伴隨著高端市場 “限高令”悄然解禁，北京豪宅市場的供應(yīng)在近期出現(xiàn)集中放量。而計(jì)劃在今明兩年入市的高端項(xiàng)目中，多數(shù)預(yù)期售價均超過10萬元/平方米。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，包括格林雲(yún)墅、西山藝境、鴻坤·林語墅、世茂維拉等項(xiàng)目在內(nèi)，北京共有9個別墅項(xiàng)目開盤，累計(jì)推盤套數(shù)高達(dá)797套，超過去年下半年的695套。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，高端住宅市場的成交量有所下降。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度北京甲級公寓成交量為372套，環(huán)比下降23%，但價格環(huán)比增長了2.8%，達(dá)到了62850元/平方米，同比上升了18.3%；高端別墅成交量降至130套，環(huán)比去年第四季度下降超過50%，價格則環(huán)比上漲1%，達(dá)到46900元/平方米。

　　高端市場集中放量

　　去年下半年以來，北京高端市場受到“4萬元禁令”影響，多個高端住宅項(xiàng)目推遲了入市時間。進(jìn)入今年，伴隨著泰禾北京院子、閱園兩個高價項(xiàng)目的開盤，高端住宅的供應(yīng)量開始增加。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，年內(nèi)將有5個甲級公寓項(xiàng)目相繼入市。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)推出新一期的兩個項(xiàng)目共計(jì)新增供應(yīng)846套，其他3個高端別墅項(xiàng)目都將在年內(nèi)入市。

　　亞豪機(jī)構(gòu)總經(jīng)理任啟鑫指出，今年包括融創(chuàng)農(nóng)展館地塊、中赫·萬柳書院、駿豪中央公園廣場在內(nèi)，一批豪宅與昔日“地王”項(xiàng)目都有可能入市。今年二季度北京別墅市場還將保持旺盛的供應(yīng)局面，預(yù)計(jì)有香江別墅、九章別墅、遠(yuǎn)洋天著等十余個別墅項(xiàng)目入市，房企推盤積極性仍將走高。而北京傳統(tǒng)別墅板塊也開始迎來供應(yīng)高潮，以西山別墅區(qū)為例，繼一季度西山藝境入市後，香江別墅二期也相繼入市。

　　“土地供應(yīng)的相對充足是新興別墅區(qū)崛起的根本原因。由於北京低密宅地日漸稀少且漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，以中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)為代表的傳統(tǒng)別墅區(qū)由於供地稀缺，近年來一直處於後續(xù)供應(yīng)乏力的窘境。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，大興、通州、孫河等近年來的土地供應(yīng)大戶則聚集了一批處於主力銷售期的別墅項(xiàng)目，對銷售産生了強(qiáng)力的提振作用。

　　“目前剛需市場上大量自住型商品房的入市，觀望氣氛比較濃厚，但對高端市場來説，很少會採用以價換量的模式，價格還是比較穩(wěn)固。”北京一家高端項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人表示，“高端項(xiàng)目也更傾向於高週轉(zhuǎn)的模式，大家推盤的積極性都在增高。”

　　十萬元時代來臨

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京24個在售報(bào)價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目成交中，包括五礦萬科·如園、紫禦華府、西山壹號院、紅璽臺等項(xiàng)目在內(nèi)，共有16個項(xiàng)目的套均價格超過1000萬元。

　　在高價房源與千萬級豪宅的拉升下，3月份整體市場成交均價也強(qiáng)勢上揚(yáng)。3月份，北京399套公寓豪宅産品的平均成交價格高達(dá)60026元/平方米，環(huán)比、同比分別大漲12%、20%，這也是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來公寓豪宅成交價格首次突破6萬元大關(guān)。

　　值得注意的是，多個地王項(xiàng)目都將在今年登場，包括中赫萬柳書院、保利海德公園等都預(yù)計(jì)在今年入市。“此前萬科收購凱德的地安門項(xiàng)目，以及三里屯的通盈中心也都計(jì)劃今年開盤。”第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部經(jīng)理董月告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，計(jì)劃在今明兩年入市的這些高端項(xiàng)目均價都相對較高，最低的價格預(yù)期也在7萬元/平方米左右，而多數(shù)項(xiàng)目的預(yù)期售價均超過了10萬元/平方米。“目前北京高端甲級公寓的成交均價在63000元/平方米左右，預(yù)計(jì)未來這一價格將會逐漸升高。”

　　董月同時表示，雖然放開了高端市場預(yù)售審批，但政府對於價格的控制並沒有放鬆，預(yù)計(jì)在今明兩年入市的這些項(xiàng)目，開發(fā)商預(yù)期的售價很難順利通過審批，“很多項(xiàng)目的價格應(yīng)該是要低於現(xiàn)在的預(yù)期售價。”

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，此前位於西山別墅區(qū)的香江別墅，同樣受到政府限價的嚴(yán)控，雖然容積率僅為0.38,但審批的預(yù)售價格僅為22000元/平方米，甚至低於很多六環(huán)附近的普通項(xiàng)目。

　　在項(xiàng)目“搶跑進(jìn)場”的同時，高端項(xiàng)目市場開年的成交狀況並不樂觀。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度北京甲級公寓成交量為372套，環(huán)比下降23%，同時高端別墅成交量降至130套，環(huán)比去年第四季度下降超過50%。

　　“過去3年，北京高端住宅平均去化率為每年10~20套，但由於很多項(xiàng)目的體量並不算大，很容易找到精準(zhǔn)定位的消費(fèi)人群，對於項(xiàng)目來説去化的速度壓力相對較小，伴隨著海外投資者以及高凈值人士需求不斷擴(kuò)大，高端市場的購買力一直比較穩(wěn)定。”董月對此表示。

　　在亞豪機(jī)構(gòu)總經(jīng)理任啟鑫看來，高端市場面臨的政策環(huán)境依然長期向好，“無論是1月底高價項(xiàng)目預(yù)售管制的逐漸開閘，還是‘兩會’期間對樓市的雙向調(diào)控定調(diào)，都預(yù)示著一旦房價壓力減小，市場化定位的高端市場放行趨勢將先於剛需市場。”