計劃在自貿(mào)區(qū)內(nèi)外各註冊一家貿(mào)易公司。這就需要承擔(dān)三項物業(yè)成本：自貿(mào)區(qū)內(nèi)200平米的辦公室和一處3000平米左右的倉庫，以及自貿(mào)區(qū)周邊一處200平米的辦公室。“如果租金持續(xù)上漲，對未來公司的成本壓力比較明顯。”他説。

　　作為改革的試驗田，自貿(mào)區(qū)在轉(zhuǎn)變政府職能降低企業(yè)運營成本方面正在進行嘗試。沈晗耀擔(dān)心，寶貴的改革紅利將被高企的房價稀釋，企業(yè)獲得的實際利益將被高地價、高房價攤薄乃至消耗殆盡。

　　上述局面在香港已經(jīng)出現(xiàn)：作為自由港，香港一度吸引著日本的投資和消費資金。但過高的地價、房價將香港的綜合辦公成本推高，導(dǎo)致其競爭力受到衝擊。“相比香港，上海自貿(mào)區(qū)的稅收優(yōu)惠等政策都尚未出爐，如果貿(mào)然抬高地價、房價，對企業(yè)來説將是災(zāi)難。”沈晗耀説。

　　投機者承擔(dān)巨大風(fēng)險

　　事實上，在上海房價整體攀升的背景下，外高橋和臨港多年未擠入熱門板塊的行列。這其中，地理因素是直接的原因：從臨港新城出發(fā)到市中心人民廣場的距離是76公里，乘坐計程車最低花費270元。

　　即便臨港新城的“故事”和“傳言”每隔2年都會翻新一次，但仍難以改變區(qū)域內(nèi)房屋銷售近乎停滯的尷尬。相較之下，外高橋板具備人氣，但商住樓和住宅的市場投放量比較有限，整個板塊的成熟度不足。

　　不願具名的地産業(yè)資深人士向人民財經(jīng)表示，市場惡炒自貿(mào)區(qū)板塊，背後風(fēng)險不容忽視。“在上海的版圖中，自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)出面向物貿(mào)港口的帶狀分佈，很容易看出未來的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同；因而投機者希望這裡的房價和CBD甚至和香港接軌是一廂情願。”

　　接近上海決策層的人士認為，數(shù)年內(nèi)自貿(mào)區(qū)擴容是高概率事件。沈晗耀稱，現(xiàn)行自貿(mào)區(qū)的作用是改革試驗田。隨著對外開放擴大，自貿(mào)區(qū)內(nèi)負面清單會逐漸縮小；更多CBD區(qū)域?qū)⒑w到自貿(mào)區(qū)範(fàn)圍內(nèi)，從而真正帶動金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)引進外資，擴大開放。“自貿(mào)區(qū)的可複製，既是在全國的可複製，也是在上海的可複製。”該人士表示。

　　未來，自貿(mào)區(qū)的“唯一性”一旦打破，那麼距離市區(qū)路途遙遠、人口稀少的港口板塊瘋狂的房價又何以為繼？