北京房價集體跳水 樓市黃金周“夭折”

　　晏耀斌

　　北京樓市“五一”黃金周在寂靜中度過。“東三環(huán)雙井合生國際137平方米三居，市價750萬元，現(xiàn)在600萬元急售。”房屋總價直接跳水100多萬元，房屋還是無人問津。

　　北京二手房已出現(xiàn)滯銷。“我本人在2013年也在賣一套房子，100平方米的房子，就賣不掉。”萬科副總裁毛大慶“五一”前夕在一次內(nèi)部交流會上透露，“現(xiàn)在是越等越賣不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價，我告訴經(jīng)紀(jì)人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結(jié)局就是我不賣了，收租金。”

　　相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京二手房價格已經(jīng)連續(xù)4個月下跌。

　　在二手房價格跳水的影響下，北京一手房市場發(fā)生分化。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在資金壓力下部分樓盤通過打折的方式“以價換量”，而另外一部分不願讓利的樓盤卻面臨無法定價的局面。

　　二手房降價遇冷

　　合生國際，位於東三環(huán)內(nèi)，該區(qū)域每平方米均價都在5萬元以上，只是目前有價無市。“相比而言，這個137平方米的房子是目前降價幅度最大的，但還是沒有人來買。”該仲介都不記得打了多少個電話，也沒有推銷出這套房子。

　　四環(huán)外的房子也面臨著同樣的窘境。去年年底，位於管莊的遠(yuǎn)洋新悅，81平方米要價260萬元，業(yè)主負(fù)責(zé)稅費。“當(dāng)時錢都準(zhǔn)備好了，最後房主臨時決定放到今年再賣，想再漲價。”如今，王先生慶倖當(dāng)初房主反悔。

　　目前，這套房子叫價250萬元，房主承擔(dān)稅費，但還是沒有人來買。“像這樣直接降價10萬元以上的二手房已經(jīng)開始普遍。”我愛我家一門店經(jīng)理介紹。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手房價格也已經(jīng)從去年12月以來連續(xù)4個月陰跌了。中原、鏈家、我愛我家等大型仲介機構(gòu)調(diào)查，有多套房的業(yè)主心理髮生了明顯的變化，擔(dān)心未來房價會掉頭。

　　中原地産華北區(qū)董事總經(jīng)理李文傑表示，二手房房源掛牌議價空間繼續(xù)增加，有60%的房源掛牌價格都在一季度出現(xiàn)了下調(diào)，4月首週二手房議價空間從一季度的2%左右上漲到3%。“北京樓市觀望情緒濃郁。”

　　根據(jù)中原地産的數(shù)據(jù)，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，環(huán)比下降18.2%。這是接近最近6年以來的最差紀(jì)錄。

　　新房促銷戰(zhàn)打響

　　在二手房影響下，一手房市場出現(xiàn)了分化。由住總?cè)f科橙率先降價開盤售入市，位於通州的東亞印象臺湖緊隨其後。東亞印象臺湖將二期住宅入市價格從預(yù)期的2.6萬元/平方米調(diào)整為2.2萬元/平方米起，且産品由原先預(yù)期中的毛坯調(diào)整為精裝修。

　　儘管萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人在多個場合聲明，住總?cè)f科橙不是降價，是按照建委核準(zhǔn)的房價。“萬科是明顯的變相降價，形勢好的時候通過精裝修提價，如今推出毛坯房只是順應(yīng)了房市的形勢。”一開發(fā)商負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)營報》記者介紹。

　　同樣是萬科的樓盤，位於通州太湖的中糧萬科公園在去年年底造勢時曾將價格預(yù)定在30000到32000元/平方米，目前價格則為26000元/平方米。“萬科再次以精裝修變毛坯房的理由。”上述開發(fā)商表示，包括萬科，多個新開盤項目，都加大了推盤力度。

　　截至目前，北京年內(nèi)供應(yīng)的期房項目已經(jīng)達(dá)到了57個，合計供應(yīng)住宅高達(dá)16179套，相比2013年同期的28個項目、8197套，上漲幅度達(dá)到了97%。

　　中原地産統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在5月入市的項目達(dá)到了40個，潤澤公館、京投銀泰(4.49, 0.06, 1.35%)·公園悅府等項目都預(yù)期上市，合計供應(yīng)住宅套數(shù)將超過萬套。

　　調(diào)查表明，2013年，北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1：4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1：2。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前企業(yè)集中在此時推盤搶先入市，還能爭取一部分客戶，如果錯過這個時間窗口，下半年市場依然還沒有好轉(zhuǎn)，開發(fā)商就只能通過低價甚至降價來換量。

　　房價進入下降通道

　　變相降價已經(jīng)拉開。

　　熱點區(qū)域亦莊所在地的萬科金域東郡，從3.2萬元/平方米左右，降到3萬元，帶精裝修，實際房價已經(jīng)跌破3萬元；北京城建海梓府從3.6萬元直接降到了2.88萬元，去掉了精裝修。林肯公園從3.6萬元直接降到了3.2萬元，對外宣傳是2.6萬元，因包含了6000元的裝修。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前北京樓市釋放長效調(diào)控政策信號、銀行信貸持續(xù)收緊，購房者實際購買力正在下降，市場供需形勢正在發(fā)生變化，未來房企不得不選擇舍價換量。

　　根據(jù)2013年年報，118家上市房企2013年存貨總量達(dá)到1.81萬億元人民幣，比2012年進一步增加3709億元，增幅達(dá)到28%。如果以2013年的營業(yè)收入計算，樓市需要32個月才能消化所有存量。

　　從數(shù)據(jù)上看，今年以來，20家房企已經(jīng)連續(xù)4個月減少了在土地方面的支出。其中1月為年內(nèi)最高點，拿地總金額高達(dá)600.99億元，隨後便逐月下調(diào)，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進一步下滑至254.54億元，4月截至23日，只有55.95億元。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，上半年價格已經(jīng)基本停滯。“房企選擇了以價換量。”統(tǒng)計顯示，2014年4月，中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)為1098.3點，較上月下降0.3點，環(huán)比微跌0.02%，同比上漲6.90%，全國一手房價格指數(shù)自2012年7月以來連續(xù)21個月上升後首次出現(xiàn)下跌。