“隨著北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)的恢復(fù)，二手房交易得以繼續(xù)，而新政出臺(tái)後第一批繳納20%所得稅的房産也開(kāi)始出現(xiàn)。據(jù)記者了解，在北京市的國(guó)五條細(xì)則落地後，北京市二手房交易中已經(jīng)很難完全逃避這項(xiàng)稅賦。不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，依然可以通過(guò)做低成交價(jià)的方式適當(dāng)避稅。”

　　根據(jù)北京市出臺(tái)的細(xì)則，3月31日以後進(jìn)行的網(wǎng)簽一律適用20%所得稅新規(guī)。即凡能核查到原值的二手房，均按照交易差價(jià)的20%徵收個(gè)人所得稅。由於北京住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)直到本週一才正式恢復(fù)，因此從本週一開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)簽的所有二手房交易均應(yīng)按照20%所得稅新規(guī)繳稅。 網(wǎng)簽恢復(fù)後，4月8日和4月9日兩天，北京二手住宅的網(wǎng)簽量分別為631套和510套，共計(jì)1141套，這一成交數(shù)量比網(wǎng)簽暫停前下降不少。但市場(chǎng)更為關(guān)心的卻是是否真有賣房者按照規(guī)定繳納了20%所得稅，這一政策是否真正被嚴(yán)格執(zhí)行。

　　辦過(guò)産權(quán)證 地稅都留有原值

　　根據(jù)國(guó)五條北京細(xì)則，對(duì)3月31日以後完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過(guò)稅收徵管、房屋登記等資訊系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)徵個(gè)人所得稅，以有效抑制投機(jī)投資購(gòu)房。不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定徵收方式計(jì)徵個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續(xù)實(shí)施免征個(gè)人所得稅。

　　“很多買房人不了解，認(rèn)為原值核查是在房屋登記資訊系統(tǒng)中，是由房管系統(tǒng)進(jìn)行核查。實(shí)際上，涉及稅收這一塊都在地稅核查。只要辦過(guò)産權(quán)證，都會(huì)涉及契稅繳納等問(wèn)題，地稅都會(huì)留有原值。”北京某區(qū)房屋登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　按過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)可適當(dāng)避稅

　　據(jù)記者從地産仲介公司了解到，網(wǎng)簽恢復(fù)之後，已經(jīng)有了“20%所得稅”新政下的現(xiàn)實(shí)成交記錄。位於大望路的一家地産仲介告訴記者，由於所代理房屋能夠在地稅查到原值，且不屬於免稅範(fàn)圍，20%所得稅已經(jīng)不能避免。但其中也並非毫無(wú)漏洞，仲介透露，由於這屬於差額徵稅，房屋買賣時(shí)依然可以通過(guò)做低成交價(jià)的方式減少支出。

　　“目前一般是按照過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)作為售價(jià)，比如一套原值100萬(wàn)的房産，過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)為220萬(wàn)，實(shí)際售價(jià)為300萬(wàn)，按此操作應(yīng)稅基數(shù)最多就是120萬(wàn)，可以少交不少稅金。”仲介告訴記者。如果按照實(shí)際售價(jià)繳稅，繳稅額為差價(jià)200萬(wàn)×20%，即稅款為40萬(wàn)元。如果按照過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，那麼差價(jià)為120萬(wàn)元，繳稅額即120萬(wàn)×20%，則需要繳納的稅款只有24萬(wàn)元，兩者之間相差16萬(wàn)元。二手房最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，是指在二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)成交價(jià),即二手商品住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。在北京,目前二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)共有284個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)有所不同。 另外，如果房屋還有裝修,稅費(fèi)等也可相應(yīng)扣除，應(yīng)稅差價(jià)還會(huì)進(jìn)一步縮小。

　　賣房人依然要求“凈價(jià)”成交

　　從北京幾家主要的房屋仲介公司反饋的情況看，北京樓市二手房交易目前已經(jīng)陷入低谷。朝陽(yáng)和海淀一些熱點(diǎn)地區(qū)的仲介門市甚至本週都沒(méi)有交易。相當(dāng)一部分潛在交易者都處在觀望中。記者昨天在海淀交易大廳看到，登記過(guò)戶的人數(shù)較細(xì)則落地前也大幅減少。但是，從部分成交的情況看，恢復(fù)網(wǎng)簽之後，所有房産買賣都按照新政來(lái)操作，買房人和賣房人也都了解了交易中的增加成本。相對(duì)而言，賣房人比較坦然，開(kāi)出的價(jià)格依然是凈價(jià)，即刨除各種稅費(fèi)之後所得款項(xiàng)。雖然住建部曾聲稱要嚴(yán)查讓買房人承擔(dān)所得稅的行為，但在實(shí)際買賣時(shí)，這種稅費(fèi)成本基本都由買房人消化了。

　　北京國(guó)五條細(xì)則追蹤

　　北京嚴(yán)控預(yù)售許可證 直接干預(yù)一手房?jī)r(jià)

　　北京市住建委主任昨日表示，未來(lái)北京新建商品房售價(jià)將接受政府指導(dǎo)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格既不能高於前期成交價(jià)，也不能高於周邊同級(jí)別樓盤(pán)價(jià)格，而主要調(diào)控手段為預(yù)售許可證。

　　關(guān)注夾心層人群住房

　　北京市住建委主任楊斌昨日在做客城市服務(wù)管理廣播時(shí)表示，根據(jù)“國(guó)五條”北京細(xì)則，2013年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)主要分為兩部分，一是新房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)，即新房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定。第二是關(guān)注“夾心層”人群，這實(shí)際上主要關(guān)注中等收入家庭的住房問(wèn)題，降低剛需商品房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　在北京國(guó)五條細(xì)則中，“限價(jià)房管理序列”這一概念被首次提及。昨日楊斌也對(duì)此進(jìn)行了解釋，這是一個(gè)新的概念，和以往“限價(jià)房”概念不同。前者是指為中低收入家庭所準(zhǔn)備的自住和改善型住房，還屬於商品房，但價(jià)格會(huì)受到控制。而限價(jià)房是保障房的一種。

　　預(yù)售證直接干預(yù)新房?jī)r(jià)格

　　楊斌表示，北京市為控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，將採(cǎi)取以下五種措施：保證每年供地量不能低於前5年的供地平均量；增加“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式土地供應(yīng)，在土地出讓之時(shí)便鎖定房?jī)r(jià)；嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策；利用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，如控制首付比例、交易差別稅收等；對(duì)取得預(yù)售資格的新建商品房定價(jià)進(jìn)行引導(dǎo)，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高於項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　其中，預(yù)售證管理被市場(chǎng)認(rèn)為是最具有殺傷力的條款之一。此條款一經(jīng)公佈，不少開(kāi)發(fā)商表示，行政干預(yù)可能會(huì)造成市場(chǎng)供應(yīng)減少，在需求存在的情況下，並不能有效控制房?jī)r(jià)。昨日楊斌也對(duì)這一預(yù)售證干預(yù)進(jìn)行了解釋，提高商品房的預(yù)售門檻並不意味著商品房數(shù)量減少，房?jī)r(jià)更高。

　　楊斌表示，政府會(huì)差別化對(duì)待：對(duì)於自住和改善型商品房還是保持原標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)於高檔住宅、商業(yè)項(xiàng)目等會(huì)提高門檻，目的在於將開(kāi)發(fā)商資金吸引到建設(shè)剛需型住房項(xiàng)目上去。

　　對(duì)於自住型、改善型商品住房的界定標(biāo)準(zhǔn)，楊斌解釋，原則上這部分商品房對(duì)於戶型，住房面積、價(jià)位都有嚴(yán)格規(guī)定——中低價(jià)位、中小套型。通過(guò)控制這一類型的房?jī)r(jià)，使“夾心層”人群的收入加上住房貸款後能承擔(dān)得起。至於什麼人具備購(gòu)此類房資格、這類房上市有哪些要求等相關(guān)政策，目前正在研究制定中，年內(nèi)即將出臺(tái)。

　　三類房納入老舊改造

　　最近幾年，北京老舊小區(qū)改造是一直在實(shí)施的民生工程，但哪些小區(qū)能夠進(jìn)入這一范疇。昨日，楊斌還明確了改造小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　楊斌表示，能納入改造工程的老舊小區(qū)分為三類：一類房子是九十年代左右保溫性能比較差的房子；第二類就是沒(méi)有保溫也沒(méi)有抗震，在唐山大地震前後的房子；第三類是有一部分簡(jiǎn)易樓，經(jīng)過(guò)鑒定以後，結(jié)構(gòu)上不能過(guò)關(guān)的。

　　針對(duì)有市民詢問(wèn)自己的老房子什麼時(shí)候可以納入老舊小區(qū)改造計(jì)劃，楊斌表示，“我們每個(gè)區(qū)都成立了老舊房的改造辦公室，居民可以通過(guò)街道找辦公室了解您住的那個(gè)樓是不是納入了今年的改造任務(wù)，如果沒(méi)納入今年改造任務(wù)的話，這幾年按照要求都應(yīng)該逐步改造完，居民可以跟他們反映改造的迫切性，看看能不能及早納入。就目前的管理辦法來(lái)講，關(guān)於老舊房的改造是不用個(gè)人去申請(qǐng)的，是幾級(jí)政府共同主動(dòng)把這些老舊房子都納入計(jì)劃。”（記者　范輝）

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