“房?jī)r(jià)或多或少真降了。”一批手握200萬元的觀望業(yè)主，開始猶豫要不要出手。買房人徐雷就是一例，期房、自住房和二手房，他左右徬徨，就怕?lián)炝酥ヂ閬G了西瓜。200萬元究竟能淘到什麼樣的房子？趁著週末，記者陪著徐雷在北京東南方向轉(zhuǎn)了一圈。

　　新房

　　75平方米精裝兩居

　　在2013年的樓市大漲期間，徐雷就想在亦莊買套精裝修的商品房，無奈人多房少，不怎麼走運(yùn)的他總也搶不到房。當(dāng)然，現(xiàn)在回想，自然並沒那麼背。

　　“淘房”的第一站，我倆先去看了新房。亦莊新城的河西居住區(qū)，可謂是目前北京各個(gè)區(qū)域中的領(lǐng)降區(qū)，就像2011年的通州，面向“剛改”購房人的海梓府5月份就曾推出過“團(tuán)購特價(jià)房”，一套兩居室降了40萬元。

　　徐雷感興趣的是與海梓府一街之隔的金域東郡，精裝修、小戶型，更適合首套置業(yè)的他。2013年底，金域東郡一期開盤時(shí)的價(jià)格是34000元/平方米，而到今年4月份的二期開盤，高層均價(jià)變成了28000元/平方米。若三期開盤仍延續(xù)28000元/平方米的均價(jià)，選擇略低一點(diǎn)的樓層，200萬元就能買到一套75平方米的精裝兩居室。

　　“期房的好處是戶型設(shè)計(jì)得較為現(xiàn)代，統(tǒng)一精裝修入住後不用太費(fèi)心。缺點(diǎn)就是得等兩年左右才能住進(jìn)去，每天往返城區(qū)上班的路上時(shí)間較長(zhǎng)。”徐雷自己清楚，從亦莊開車到東二環(huán)的話，不堵車很快，堵車就變得沒準(zhǔn)，而坐地鐵的話，且不論即將漲價(jià)的地鐵票，距離項(xiàng)目最近的榮昌東街地鐵站，步行也有一大段距離。

　　還有一點(diǎn)兒令徐雷比較擔(dān)心：亦莊新城未來的升值空間究竟多大。“若三四年後我把這套房子賣了搬進(jìn)城裏，刨去貸款成本，我能賺多少？”

　　點(diǎn)評(píng)： 期房的優(yōu)勢(shì)是綜合性價(jià)比較高，戶型和設(shè)計(jì)通常較符合潮流觀點(diǎn)。對(duì)於需要貸款買房的剛需族來説，因?yàn)闆]有折舊，新房的可貸款額度均高於二手房，稅費(fèi)也比較少。

　　不過，如果是抱著投資心理購買郊區(qū)期房，那就得準(zhǔn)備足夠長(zhǎng)的“蟄伏期”，買到手半年就大漲1倍的事兒，在郊區(qū)期房市場(chǎng)可很難發(fā)生。

　　二手房

　　地段好的只能買一居

　　“地段，地段，還是地段。”商品房市場(chǎng)發(fā)展了20年，潘石屹的這句話仍然是金科玉律。當(dāng)我和徐雷把目光從東南五環(huán)外拉回東四環(huán)，地段價(jià)值升了，200萬元的房款也就不夠買兩居室了。

　　我們?cè)跂|四環(huán)的甜水園附近蒐羅了一圈，最便宜的一套掛牌房源，是甜水園北裏的一套58平方米一居室，滿五年唯一免個(gè)稅，業(yè)主報(bào)價(jià)190萬元，折合單價(jià)32495元/平方米。

　　經(jīng)紀(jì)人介紹説，業(yè)主為了變現(xiàn)，誠(chéng)意低價(jià)出售，不到33000元/平方米的單價(jià)，已經(jīng)跌回到了一年半以前的水準(zhǔn)，很難在市場(chǎng)上再找到更低的價(jià)格。我倆卻覺得，1993年的老房，格局不是太好，狹窄的長(zhǎng)條形狀，過道無比窄。

　　在首付款上，這套老房的額度顯然也比期房高，算上折舊率，只能貸款106萬元，首付款約83萬元。經(jīng)紀(jì)人也説，因?yàn)榉魁g較老，貸款期限無法申請(qǐng)到30年。

　　“要地段而犧牲舒適，還是要舒適而犧牲地段呢？”這是讓徐雷猶豫的一個(gè)兩難問題。

　　點(diǎn)評(píng)： 在“地段最大”的北京房地産市場(chǎng)，在城區(qū)裏買套小戶型，即使是90年代初的老房子，毫不誇張地説，潛在升值空間也大於郊區(qū)的精裝新房。退一步，即使將來出租，58平米東四環(huán)一居，租金水準(zhǔn)也比亦莊的兩居高。這恐怕也是許多購房人願(yuàn)意“蝸居”在城區(qū)的原因。當(dāng)然，地段背後是支付能力的支撐。同樣的價(jià)格，二手房至少比新房多一成到兩成首付。

　　自住房

　　踏入90平方米“改善”行列

　　徐雷之所以猶豫不決，除了房?jī)r(jià)正在下跌之外，政府新推的自住型商品房，在他看來也有點(diǎn)“托底”的意思。比如，東邊豆各莊的自住房均價(jià)22000元/平方米。亦莊自住房的售價(jià)也在22000元/平方米。按照200萬元的預(yù)算徐雷能買90平米。“90平方米，我可跨入改善面積的行列了。”他笑言，兩相比較，自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。只是需要搖號(hào)獲取資格，不是想買就能買。

　　點(diǎn)評(píng)： 從價(jià)格看自住房對(duì)於缺錢的剛需一族還是合適的，買一套自住絕對(duì)可行。不過若購買之初就想投資，這筆買賣也沒想像中劃算。以最先搖號(hào)的匯星苑為例，2016年交房，房本到手最快也得2017年。按照滿五年方上市政策，房子得2022年才能出手，繳納給政府30%的收益，自己得到70%。8年後的房?jī)r(jià)是漲是跌，誰能説得準(zhǔn)呢？所以，自住房只適合自住，不適合投資。 (本報(bào)記者 趙瑩瑩)