“以我的收入月供並沒問題，但按照現行政策，二套房首付至少需要六成。除了東拼西湊的30萬元，還有40萬元的缺口。”廣州大學陳老師對《經濟參考報》記者説。他看中的第二套房房價約為120萬元，首付需要70萬元。陳老師在廣州市白雲區(qū)已經擁有一套約90平方米的兩居室住房。眼下，他打算再購買一套四居室住房，以便將老家的父母接來同住。

　　看到陳老師猶豫不決，仲介開始熱情地推薦“變通方式”。所謂“變通”是指將陳老師第一套住房進行抵押，向銀行申請40萬元的三年期“裝修貸款”。待銀行審核通過後，銀行會把錢打到“裝修公司人員的賬戶”(實際是陳老師的親友賬戶)，然後再由陳老師以現金的方式提現。“所有手續(xù)都由擔保公司搞定，你只要額外多付5000元的手續(xù)費就行啦！”仲介胸有成竹地説。

　　由擔保公司出面向銀行申請消費貸款，通過第三方過賬後轉為房貸，這種操作模式正是所謂“過橋”。據記者了解，在不少施行住房限購限貸政策的城市，這種現象並不鮮見。

　　多地房貸現收緊跡象

　　自4月“國五條”實施以來，多地房貸收緊，多地部分銀行已將首套房利率從八五折上調至九折，而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象。據偉嘉安捷與各大銀行統(tǒng)計發(fā)現，有部分銀行已將首套房貸款利率優(yōu)惠從八五折調升至九折。例如，北京地區(qū)已有1/3的銀行，把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。

　　“國五條”執(zhí)行已兩個月有餘，在調控趨嚴背景下，雖然部分銀行收緊住房貸款，降低貸款利率優(yōu)惠，但房地産市場卻未能平靜，在土地市場焦灼的背景下，住宅交易量回暖態(tài)勢明顯。

　　偉嘉安捷企劃經理吳昊在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，一方面，隨著“國五條”政策的從嚴，住房貸款業(yè)務不免受到影響，銀行收緊房貸轉而指向中小企業(yè)融資貸款也是意料之中。另一方面，作為年中分水嶺的6月，根據往年交易慣例，銀行從進入6月開始會逐漸收緊利率，放慢貸款速度。

　　值得注意的是，在商貸收緊的背景下，住房公積金也顯示出收緊跡象。日前，廈門市住房公積金管理中心發(fā)佈《廈門市住房公積金管理委員會關於住房公積金貸款業(yè)務有關事項的通知》，提高二套房首付比例，並降低二套房最高貸款額度。

　　《通知》顯示，廈門公積金貸款二套首付比例由原來的五成提升至六成，個人購房最高貸款額度由40萬元調整至30萬元，夫妻雙職工最高貸款額度由80萬元調整至60萬元。此外，在房屋套數認定方面，由此前的“認房認公積金貸款記錄”改為“認房認貸”，商貸記錄亦將算入房屋套數，這使得二套房貸收緊的政策影響人群大為增加。

　　而在此之前，北京率先提高公積金二套房首付比例至七成，並強化申請人資格審查。之後，蘇州住房公積金管理中心市區(qū)管理部發(fā)佈公告，將公積金貸款額度調整為賬戶餘額的10倍，對大部分申請者而言貸款額度收緊。大連公積金管理中心發(fā)佈了《關於調整住房公積金貸款相關問題的通知》，在貸款額度、貸款條件、提取條件等方面都作出調整。

　　“灰色房貸”暗流涌動

　　隨著限購、限貸政策的嚴格執(zhí)行，北京二套房首付從六成升至七成，部分其他地區(qū)，也提高了公積金貸款門檻。因此，為了規(guī)避監(jiān)管層監(jiān)管，降低購房成本，一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款，曲線變身房款。部分銀行信貸資金以消費貸款名義曲線進入房貸市場。流入“灰色地帶”的貸款暗藏風險，更成為樓市調控政策背後一股涌動的暗流。

　　央行數據顯示，一季度，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地産貸款增加7103億元，同比多增4667億元，增量佔同期各項貸款增量的27%。這一季度增量幾乎是去年四季度新增貸款的兩倍，房地産類貸款增速迅猛。

　　具體來看，個人購房貸款1季度新增4662億元，同比多增3088億元，佔全部新增貸款的66%。

　　“雖然房地産成交有所下滑，但是隨著調控政策影響變淡，房地産成交也呈現出回暖態(tài)勢。”中原地産市場總監(jiān)張大偉表示，成交回暖，但調控卻未放鬆，錢從哪來？

　　據“偉嘉安捷”數據統(tǒng)計顯示，新政實施近兩個月以來，北京房貸交易量環(huán)比同期下降了50%，而在整體交易量下跌的環(huán)境下，市場中蘊藏的各元素也是“有升有降”。

　　例如北京個貸市場交易量則上漲14%。抵押消費類貸款的上升是造成5月北京個貸市場交易量上浮的主要原因，3月瘋長的二手房交易量使得市場消化這部分人群後，使用抵押貸款用於裝修的用途較多，助力非交易類貸款市場。與此同時，企業(yè)經營類貸款的增多也是交易量上升的一大“功臣”。

　　但值得注意的是，雖然部分新購房者抵押裝修貸款增多，但另一方面，借道消費貸款作為“房貸”現象又有回頭之勢。

　　的確，來自中國人民銀行上海總部的數據顯示，一季度上海市新增本外幣個人消費貸款238 .6億元，同比多增179.5億元。一些業(yè)內人士表示，不排除其中有部分貸款變相流入了房産交易市場。

　　消費貸，顧名思義銀行向個人客戶發(fā)放的有指定消費用途的消費性個人貸款，這其中並不包含房貸。雖然此前，央行和銀監(jiān)會發(fā)佈《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，“要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房”。然而，不少購房者與裝修公司、仲介機構等相互配合，加之個別銀行審批不嚴等因素，屢禁不止。

　　記者致電廣州、上海多家擔保公司，大多表示可以從事上述業(yè)務。據業(yè)務員介紹，200萬元以下的貸款一般以“房屋裝修”名義申請，找裝修公司簽訂合同即可；200萬元以上的以“藝術品投資”名義申請，與客戶簽訂相關合同的對手方一般為珠寶公司或典當行。

　　銀率網分析師閆博鍇表示，央行對於消費貸款用途有嚴格規(guī)定，不能用於購買住房、股票、基金和理財産品，不能以任何形式流入證券、期貨、民間借貸等資本市場及用於股本權益類投資，只可用於購買大宗耐用消費品和教育、旅遊等用途。

　　從這個角度而言，通過“消費貸款”方式流入購房人手中的銀行信貸，實際上是進入了一個“灰色地帶”。

　　各方利益驅動房貸“變身”

　　“客戶能順利拿到購房資金，仲介公司能做成交易賺取傭金，擔保公司有手續(xù)費可賺，銀行也能完成業(yè)績指標，各方都有好處，何樂而不為呢？”上海某房産仲介的業(yè)務員余先生對記者説。

　　中央財經大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，這種“灰色房貸”是典型的貸款挪用。但記者在調查中發(fā)現，儘管認可“灰色房貸”存在違規(guī)之處，但無論是購房者、擔保公司、仲介機構，甚至銀行本身，都十分樂意從事此類業(yè)務。

　　一位不願意透露姓名的上海銀行業(yè)人士表示，此類“灰色房貸”現象其實一直都存在。“一般而言，只有手續(xù)、材料合規(guī)的情況下，銀行才會發(fā)放消費貸款。至於材料背後是否存在假合同或資金挪作他用等問題，銀行方面受限於人力、成本等因素，雖然會有檢查，但難以全面覆蓋。”

　　廣州一家銀行的個貸部負責人告訴記者，放款後銀行會定期對申請人的還款和資信情況進行跟蹤調查。曾經有貸款人以裝修的名義獲得30萬元的五年期貸款，用於購買二套房，但銀行放款後一週內，客戶就直接把錢從第三方賬戶從銀行轉賬轉到了自己的賬戶。發(fā)現這筆貸款存在明顯作假行為後，銀行方面立即啟動追討，並要求一年內還清。但這位負責人也坦言，若對於此類情況進行逐筆調查，銀行既沒有動力，也缺乏足夠的資源。

　　記者在調查中發(fā)現，即使意識到部分消費類貸款可能流向房貸，銀行也大多選擇“睜一隻眼閉一隻眼”。

　　與按揭貸款相比，消費類貸款不僅期限較短，而且根據貸款人的資信情況，其利率還可以在基準利率基礎上有所上浮，對銀行而言收益更高。

　　另外，個人住房抵押消費貸款的放貸額度一般不超過評估價的五成，對於銀行而言有較高的安全邊際。在當下房價穩(wěn)中有升的背景下，此類貸款與普通房貸相比並未增加額外的風險。

　　上海一位典當行業(yè)資深人士也表示，包括一些購房者在內，用“藝術品投資”的名義向銀行申請消費貸款，再轉作他用，在業(yè)內並非秘密，甚至已經成了“約定俗成”。

　　“用這個名義不僅貸款額度大，而且好操作。比如貸款申請下來之後，萬一遇到銀行核查，客戶完全可以説沒能買到或拍到看中的藝術品。”這位典當業(yè)內人士説。

[責任編輯： 王君飛]