樓市進(jìn)入“空間”換“時(shí)間”通道

　　□項(xiàng)崢

　　傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季樓市繼續(xù)“遇冷”，“五一”小長(zhǎng)假全國(guó)54個(gè)城市總成交同比下降32.5%，北京樓市成交創(chuàng)7年最低，表明全國(guó)性的房地産市場(chǎng)拐點(diǎn)已基本確立，未來(lái)我國(guó)樓市將進(jìn)入一個(gè)以“空間”置換“時(shí)間”的通道。

　　當(dāng)前我國(guó)樓市見(jiàn)頂回落，主要是終端住房需求萎縮和居民購(gòu)買(mǎi)力過(guò)度透支這兩個(gè)因素共同作用的結(jié)果。2012年我國(guó)城鎮(zhèn)每人平均住房面積為32.9平方米，為1998年的1.76倍，與部分發(fā)達(dá)國(guó)家基本持平，已實(shí)現(xiàn)了居住面積的跨越式提升。考慮到我國(guó)人口密度大而土地資源稀缺的實(shí)際情況，未來(lái)每人平均居住面積繼續(xù)大幅提升的空間已經(jīng)非常狹小，且我國(guó)人口老齡化日益加劇，終端住房需求將陷入實(shí)質(zhì)性萎縮。同時(shí)，過(guò)去十多年城市住房?jī)r(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲，已經(jīng)過(guò)度透支普通居民購(gòu)買(mǎi)力，加劇社會(huì)財(cái)富向一線(xiàn)城市、中高收入群體流動(dòng)，限制普通居民購(gòu)房能力提升，並明顯影響到樓市去庫(kù)存的進(jìn)程。截至2014年3月末，我國(guó)商品房待售面積達(dá)5.22億平方米；前三季度全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為2.91億平方米。未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)樓市去庫(kù)存壓力將會(huì)顯著增大，房?jī)r(jià)見(jiàn)頂回落趨勢(shì)已經(jīng)不可阻擋。

　　而樓市見(jiàn)頂回落將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)治理提出新要求。一是“土地財(cái)政”不可持續(xù)。在樓市見(jiàn)頂回落階段，必將引發(fā)地方政府土地出讓收入大幅減少，土地價(jià)格也會(huì)明顯下降，“土地財(cái)政”模式將面臨前所未有的新挑戰(zhàn)。二是地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加快暴露。據(jù)審計(jì)署公告，截至2013年6月末，我國(guó)地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為10.88萬(wàn)億元，或有債務(wù)7萬(wàn)億元，其中相當(dāng)部分債務(wù)的償還仍依賴(lài)於土地出讓收入。隨著未來(lái)地方政府土地出讓收入增長(zhǎng)的減緩，地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露可能性顯著增大。三是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將面臨巨大變革。在新的歷史階段，過(guò)去我國(guó)地方政府以“土地財(cái)政”為支點(diǎn)撬動(dòng)大規(guī)模基建投資的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將走到盡頭，而簡(jiǎn)政放權(quán)、激發(fā)民間活力、維護(hù)經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境、提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展品質(zhì)將不可避免成為未來(lái)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流思路。

　　最近一段時(shí)間，若干城市鬆綁住房限購(gòu)政策。這是房地産市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控政策的必然要求，與“救市”並無(wú)實(shí)質(zhì)關(guān)係。目前看，我國(guó)樓市還沒(méi)有進(jìn)一步演化到崩盤(pán)的地步。即使出現(xiàn)崩盤(pán)徵兆，行政干預(yù)措施完全退出也無(wú)濟(jì)於事。關(guān)鍵是當(dāng)前的房地産市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)變了，市場(chǎng)參與主體是否還能適應(yīng)？

　　顯而易見(jiàn)，部分地方政府還難以真正適應(yīng)樓市運(yùn)作新階段的挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)變地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式更是任重而道遠(yuǎn)。特別是在當(dāng)前地方穩(wěn)增長(zhǎng)壓力不斷加大的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，思維定勢(shì)和路徑依賴(lài)短期內(nèi)將左右地方經(jīng)濟(jì)治理軌跡。客觀(guān)分析，地方政府在短期內(nèi)完全擯棄“土地財(cái)政”，既沒(méi)有可能，也不現(xiàn)實(shí)。但要未雨綢繆，逐步減少對(duì)土地出讓收入的依賴(lài)，將更多的精力與經(jīng)濟(jì)資源放在關(guān)鍵性的基建投資項(xiàng)目，加大簡(jiǎn)政放權(quán)力度，進(jìn)一步激發(fā)民間創(chuàng)業(yè)激情與活力，幫助小微企業(yè)更好發(fā)展，努力提高財(cái)政資金使用的效益。

　　但不管怎樣，當(dāng)前我國(guó)樓市空間的調(diào)整，必然迎來(lái)長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)健運(yùn)作。

　　(經(jīng)濟(jì)參考報(bào))