住建部門和開發(fā)商大多希望樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。記者陳卓達(dá)攝

　　“房控考慮的不僅僅只是一味硬逼著房地産商降房價，還要宏觀考慮到江門樓市的可持續(xù)健康發(fā)展。”

　　某外來大房企有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴指出，江門樓市仍然處於群雄並起的時代，江門的房價和供應(yīng)量變化並不是一兩家開發(fā)商就可以左右的。

　　廣東部分地區(qū)近日傳出樓市“限漲”的消息，有關(guān)部門回應(yīng)否定出臺“限漲令”。在江門，住建有關(guān)部門表示，江門目前沒有房控壓力，出臺類似政策的可能性不大。而且多數(shù)開發(fā)商不願房價出現(xiàn)暴漲，希望有關(guān)部門出臺有關(guān)政策時，多考慮市場的健康發(fā)展需要。

　　“約談開發(fā)商，延緩開發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售證的時間等。”據(jù)江門市房地産協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，江門住建部門手上有不少“牌”能進(jìn)行房控。

　　堅持“軟調(diào)控”政策

　　“國五條細(xì)則的地方版正在研究制定，關(guān)鍵還得參考省上面的細(xì)則，但沒有聽説江門要出什麼‘限漲令’。”江門市住建部門有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，江門有關(guān)部門調(diào)控房地産市場一貫的思路都是以對市場影響最小的軟調(diào)控為主，一直都沒有出臺硬性調(diào)控措施對樓市進(jìn)行直接打壓。儘管如此，江門的房價一直處於可控範(fàn)圍之內(nèi)，各項樓市數(shù)據(jù)都顯示江門的房控工作還是卓有成效的。“房控考慮的不僅僅只是一味硬逼著房地産商降房價，還要宏觀考慮到江門樓市的可持續(xù)健康發(fā)展。”

　　“約談開發(fā)商，延緩開發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售證的時間等，江門住建部門可以利用很多手段進(jìn)行房控。”據(jù)江門市房地産協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，去年，江門住建部門雖然沒有採用任何“一刀切”的硬性規(guī)定逼迫開發(fā)商自主控制房價，但一些“軟政策”也是相當(dāng)有效的。開發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售證時，一旦上報的預(yù)售價格超出了一定範(fàn)圍，住建部門就約談開發(fā)商，勸其理性定價，若開發(fā)商不肯就範(fàn)，住建部門就會在開發(fā)商的預(yù)售證申領(lǐng)時延緩相關(guān)審批程式。“江門住建部門手上還握著好幾張牌可以打，沒必要採用這樣‘一刀切’的方法。”江門市房地産協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

　　開發(fā)商

　　多不願房價暴漲

　　“希望價格和交易量均可以保持穩(wěn)步上漲，不要出現(xiàn)暴漲。”江門市北新區(qū)某樓盤策劃總監(jiān)告訴記者，該樓盤的開發(fā)週期還處於中期，未來還有不少貨量推出市場。目前，房地産市場面臨著不少壓力，作為在江門長期發(fā)展的房企，開發(fā)商並不願意看到房價的突然暴漲。“江門畢竟是三四線城市，外來人口數(shù)量不大，市民的收入水準(zhǔn)也不高，購房剛需的增長速度不會太快，房價突然被推高，讓大部分市民失去購房能力，我們的房子也只能有價無市。”

　　“江門樓市未來將出現(xiàn)兩極分化。”江門市房地産分析師王先生認(rèn)為，按照樓盤一般的行銷策略是：先以較低價格推出位置等較差的産品，以吸引購房者關(guān)注，再逐步加價推出更好的房源，最後才會推出景觀最好的樓王單位，以此營造一個良性的購房氛圍。因此，“一刀切”地搞“限漲令”會打亂行銷策略，造成市場混亂。

　　王先生還指出，受到國家房控政策的影響，未來房地産市場將出現(xiàn)大批中低端樓盤，如江門即將入市的大批三舊改造項目的樓盤，開發(fā)的産品絕大部分為中低價位商品房，可滿足普通市民的住房需求。同時也會出現(xiàn)一些高端樓盤，“但其所提供的附加值也將會增加，不然也會遭到淘汰。”

　　案例

　　樓盤擅提高價或遭市場狙擊

　　“開發(fā)區(qū)域相對集中，産品可替代性強。”江門市房地産分析師王先生告訴記者，此前，北新區(qū)某樓盤開售前一直“吹風(fēng)”售價將定在近8000元/平方米的高位。今年3月，該樓盤對面的另一樓盤聞訊後，馬上掛出“最後二十套單位均價6880元/平方”的宣傳標(biāo)語。掛出宣傳標(biāo)語的樓盤很快就完成了清貨，成為當(dāng)月北新區(qū)銷售表現(xiàn)最為活躍的樓盤之一。而記者翻查資料時發(fā)現(xiàn)，掛出宣傳標(biāo)語的樓盤，去年8月份的銷售均價為6400元/平方米，銷售業(yè)績一般。“如果不是産品有過人之處並得到市場認(rèn)可，開發(fā)商一旦定價過高，只會變成附近樓盤促銷的活招牌。”王先生分析。

　　“不是想賣多少就能賣多少的，開發(fā)商定價時不僅要評估其潛在客戶能否接受所定價格，還得參考附近樓盤的定價。”某外來大房企有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，江門樓市仍然處於群雄並起的時代，江門的房價和供應(yīng)量變化並不是一兩家開發(fā)商就可以左右的。即便是在江門地區(qū)同時擁有11個樓盤，並正在向市場供貨的碧桂園，其此前主動集體讓利，大批量出貨，但對江門房價的影響還是相當(dāng)有限。因此，在有關(guān)房控政策已經(jīng)迫使開發(fā)商達(dá)成“不暴漲，謀發(fā)展”共識的大背景下，誰打破共識，不僅會受到有關(guān)部門出臺的調(diào)控政策打壓，還會受到來自市場同行的狙殺。

　　樓市觀察：

　　房價速漲勢頭已遭抑制

　　據(jù)江門市住建部門公佈的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，江門中心城區(qū)成交的住宅均價達(dá)6248元/平方米，2月份更是躥高至6666元/平方米，同比上漲42.3%。隨著當(dāng)時有關(guān)房控政策的落地和江門有關(guān)部門採用了一些調(diào)控手段，3月份，江門中心城區(qū)房價開始回落。至2012年，江門住宅均價回落至5860元/平方米，同比下降3.3%。2012年全年，江門房價未出現(xiàn)連續(xù)3個月上漲或連續(xù)2個月下跌的大幅波動，總體保持平穩(wěn)。

　　而2013年1月份，江門中心城區(qū)住宅均價為6237元/平方米，同比上漲8.8%，2月份均價為6145元/平方米，同比上漲8%。在政府加大房控力度的背景下，這一波小幅度上漲走勢還能持續(xù)多久，相信市場很快就能給出答案。　　

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