新華網(wǎng)上海3月20日電(記者鄭鈞天)19日晚間,上市房企中茵股份、天保基建發(fā)佈公告稱,其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過。在資金投向方面,兩家公司均將其用於地産項目。這就意味著,暫停近四年的地産類公司再融資正式開閘。

　　受制于房企資金鏈,前2月我國房地産開發(fā)投資增速出現(xiàn)放緩跡象。業(yè)內(nèi)分析稱,在此背景下,地産融資及重組政策此時鬆綁意在為房企“解渴”,以增加供應(yīng),保障自住型需求。

　　房企再融資及重組正式開閘

　　據(jù)中茵股份公告,其最新預(yù)案為:公司擬以不低於9.53元/股的價格,非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1.8億股,募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用於公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場項目”的開發(fā)與營運。

　　天保基建則擬以不低於4.48元/股的發(fā)行價格,發(fā)行股份數(shù)量不超過3.46億股,募集資金15.5億元建設(shè)三個房地産項目並補充流動資金,且此三個項目均為住宅項目。

　　2010年4月,國務(wù)院發(fā)佈的《關(guān)於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規(guī)定,對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地産開發(fā)企業(yè),將暫停上市、再融資和重大資産重組。近4年來,證監(jiān)會始終未對房企再融資和資産重組放行。

　　今年1月24日,海印股份以“專業(yè)市場”項目身份、有條件地獲得了再融資資格,成為2010年以來第一家再融資獲證監(jiān)會審核通過的房地産企業(yè)。3月17日,上市公司金豐投資宣佈,擬通過資産置換和發(fā)行股份購買方式進行重組,擬注入資産為房企龍頭綠地集團100%股權(quán)。

　　億翰智庫研究總監(jiān)張化東認為,金豐投資重組方案交易完成後,綠地預(yù)計登陸A股市場,這預(yù)示著房企上市、地産重組將放開;中茵股份和天保基建定增被放行則意味著房企再融資將逐步放開。

　　房企“荷包”縮水已致房地産開發(fā)增速減緩

　　國家統(tǒng)計局日前發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示,2014年1月份-2月份,全國房地産開發(fā)投資7956億元,同比名義增長19.3%,增速比去年全年回落0.5個百分點。其中,住宅投資5426億元,增長18.4%,增速回落1個百分點。

　　近日,浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明,中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。進入2014年以來,銀行出於風(fēng)險考慮,對房地産相關(guān)貸款審批也逐漸趨嚴。

　　今年前2月,房地産開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元,同比增速較去年全年回落14.5個百分點。其中,國內(nèi)貸款4913億元,增速回落8.3個百分點;利用外資50億元,下降43.2%,而去年全年增速為32.8%;自籌資金增速也回落近10個百分點。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱,資金鏈緊張是房地産開發(fā)增速放緩的直接原因。

　　標(biāo)準普爾最新發(fā)佈報告稱,多數(shù)房企融資渠道有限,主要還是依賴銀行貸款。而對於中小型開發(fā)商來説,能從銀行貸到款不僅變得更加困難,其利率也變得更高。大型開發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國內(nèi)銀行獲得房地産開發(fā)貸款。該機構(gòu)預(yù)計,“小型開發(fā)商可能須支付20%的利率,而且融資額度有限,因此它們不得不轉(zhuǎn)向信託融資。”

　　標(biāo)普信用分析師符蓓表示,對於中小型房企而言,融資將更加有限,成本也將更高,2014年可能會有更多違約事件發(fā)生。

　　鋻於此,宏源證券分析師陳光磊認為,地産融資及重組政策此時鬆綁或意在為房企“解渴”。

　　調(diào)控思路:從抑制開發(fā)商資金到增加供應(yīng)

　　多家研究機構(gòu)認為,地産重組及再融資獲批的放開,意味著管理層對於房地産行業(yè)的調(diào)控思路從抑制開發(fā)商資金向增加供應(yīng)全面切換。

　　中信建設(shè)指出,上述房企再融資獲批對於房地産板塊意義重大。“A股市場化進程被行政手段制約的因素將得以消除,融資功能恢復(fù)暢通是長效機制的必由之路,由此地産股資本市場機制將重歸市場化,未來或?qū)⒉幌抻谠偃谫Y,還可能出現(xiàn)其他融資形式。”

　　住建部副部長齊驥也于全國兩會期間表示,對於呈現(xiàn)供需不平衡態(tài)勢的城市來説,應(yīng)千方百計增加供應(yīng),尤其是中小套型供應(yīng)。

　　克而瑞研究中心分析稱,中央政策的著力點在於支援自住需求,這是地産政策鬆動的重要原因。“房地産開發(fā)畢竟需要資金。”

　　然而,符蓓提醒,由於房價漲幅落後於成本漲幅,尤其是土地成本的漲幅,過去幾年房地産業(yè)的利潤率持續(xù)下降。雖然融資政策環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn),但房企需防止“土地價格回落和成交溢價率下降”可能帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險,在拿地上更應(yīng)理性。