未來(lái)大地産公司有望通過(guò)融資、兼併做大做強(qiáng)，而小公司有可能面臨優(yōu)勝劣汰。

　　恒大地産在香港公佈2013年年報(bào)。

　　在銀行收緊信貸、房企資金壓力陡增的當(dāng)下,調(diào)控思路變化為樓市釋放利好

　　3月17日，綠地集團(tuán)借殼金豐投資預(yù)案亮相，3月19日，中茵股份和天保基建的定增方案審核通過(guò)。3月25日，北京城建公告稱(chēng)，公司非公開(kāi)發(fā)行股票的申請(qǐng)於24日獲批。由此可以看到，冰封四年的房企再融資宣告解凍。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，在銀行收緊信貸、房企資金壓力陡增的當(dāng)下，此舉對(duì)樓市而言無(wú)疑釋放出明顯的利好信號(hào)。中金公司分析指出，自2013年8月新湖中寶發(fā)佈定增募資預(yù)案以來(lái)，有多達(dá)近40家房地産企業(yè)公告再融資計(jì)劃的融資規(guī)模多達(dá)近900億元。相信隨著第一批過(guò)會(huì)國(guó)土部的企業(yè)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，再融資將成為A股地産估值修復(fù)的催化劑。從短期看，地産再融資推進(jìn)將吸收存量資金對(duì)市場(chǎng)有衝擊，但放眼中長(zhǎng)期，該舉措一方面預(yù)示著房地産調(diào)控的思路走向市場(chǎng)化，具備信號(hào)作用，另一方面也將有效降低A股地産公司融資成本，拓寬融資渠道，利於行業(yè)分化。文/圖：記者王荔玨

　　綠地借殼成功

　　將與萬(wàn)科爭(zhēng)第一

　　融資渠道得以拓寬的首先效應(yīng)是為綠地增添了爭(zhēng)“第一”的底氣。3月18日，停牌超過(guò)8個(gè)月的金豐投資披露預(yù)案稱(chēng)，公司擬通過(guò)資産置換和發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資産方式進(jìn)行重組，擬注入資産為綠地集團(tuán)100%股權(quán)，預(yù)估值達(dá)655億元，這將刷新A股史上最大規(guī)模借殼紀(jì)錄，令綠地總市值將直逼房企龍頭萬(wàn)科。當(dāng)日，公司股票復(fù)牌，毫無(wú)懸念地漲停，上海本地地産股也隨之集體大漲。

　　綠地整體上市，對(duì)整個(gè)行業(yè)最直接的影響是，最終誰(shuí)是老大將會(huì)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。在上市之前，綠地和萬(wàn)科的比較還是建立在推測(cè)之上。因?yàn)槿f(wàn)科是上市公司，其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)一直很透明，而綠地未完成上市，其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)只是部分公開(kāi)。但此番上市完成，誰(shuí)才是真正行業(yè)的老大可從數(shù)據(jù)立見(jiàn)高下。從股本來(lái)看，綠地上市之後，股本約118億股，而萬(wàn)科為110億股。如果按照目前的股價(jià)推算，綠地市值約1230億元，萬(wàn)科只有880億元。2013年，萬(wàn)科完成銷(xiāo)售1709億元，綠地完成1625億元，兩者已經(jīng)相近。但在2014年的銷(xiāo)售目標(biāo)上，綠地的野心顯然更大，定下了2400億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，而萬(wàn)科則為2000億元。綠地更透露，明年銷(xiāo)售目標(biāo)或超過(guò)3000億元。其中海外收入今年會(huì)達(dá)到200億元，明年會(huì)達(dá)到300億元。這顯然是在挑戰(zhàn)行業(yè)的老大地位。

　　就在綠地謀求“第一”之際，鬱亮在萬(wàn)科春季例會(huì)上則高調(diào)宣講事業(yè)合夥人制，並稱(chēng)這種制度是為解決萬(wàn)科未來(lái)10年的問(wèn)題。鬱亮的解釋是：“我們要掌握自己的命運(yùn)；我們要形成背靠背的信任；我們要做大我們的事業(yè)；我們來(lái)分享我們的成就。”可也恰好就在此時(shí)，萬(wàn)科目前的第一大股東華潤(rùn)股份在3月19日和20日增持其總股本數(shù)0.24%，令股權(quán)比例達(dá)到15%。這也是6年來(lái)華潤(rùn)股份首次增持萬(wàn)科。對(duì)此，頓時(shí)讓外界有了“華潤(rùn)是否有謀求萬(wàn)科控制權(quán)”的猜想。對(duì)此有投資者不禁提出疑問(wèn)，是不是已經(jīng)有資本方想要舉牌或者股權(quán)收購(gòu)萬(wàn)科？華潤(rùn)增持是不是在表明一種態(tài)度？

　　地産股或有估值修復(fù)機(jī)會(huì)

　　融資渠道得以拓寬頻來(lái)的另一個(gè)利好是利於地産股的估值修復(fù)。自2010年4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”規(guī)定，對(duì)存在土地閒置及炒地行為的房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資産重組，並且上市房企股權(quán)融資的要求都需經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)和國(guó)土部聯(lián)合審核。此後四年間，房地産行業(yè)在資本市場(chǎng)上獲得直接融資基本是處?kù)锻顟B(tài)。儘管，上述政策主要是希望通過(guò)抑制房企融資加大房企資金鏈壓力，迫使房企通過(guò)合理價(jià)格加快去化，但長(zhǎng)期資金饑渴催生了影子銀行的壯大，反而進(jìn)一步提升了行業(yè)隱性成本。

　　目前，房地産長(zhǎng)效機(jī)制的建立是地産業(yè)的重中之重，增加供應(yīng)並讓市場(chǎng)力量重回主導(dǎo)地位已成主調(diào)，而融資功能的恢復(fù)暢通是長(zhǎng)效機(jī)制的必由之路。業(yè)界認(rèn)為，從當(dāng)前看，地産股的融資天花板已打開(kāi)，資本市場(chǎng)機(jī)制將重歸市場(chǎng)化，但不限于再融資。A股割裂的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能會(huì)有所恢復(fù)，有助於整體板塊的估值修復(fù)。同時(shí)，未來(lái)大地産公司也有望通過(guò)融資、兼併做大做強(qiáng)，而小公司有可能面臨優(yōu)勝劣汰。業(yè)界認(rèn)為，近期地産股的大漲，實(shí)際上就是資本在買(mǎi)預(yù)期。

　　中銀國(guó)際也指出，房地産公司再融資正常化體現(xiàn)了管理層對(duì)房地産行業(yè)的調(diào)控思路變化，減少行政手段干預(yù)，而更多轉(zhuǎn)為通過(guò)市場(chǎng)化方式的增加供應(yīng)和分層調(diào)控來(lái)進(jìn)行，注重長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。再融資正常化有利於地産行業(yè)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，對(duì)於優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張?zhí)嵘齺?zhàn)有率十分有利，是長(zhǎng)期的利好因素。同時(shí)，未來(lái)大地産公司也有望通過(guò)融資、兼併做大做強(qiáng)，而小公司有可能面臨優(yōu)勝劣汰。

　　香港內(nèi)房股“春天”還未到

　　雖然説，在融資鬆綁利好之下，地産股的“見(jiàn)底”時(shí)機(jī)或已過(guò)去，但對(duì)於香港市場(chǎng)的內(nèi)房股而言，似乎因二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售額的大幅下滑而導(dǎo)致“春天”依然尚遠(yuǎn)。3月13日，陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司在香港聯(lián)交所主機(jī)板掛牌上市，以招股價(jià)4港元開(kāi)盤(pán)，至港股收市，股價(jià)低見(jiàn)3.05港元，收?qǐng)?bào)3.74港元，較招股價(jià)4港元，低6.5%；而同日上市的另一隻內(nèi)房新股海昌控股有限公司以全日低位收市，比招股價(jià)2.45元低達(dá)17.6%。

　　有分析師指出：在香港資本市場(chǎng)，如果不是大型房企上市，對(duì)投資者的意義都不大，而香港現(xiàn)在有差不多50家上市房地産公司，資本市場(chǎng)可供投資的選擇太多。而且只要列舉一下近兩年上市的內(nèi)房企業(yè)，其上市時(shí)股價(jià)與現(xiàn)在股價(jià)做個(gè)對(duì)比就會(huì)一目了然，必買(mǎi)必輸投資者當(dāng)然不會(huì)出手。

　　業(yè)

　　績(jī)發(fā)佈

　　萬(wàn)科：看好未來(lái) 將搞事業(yè)合夥人制

　　近日，萬(wàn)科2013年度股東大會(huì)在深圳大梅沙總部召開(kāi)，由萬(wàn)科董事會(huì)主席王石主持。

　　分紅大幅提高：拿45億現(xiàn)金分紅

　　據(jù)了解，本地股東大會(huì)上，萬(wàn)科大幅提高分紅派息力度，成為本屆股東大會(huì)最受關(guān)注的議題。方案顯示，萬(wàn)科本次將以分紅派息股權(quán)登記日股份為基數(shù)，每10 股派送人民幣4.1 元（含稅）現(xiàn)金股息。這意味著萬(wàn)科將一口氣拿出超過(guò)45億元現(xiàn)金用於分紅。相比2012年，此次萬(wàn)科分紅比例由15.79%大幅提高至29.87%，上升程度接近一倍，每股股息同比增長(zhǎng)127.8%。

　　同時(shí)，萬(wàn)科大股東和高層持續(xù)增持萬(wàn)科股票，彰顯萬(wàn)科管理層和大股東對(duì)公司發(fā)展的信心。深交所網(wǎng)站資訊顯示，2014年3月10日，萬(wàn)科總裁鬱亮從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入100萬(wàn)股萬(wàn)科A，按照當(dāng)日收市價(jià)估算，鬱亮2013年所領(lǐng)取的稅後報(bào)酬在扣除捐贈(zèng)額後基本已全部買(mǎi)成萬(wàn)科股票。繼高管增持後，大股東也以行動(dòng)表達(dá)了對(duì)萬(wàn)科的支援。

　　對(duì)於有股東提出的萬(wàn)科如何應(yīng)對(duì)行業(yè)的不確定性。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石態(tài)度明確：“對(duì)未來(lái)，萬(wàn)科是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。”他同時(shí)表示，萬(wàn)科要完成從住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。另外，針對(duì)有投資者問(wèn)到的萬(wàn)科是否已經(jīng)觸及增長(zhǎng)天花板，王石表示並不認(rèn)同，“對(duì)比美國(guó)和日本，前五大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)佔(zhàn)有率都超過(guò)4%，萬(wàn)科目前的市場(chǎng)份額只有2.1%。全國(guó)700多個(gè)城市，萬(wàn)科只進(jìn)了其中60個(gè)。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，還不存在天花板的問(wèn)題。”

　　推出事業(yè)合夥人制：?jiǎn)T工可參與項(xiàng)目投資

　　作為向小米等公司取經(jīng)的成果之一，近期，萬(wàn)科擬推出事業(yè)合夥人制度的消息已經(jīng)引發(fā)投資者廣泛關(guān)注。同日發(fā)佈的董事會(huì)決議公告證實(shí)了這一點(diǎn)。根據(jù)公告，萬(wàn)科目前已在著手準(zhǔn)備建立項(xiàng)目跟投制度，即對(duì)於今後所有新項(xiàng)目，除舊改及部分特殊項(xiàng)目外，原則上要求項(xiàng)目所在一線(xiàn)公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員以外的其他員工可自願(yuàn)參與投資。員工初始跟投份額不超過(guò)項(xiàng)目資金峰值的5%。

　　恒大：去年凈賺137億 創(chuàng)歷史新高

　　本週一，恒大地産在香港公佈2013年年報(bào)，該公司2013年總資産大增45.7%至3481.5億元人民幣左右，規(guī)模穩(wěn)居香港內(nèi)房企第一；營(yíng)業(yè)收入同比增43.5%至936.7億元，香港內(nèi)房企第一；凈利潤(rùn)137.1億元，創(chuàng)歷史新高，同比增49.3%增幅全國(guó)第一。

　　據(jù)了解，恒大地産在2013年成功突破1000億元銷(xiāo)售額，創(chuàng)下歷史銷(xiāo)售紀(jì)錄。營(yíng)業(yè)收入、在建面積、竣工面積、項(xiàng)目佈局、現(xiàn)金餘額、品牌價(jià)值等八項(xiàng)核心指標(biāo)繼續(xù)居全國(guó)第一。根據(jù)該公司年報(bào)顯示，2013年恒大新增項(xiàng)目66個(gè)，新增建面2684.9萬(wàn)平方米。截至2013年12月31日，恒大已成功佈局全國(guó)147個(gè)城市，同比增20.5%，項(xiàng)目291個(gè)，同比增長(zhǎng)27.1%，目前其項(xiàng)目已覆蓋了除臺(tái)灣以外的國(guó)內(nèi)全部省份。

　　值得注意的是，恒大自2013年開(kāi)始快速實(shí)施在京滬廣深的戰(zhàn)略佈局。恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，在2013年制定了“112計(jì)劃”，其中“一個(gè)優(yōu)化”即“優(yōu)化住宅地産項(xiàng)目區(qū)位佈局”，2013年成功實(shí)現(xiàn)了在京滬廣深的項(xiàng)目佈局，新增一二線(xiàn)城市項(xiàng)目34個(gè)。年報(bào)顯示，恒大土儲(chǔ)平均成本僅949元左右/m2。恒大自購(gòu)地以來(lái)累計(jì)已付土地款1370億元，資金實(shí)力穩(wěn)健。 文/圖：記者李鳳荷

　　敏捷：登上一季度廣州銷(xiāo)售“三冠王”

　　本報(bào)訊（記者王荔玨） 繼2013年完成210億元銷(xiāo)售佳績(jī)之後，敏捷地産在2014年一季度繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。根據(jù)廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：截至3月31日，敏捷地産廣州區(qū)域共成交各類(lèi)商品房4102套，銷(xiāo)售面積為34.58萬(wàn)平方米，成交金額高達(dá)35.3億元。憑藉這三項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，敏捷地産在第一季度蟬聯(lián)廣州樓市“銷(xiāo)冠”，並一舉奪得銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售金額的“三冠王”。

　　分析敏捷地産第一季度的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)冕廣州樓市銷(xiāo)冠，關(guān)鍵因素在於一直堅(jiān)持快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、定位“剛需”的開(kāi)發(fā)思路，此外，還得益於增城“撤市設(shè)區(qū)”的利好。