昨天，一則“中天城投公告稱項(xiàng)目測(cè)算售價(jià)降32%仍可保本”的消息，再次攪動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)房地産項(xiàng)目降價(jià)空間的想像。不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士昨天告訴記者，他們不認(rèn)同這樣的提前測(cè)算，稱受多方因素影響，項(xiàng)目最終的銷售狀況往往與預(yù)測(cè)相差巨大，同時(shí)，每個(gè)地産項(xiàng)目情況千差萬(wàn)別，有些企業(yè)盈虧保本線甚至可以達(dá)到40%-50%。

　　 □事件

　　 降價(jià)三成仍能盈利

　　 近期公佈的“新國(guó)九條”強(qiáng)調(diào)普通投資者權(quán)益保護(hù)，為落實(shí)政策，有不少再融資計(jì)劃的上市房産公司，紛紛結(jié)合自身情況，對(duì)再融資方案進(jìn)行補(bǔ)充説明。中天城投、萊茵置業(yè)等，就在近日對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)進(jìn)行了敏感性分析。

　　 根據(jù)此前披露的方案，中天城投計(jì)劃非公開增發(fā)不超過(guò)45380萬(wàn)股，貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目在此次再融資計(jì)劃中有著極為重要的地位。正因?yàn)榇耍谏线L末，中天城投再次進(jìn)行了專項(xiàng)説明，重點(diǎn)提及了房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益的測(cè)算。

　　 中天城投稱，依據(jù)貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，預(yù)測(cè)的平均銷售價(jià)格為7933.2元/平方米，這一價(jià)格要遠(yuǎn)低於項(xiàng)目所在區(qū)域9108元/平方米的均價(jià)。考慮到項(xiàng)目有一定的開發(fā)週期，中天城投假設(shè)項(xiàng)目最終銷售均價(jià)在正負(fù)15%範(fàn)圍內(nèi)變化時(shí)，對(duì)於項(xiàng)目收益的情況進(jìn)行了測(cè)算。測(cè)算結(jié)果顯示，當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利；當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

　　 在預(yù)測(cè)平均售價(jià)明顯低於所在區(qū)域?qū)懽謽瞧骄山粌r(jià)的情況下，中天城投該項(xiàng)目依舊有著近33%的銷售均價(jià)下調(diào)空間，消息一齣，再次攪動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)房地産項(xiàng)目降價(jià)空間的想像。

　　 無(wú)獨(dú)有偶。萊茵置業(yè)日前也發(fā)佈位於杭州的兩個(gè)住宅項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告稱，經(jīng)過(guò)測(cè)算顯示，萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目預(yù)測(cè)平均銷售價(jià)格為10314元/平方米，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%時(shí)，仍能達(dá)到盈虧平衡；萊茵知己項(xiàng)目預(yù)測(cè)平均銷售價(jià)格為9262元/平方米，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降18.44%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。

　　 □業(yè)內(nèi)聲音

　　 測(cè)算結(jié)果不太準(zhǔn)確

　　 “企業(yè)的這樣一個(gè)敏感性分析，事實(shí)上更偏向理論性質(zhì)，在測(cè)算過(guò)程中項(xiàng)目的去化速度、定價(jià)都是假設(shè)的，但是最終結(jié)果不一定就是這樣”。同策諮詢市場(chǎng)研究總監(jiān)張宏偉表示。在他看來(lái)，這個(gè)降價(jià)空間是按照高點(diǎn)來(lái)估算的，測(cè)算結(jié)果也偏于樂(lè)觀。

　　 一位不願(yuàn)具名的房企內(nèi)部人士告訴記者，從中天城投的測(cè)算細(xì)節(jié)來(lái)看，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)在正負(fù)15%範(fàn)圍內(nèi)變化時(shí)，項(xiàng)目的成本和費(fèi)用卻是固定不變的，但事實(shí)上，如果售價(jià)變動(dòng)，那麼對(duì)應(yīng)的銷售和管理成本也會(huì)發(fā)生變化。簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，給銷售人員發(fā)傭金就是按照交易額計(jì)算的，如果價(jià)格上漲，那麼銷售成本必然增加。從這個(gè)角度看，這一測(cè)算結(jié)果也不完全準(zhǔn)確。

　　 另外，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，真實(shí)的銷售週期決定著回款速度，也才能最終確定成本，一般至少需要兩年才能完成從拿地開發(fā)到業(yè)主入住全程，如果銷售期稍一拖長(zhǎng)，那麼平攤到每年的凈利率就更低。

　　 不同項(xiàng)目情況不同

　　 上述房企人士表示，中天城投該項(xiàng)目的測(cè)算也只是個(gè)例，並不具備行業(yè)普遍性。一般來(lái)講，目前高週轉(zhuǎn)企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率在12%左右，如果不考慮週轉(zhuǎn)率，那麼如果企業(yè)降價(jià)10%，就無(wú)利可圖了。不過(guò)，由於拿地成本、開發(fā)週期、産品定位、去化速度等因素的不同，“不同的企業(yè)、不同的項(xiàng)目、不同的市場(chǎng)環(huán)境，不能一概而論”。以萬(wàn)科為例，在去年集團(tuán)整體12%的凈利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，各個(gè)區(qū)域的表現(xiàn)也不盡相同，北京地區(qū)的利潤(rùn)率就要相對(duì)高一些。

　　 另外，上述人士稱，也有少數(shù)在拿地成本、管理控制和産品定位等方面極具優(yōu)勢(shì)的房地産企業(yè)和項(xiàng)目，盈虧保本線甚至可以達(dá)到40%-50%。