樓市“限購(gòu)版圖”快速消解背後的現(xiàn)實(shí)邏輯

　　眼下，儘管樓市長(zhǎng)效機(jī)制還未建立，但限購(gòu)生存的環(huán)境已徹底改變，再繼續(xù)大範(fàn)圍限購(gòu)，不僅無(wú)助於治本，治標(biāo)的效力也趨於衰減。而有限放鬆個(gè)人房貸政策所釋放的需求，不僅有利於庫(kù)存去化，還能緩解房企資金鏈緊張，為實(shí)施棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略打開(kāi)了空間。

　　□李宇嘉

　　被視作樓市調(diào)控利器的住房限購(gòu)政策，其退出速度之快超出了預(yù)期。因?yàn)椋幢愎芾韺幽瓿醮_定了“分類(lèi)調(diào)控”的政策基調(diào)，允許部分庫(kù)存過(guò)大的城市適度調(diào)整樓市政策以消化過(guò)剩供應(yīng)，防範(fàn)局部破門(mén)風(fēng)險(xiǎn)，但限購(gòu)紅線被視作“分類(lèi)調(diào)控”不可觸碰的紅線。所以，每當(dāng)有城市試圖以“去庫(kù)存”為間接鬆綁限購(gòu)政策，管理層總會(huì)及時(shí)叫停，最後不得不以地方政府辟謠或轉(zhuǎn)入地下而不了了之。

　　未料，剛進(jìn)入下半年，管理層對(duì)地方政府鬆綁限購(gòu)政策的態(tài)度就有了改變甚至逆轉(zhuǎn)。這一明顯的變化是從6月底呼和浩特公開(kāi)發(fā)文鬆綁限購(gòu)但未被“叫停”而開(kāi)始的。考慮到不久前佛山、瀋陽(yáng)和長(zhǎng)沙等地鬆綁限購(gòu)的舉動(dòng)均被叫停的事實(shí)，呼和浩特成功突圍，顯然得到了管理層的默許甚至認(rèn)可。其後短短一個(gè)半月，限購(gòu)版圖迅速瓦解，46個(gè)執(zhí)行限購(gòu)政策的城市中有30多個(gè)退出了限購(gòu)，而且突破限購(gòu)的動(dòng)作也越來(lái)越大。福建出臺(tái)了以全面放鬆外地人購(gòu)房為主要內(nèi)容的刺激政策，始終堅(jiān)守限購(gòu)的一線城市也有了退出的苗頭。

　　那麼，限購(gòu)政策退出的邏輯是什麼？管理層的默認(rèn)又出於什麼考慮？

　　筆者以為，要站在房地産市場(chǎng)化改革攻堅(jiān)克難的角度看待限購(gòu)的退出。限購(gòu)行政干預(yù)的烙印太深，不合十八屆三中全會(huì)深化行政審批制度改革，推動(dòng)政府職能向創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)轉(zhuǎn)型的改革大方向。這一點(diǎn)在三中全會(huì)召開(kāi)前夕，中共中央政治局首次專(zhuān)題會(huì)上就得到明確。習(xí)近平總書(shū)記當(dāng)時(shí)提出了未來(lái)樓市發(fā)展要處理好的“四個(gè)關(guān)係”，核心就是厘清政府和市場(chǎng)的關(guān)係。

　　事實(shí)上，自1998年市場(chǎng)化改革以來(lái)，樓市之所以弊病叢生、問(wèn)題重重，政府行政干預(yù)過(guò)多脫不了干系。據(jù)中央巡視組的反饋情況，在今年前三輪被巡視的21個(gè)省份中，有20個(gè)發(fā)現(xiàn)了房地産業(yè)腐敗。而從上游的土地出讓、項(xiàng)目招投標(biāo)，到中游的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、規(guī)劃管制，到下游的銷(xiāo)售和分配環(huán)節(jié)，政府干預(yù)、行政審批貫穿房地産全過(guò)程，是腐敗高發(fā)的源頭。

　　樓市市場(chǎng)化改革已過(guò)去了15年，儘管其在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、改善城市面貌和居住品質(zhì)上成績(jī)斐然，但在市場(chǎng)化的道路上有退步跡象。仔細(xì)梳理可見(jiàn)，在關(guān)鍵領(lǐng)域改革所遇到的各種阻力，基本都與房地産的行政干預(yù)和行政審批有關(guān)。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)化改革而言、對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和政治體制改革而言，已經(jīng)到了若不推進(jìn)房地産徹底的市場(chǎng)化，所有一切都將功虧一簣的地步。因此，取消限購(gòu)，在房地産銷(xiāo)售環(huán)節(jié)去除行政干預(yù)，只是整個(gè)市場(chǎng)化改革的一環(huán)。

　　從政策制定者的角度看，2011年全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)實(shí)施限購(gòu)原本就是不得已的選擇。在樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，如房地産稅制改革、財(cái)稅體制改革、中央地方關(guān)係調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型和住房保障等不到位的情況下，為調(diào)整樓市供求關(guān)係、控制房?jī)r(jià)上漲，需要有限購(gòu)這樣的治標(biāo)之策為體制機(jī)制改革贏得時(shí)間和空間。眼下，儘管長(zhǎng)效機(jī)制還在建立的途中，但限購(gòu)生存的環(huán)境已徹底變化，此時(shí)繼續(xù)大範(fàn)圍堅(jiān)持限購(gòu)，不僅無(wú)助於樓市治本，治標(biāo)的效力也趨於衰減。

　　目前，除人口長(zhǎng)期凈流入、住房需求旺盛、外來(lái)人口住房問(wèn)題突出的一線和重點(diǎn)二線城市外，全國(guó)樓市供求關(guān)係已逆轉(zhuǎn)。據(jù)易居房地産研究院的監(jiān)測(cè)，截至6月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26218萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高；35個(gè)城市的庫(kù)存消化週期平均達(dá)18個(gè)月，部分核心城市庫(kù)達(dá)20個(gè)月以上，而後續(xù)供應(yīng)源源不斷。截至上半年，全國(guó)城鎮(zhèn)住房在建面積近60億平方米，待售面積將近5.6億平方米，而上半年新開(kāi)工超過(guò)了6億平方米，但商品房銷(xiāo)售不到5億平方米。所以，全國(guó)商品房總體上供過(guò)於求，房?jī)r(jià)進(jìn)入了下降通道，取消限購(gòu)乃大勢(shì)所趨。

　　而房地産週期下行已成為下半年經(jīng)濟(jì)增速可能滑出下限的最大推力，各界對(duì)此已達(dá)成共識(shí)。上半年，以央行和政府加杠桿為特點(diǎn)的“微刺激”，儘管將經(jīng)濟(jì)勉強(qiáng)保持在了7.5%的下限水準(zhǔn)上，但從央行《2014年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》看，上層對(duì)於“微刺激”的負(fù)面影響，如惡化政府債務(wù)、可能隨之而來(lái)的通脹、政府投資的低效率和軟約束、全社會(huì)融資成本難降、産能過(guò)剩、延緩結(jié)構(gòu)性改革等等的擔(dān)憂開(kāi)始上升。

　　機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)，下半年出口形勢(shì)不可能如二季度那樣好，靠“微刺激”穩(wěn)定投資的力度不可能繼續(xù)加碼，重點(diǎn)應(yīng)該會(huì)有所傾斜，能同時(shí)兼顧“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促發(fā)展”和“惠民生”的棚戶區(qū)改造將會(huì)成為抓手。儘管政府在棚戶區(qū)改造上實(shí)行定向?qū)掦牭馁J款投入，但在全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)還是要發(fā)揮“四兩撥千斤”的作用，項(xiàng)目投入的大頭仍要依賴(lài)開(kāi)發(fā)商。但是，由於棚改週期長(zhǎng)、不確定性大、投入成本高(包括拆遷補(bǔ)償、公共配套和社會(huì)事業(yè)等)、惡化庫(kù)存壓力，開(kāi)發(fā)商參與的積極性本來(lái)就不高。再加上地産到位資金同比增速?gòu)娜ツ甑?6.5%降至上半年的3%，佔(zhàn)到位資金40%的銷(xiāo)售回款連續(xù)數(shù)月負(fù)增長(zhǎng)是到位資金增速下滑的罪魁禍?zhǔn)住Ｒ虼耍飸魠^(qū)改造若要按計(jì)劃推進(jìn)，就必須要解決開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的問(wèn)題。鬆綁如限購(gòu)類(lèi)型的行政干預(yù)，釋放樓市被壓制的需求，無(wú)疑是解決問(wèn)題的捷徑。而且，基於“微刺激”而增加貨幣投放不可能像上半年一樣放量，而銀行對(duì)於住房貸款的態(tài)度依舊比較謹(jǐn)慎，未來(lái)住房貸款形勢(shì)應(yīng)該還會(huì)比較緊張。

　　因此，在庫(kù)存高壓的情形下，再加上個(gè)人房貸政策放鬆空間有限，即便放鬆限購(gòu)(除一線城市外)，主要城市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯的反彈，而因放鬆管制所釋放出來(lái)的受壓制需求，不僅有利於庫(kù)存去化，而且能緩解房企資金鏈緊張，為實(shí)施棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略打開(kāi)了空間。

　　(作者係深圳市房地産研究中心高級(jí)研究員)