原標題：監(jiān)管層勸信託棄三四線:多地庫存消化週期超20個月

　　多地庫存消化週期超20個月，房地産信託風險與日俱增

　　監(jiān)管層“勸誡”信託暫棄三四線城市

　　《經濟參考報》記者獨家獲悉，近日銀監(jiān)會口頭要求各信託公司謹慎對待三四線城市房地産項目，儘量不做民營企業(yè)位於非核心城市的房地産項目業(yè)務。

　　監(jiān)管層的告誡源於市場的嚴峻現(xiàn)實。“今年整個地産行業(yè)包括金融在內是哀鴻遍野。”長富匯銀總裁張保國28日在“2014中國地産金融日活動”上表示，一個殘酷的現(xiàn)實擺在所有人面前，行業(yè)在發(fā)生變化。7月相關數(shù)據(jù)表明，在地方密集採取放鬆調控之後，市場仍未發(fā)生太多改觀。

　　中國房地産協(xié)會會長劉志峰也表示，在房地産週期性變化的背景下，部分三四線城市開發(fā)企業(yè)資金緊張，銷售量大幅下滑，回籠資金不暢，面臨較大的償債風險。

　　“目前，房地産金融的流動性問題也沒有得到有效解決，一線和二線熱點城市的項目和知名度高的大企業(yè)相對容易獲得資金支援，部分市場銷售不暢，給企業(yè)資金回籠造成影響，一些城市庫存壓力增大，也面臨著一定的償債風險。”劉志峰表示。

　　值得注意的是，雖然在房地産市場下滑背景下，地方政府救市意願強烈，但這對於金融機構來説，更加需要注意風險，而監(jiān)管層更是提前“勸離”。

　　據(jù)業(yè)內人士透露，2014年以來，房地産市場量價齊跌，購房者紛紛轉為觀望。鋻於當前房價鬆動、房地産信託風險與日俱增的形勢，近來銀監(jiān)會已要求信託公司儘量不要再做民營企業(yè)位於非核心城市的房地産項目。具體到該人士所在公司的省份，銀監(jiān)局已經委婉“勸誡”轄區(qū)信託公司，暫停涉入三四線城市的房地産項目，尤其是本省以外的三四線城市的房地産項目。

　　在實際操作層面，該省銀監(jiān)局在依據(jù)銀監(jiān)會此前的99號文精神的基礎上，結合該省實際提出，今後信託公司在發(fā)行信託産品報備時，單一房地産信託産品爭取一天給予回復；集合房地産信託産品發(fā)行規(guī)模在5億元以下的10天內給予回復，5億元以上則要逐一審核，在回復上沒有具體時間表。

　　“事實上，本應放鬆加速的審批更加謹慎了。”該信託人士表示。他透露，每省都有自己的標準，就自己所屬轄區(qū)，此前標準是定在10億元的，但鋻於本省信託公司的具體形勢，發(fā)行規(guī)模收緊至5億元以下。

　　對於房地産信託而言，不斷增長的餘額與到期規(guī)模，促使監(jiān)管層保持高度警惕。用益信託工作室最新房地産信託市場發(fā)展報告顯示，2014年二季度，房地産信託餘額為12616億元，與前幾個季度相比，餘額繼續(xù)穩(wěn)步增長，並再度創(chuàng)歷史新高；二季度房地産信託餘額佔比為10.72%，相比今年一季度末的10.40%繼續(xù)上升。與此同時，今年下半年即將迎來信託兌付高峰期。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年到2015年集合資金房地産信託預計到期總規(guī)模為3282 .95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年全年將有近2000多億元的到期規(guī)模。

　　而對於限定在三四線城市，相關人士表示，凈流出的人口對比的是凈增長的庫存量，風險可想而知。

　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的三線城市7月成交表現(xiàn)不盡如人意，整體環(huán)比增少減多，與去年同期相比仍有較大差距。除徐州同比增幅29%，環(huán)比增幅38%外，其餘城市幾乎全線下滑，其中，清遠降幅超過60%。

　　但另一方面，庫存卻因受困于市場觀望情緒不斷攀升。存量方面，常州、連雲港、清遠等地消化週期在20個月左右，其中清遠同比增幅達167%，去化風險進一步增加，無錫存量達1000萬平方米，消化週期23個月，中山繼續(xù)維持高庫存量1334萬平方米，消化週期達24個月，成為監(jiān)測重點三四線城市中最高。其中，清遠銷售同比下滑高達66%，但其消化週期卻同比上升167%。

　　事實上，現(xiàn)階段具有風險的不僅僅是三四線城市，世襲領地悅廷項目總經理王建華在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，房地産風險的確存在，對於高端産品，甚至一個區(qū)域最終只會有一個項目能存活。

　　而華遠地産董事長任志強也一改之前口徑。他認為，若政府不採取行動，明年9月供求關係或將惡化。目前房地産市場的存量可能難以消化，統(tǒng)計報表上庫存大概有5億多套。“這個數(shù)量很大，不可能全部消化，有些庫存可能再過10年亦消化不了，會逐漸累積。”任志強説。

　　但前述信託人士直言，凡事應有靈活度，切忌一棒子“打死”。“一二線城市也有爛項目，而三四線城市也不乏好項目。”比如，重慶某經濟相對落後的縣市，因為其房地産項目臨江，開發(fā)商以及擔保質押等都比較優(yōu)質。公司經過縝密的調研，最後還是毅然做了該項目。目前，從産品的銷售情況來看，已完成90%以上，效果還是比較好的。