春節(jié)後天宮院板塊樓盤大批集中入市，競(jìng)爭激烈，多個(gè)樓盤平價(jià)快銷。新京報(bào)記者 李冬 攝

　　上週日，住總?cè)f科橙以毛坯、均價(jià)21680元/平方米的“低價(jià)”入市，引發(fā)萬科“領(lǐng)降北京”的消息。資料圖片

　　因2013年銷售火爆而被寄予厚望的2014年樓市，開局已遭遇了各種“滑鐵盧”。

　　從年初信貸政策趨緊的信號(hào)，到春節(jié)後二三線城市局部市場(chǎng)的降價(jià)，再到北京市場(chǎng)多個(gè)剛需項(xiàng)目的平價(jià)開盤，此間各種看空、崩盤論調(diào)此起彼伏，讓樓市未來的走勢(shì)變得更加撲朔迷離。

　　現(xiàn)象

　　已有倆樓盤低價(jià)跑量

　　上週末，位於天宮院的住總?cè)f科橙以21000元/平方米的“去精裝”價(jià)格入市，與其前期宣傳26000元-28000元/平方米的價(jià)格形成較大差距；在創(chuàng)造了該區(qū)域第五個(gè)“日光碟”的同時(shí)，也超出了業(yè)內(nèi)外人士的預(yù)料。

　　“萬科近期的價(jià)格調(diào)整，應(yīng)該能讓大家感到寒冷的味道，不是説天暖了就一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)沒有。”中國房地産經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳雲(yún)峰表示，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境下的經(jīng)營模式仔細(xì)研究。

　　就在業(yè)內(nèi)外尚未完全消化天宮院板塊以價(jià)換量的節(jié)奏之時(shí)，位於通州區(qū)的東亞印象臺(tái)湖日前曝出，其二期住宅的入市價(jià)格將從預(yù)期的26000元/平方米的毛坯房源，調(diào)整為22000元/平方米的精裝修産品入市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，剔除每平方米2500元的精裝修費(fèi)用，其毛坯價(jià)格基本和一期開盤價(jià)格持平。昨天，東亞新華地産行銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，東亞新華地産確實(shí)在2014年進(jìn)行了全國性戰(zhàn)略調(diào)整，目標(biāo)是適當(dāng)拉低三四線城市的銷售價(jià)格，同時(shí)保證一二線城市的土地儲(chǔ)備。“具體到印象臺(tái)湖這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槟玫貢r(shí)間比較久，在保證合理利潤的範(fàn)圍內(nèi)將實(shí)現(xiàn)高週轉(zhuǎn)消化，快速回籠資金，為新的地塊做準(zhǔn)備。”據(jù)賈玉鵬透露，東亞新華地産已在包括北京在內(nèi)的多個(gè)一二線城市看好地塊，但他同時(shí)表示，東亞旗下在京的其他項(xiàng)目並不會(huì)參與到此次價(jià)格調(diào)整中。

　　隨後記者聯(lián)繫到同處於臺(tái)湖板塊的泰禾1號(hào)街區(qū)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，泰禾從來都是按照自己的定價(jià)和節(jié)奏去進(jìn)行推盤，不會(huì)受到外界影響。

　　走訪

　　主流市場(chǎng)行情仍微漲

　　在實(shí)地走訪了目前在售的多個(gè)項(xiàng)目後，記者發(fā)現(xiàn)，以價(jià)換量的現(xiàn)象尚未在北京樓市廣泛蔓延，而即將入市的項(xiàng)目多數(shù)都保持了價(jià)格“微漲”的水準(zhǔn)。

　　位於望京來廣營橋東的臻園，去年8月一期成交均價(jià)為42000元/平方米，新一期取證房源仍以精裝修交房，但價(jià)格達(dá)到47000元/平方米左右。

　　位於通州區(qū)的合生濱江帝景，目前在售的僅剩少量137平方米精裝大戶型，對(duì)外報(bào)價(jià)為28000元/平方米左右，與年前同樣戶型的房源相比，每平方米已微調(diào)1000元-2000元不等。而根據(jù)該項(xiàng)目在市住建委最新取得預(yù)售證顯示，最高獲批價(jià)格已達(dá)到29506元/平方米。

　　一位不願(yuàn)具名的業(yè)內(nèi)人士指出，由於此前受到“限高令”（去年底對(duì)單價(jià)4萬元以上樓盤不批預(yù)售證）的限制，中高端項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善型需求的不斷增多，也給了開發(fā)商穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期。春節(jié)後，一些中高端項(xiàng)目的開盤定價(jià)依然保持上漲勢(shì)頭。

　　分析

　　取證“容易”審價(jià)難

　　儘管今年以來，樓盤取證速度明顯加快，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公開資訊，3月前20天，已有12個(gè)項(xiàng)目獲得銷售許可證。但據(jù)記者多方了解，在實(shí)際的價(jià)格審批過程中，開發(fā)商仍然感受到“壓力山大”。

　　“這個(gè)價(jià)格確實(shí)比我們的預(yù)期低了不少，但關(guān)鍵是報(bào)高了不批啊，只能不停地被駁回，然後一降再降，降至達(dá)到‘標(biāo)準(zhǔn)’後才被放行。”一位剛剛拿到預(yù)售證的房企人士向記者透露，儘管主管部門發(fā)放預(yù)售證的速度比之前的節(jié)奏加快，但是價(jià)格博弈仍是一道難關(guān)。

　　事實(shí)上，“低空放行”的項(xiàng)目並不止這一家，從春節(jié)後取證的樓盤就可以看出，其價(jià)格普遍和之前的預(yù)期有差距。賈玉鵬介紹，市住建委對(duì)於住宅價(jià)格比去年略有放鬆，但依然採取持續(xù)控制的措施，要求審批價(jià)格對(duì)比周邊不能出現(xiàn)過多的漲幅。

　　“雖然有自住型商品房在市場(chǎng)做保障，但主管部門對(duì)於房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)依然有所擔(dān)心。基本上是報(bào)4（萬元/平方米）不過4（萬元/平方米），報(bào)5（萬元/平方米）不過5（萬元/平方米），總要‘砍一刀’。”據(jù)一位知情人士透露，考慮到北京樓市的特殊性，目前相關(guān)部門尚無法放棄行政手段。“在年初如果不加以把控，到後期可能更難辦。”該人士表示。

　　■ 典型樓盤

　　住總?cè)f科橙

　　漲幅變小，並非降價(jià)

　　3月16日，位於北京南六環(huán)的住總?cè)f科橙項(xiàng)目開盤，333套房源即告售罄。此前，市場(chǎng)普遍預(yù)期該項(xiàng)目包含精裝修的均價(jià)約為24000元/平方米，但最終以毛坯、均價(jià)21680元/平方米入市，引發(fā)萬科“領(lǐng)降北京”的消息。

　　“項(xiàng)目嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進(jìn)行定價(jià)。”北京萬科昨日對(duì)記者表示，項(xiàng)目的定價(jià)順應(yīng)了市場(chǎng)以及政策，天宮院板塊剛需項(xiàng)目集中，客戶有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)排號(hào)的習(xí)慣，並非是因?yàn)樗^的大幅降價(jià)而引發(fā)搶購；此外精裝修是公司提供的服務(wù)，並不是強(qiáng)制捆綁銷售。

　　“説降價(jià)很牽強(qiáng)，住總?cè)f科橙毛坯賣到近22000元/平方米，在整個(gè)區(qū)域內(nèi)並不是低價(jià)。”天宮院某項(xiàng)目行銷負(fù)責(zé)人表示，3月初精裝修的金融街融匯四期約千套房源入市，均價(jià)22000元/平米左右。而此前天宮院2月底開盤的中國水電·雲(yún)立方、鑫苑鑫都匯都為毛坯房源，均價(jià)都在21000元-22000元/平方米的水準(zhǔn)，和住總?cè)f科橙持平。“萬科還提供了拆分精裝修的選擇，可增加利潤。”

　　價(jià)格上漲的幅度變小，但並非降價(jià)。這是天宮院板塊多個(gè)樓盤負(fù)責(zé)人的共識(shí)。據(jù)悉，一方面春節(jié)後天宮院板塊樓盤大批集中入市，先後已有首開熙悅春天、中國水電·雲(yún)立方、鑫苑鑫都匯、金融街融匯、眾美城等入市分流客戶，競(jìng)爭激烈；另一方面，大興區(qū)住建委批準(zhǔn)的預(yù)售價(jià)格也比業(yè)內(nèi)的預(yù)期更低，但和此前成交的任何項(xiàng)目相比，區(qū)域房價(jià)仍然是在上漲過程中。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，上述樓盤幾乎都是房企在2011年底和2012年拿地，樓面價(jià)為8000元-9000元/平方米，對(duì)比目前2萬元/平方米的售價(jià)看，利潤並不低。RET睿意德行銷服務(wù)部董事商十磊表示，住總?cè)f科橙的銷售價(jià)格低於市場(chǎng)預(yù)期，説明北京樓市的漲幅收窄，也説明瞭萬科緊貼市場(chǎng)的高週轉(zhuǎn)開發(fā)策略相當(dāng)成功。

　　聲 音

　　“萬科橙開盤，我們是嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進(jìn)行定價(jià)銷售。這也是一種承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的表現(xiàn)。否則，（每平方米）再加2000元，萬科橙照樣賣完。

　　判斷北京樓市，看地價(jià)是關(guān)鍵，分清兩類項(xiàng)目：一類是以萬科為代表的，前兩年拿的地地價(jià)水準(zhǔn)在15000元/平方米以內(nèi)的，入市不存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我對(duì)市場(chǎng)沒有擔(dān)心。政府指導(dǎo)價(jià)格也會(huì)區(qū)分不同區(qū)域。另一類是2013年的高價(jià)地項(xiàng)目，這些企業(yè)心裏比較緊張。政府不會(huì)在這類項(xiàng)目上限價(jià)，但房子有沒有買主是個(gè)問題。”

　　——萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶

　　印象臺(tái)湖二期住宅將從預(yù)期的26000元/平方米的毛坯房源，調(diào)整為22000元/平方米的精裝修産品入市。開發(fā)商稱，是希望在保證合理利潤的範(fàn)圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)高週轉(zhuǎn)消化。新京報(bào)記者 李冬 攝

　　（上接B10版）

　　■ 市場(chǎng)動(dòng)向

　　即將入市樓盤未現(xiàn)價(jià)格鬆動(dòng)

　　北京住總?cè)f科橙的低價(jià)入市是否真的會(huì)領(lǐng)降市場(chǎng)？本週，記者走訪了多個(gè)即將入市的樓盤，未發(fā)現(xiàn)有價(jià)格鬆動(dòng)。在通州，相距不遠(yuǎn)的富力金禧花園、合生濱江帝景均在3月16日獲得最後一期的住宅預(yù)售證，預(yù)售價(jià)格與上期相比均有上漲。

　　富力金禧花園3月16日取得了預(yù)售證，是項(xiàng)目最後一棟樓，共237套房源，精裝修，擬售均價(jià)為28000元/平方米，預(yù)計(jì)本週末入市。據(jù)了解，該項(xiàng)目上一次開盤是2012年6月，成交均價(jià)在17000元-18000元/平方米，此次開盤的是金禧花園的最後一棟住宅樓。據(jù)北京富力相關(guān)人士透露，此次兩居均價(jià)為28500元/平方米，三居均價(jià)在27000元/平方米，目前蓄客情況較好。

　　距富力金禧花園不遠(yuǎn)的合生濱江帝景，目前在售的C8號(hào)樓，自去年9月28日開盤至今，僅存少量137平方米的三居房源，精裝修報(bào)價(jià)28500元/平方米，相比今年前兩個(gè)月26500元/平方米的報(bào)價(jià)，已有每平方米2000元左右的上浮。項(xiàng)目于3月16日取得C3、C6、C7三個(gè)樓座共490套房源的預(yù)售許可證。據(jù)悉，這也是濱江帝景最後3棟樓。其中，C3號(hào)樓有214套房，擬售價(jià)格為23354元/平方米；C6號(hào)樓60套房，擬售價(jià)格為29506元/平方米；C7號(hào)樓216套房，擬售價(jià)格為27609元/平方米。歷史數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目去年八九月份的開盤價(jià)是23000元/平方米。據(jù)接近該項(xiàng)目人士透露，目前合生濱江帝景的定價(jià)仍然處於合理範(fàn)圍內(nèi)，且存量有限，其主力戶型也是市場(chǎng)上較為稀缺的，因此後市沒有太大壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，通州區(qū)內(nèi)拿出400萬元進(jìn)行改善置業(yè)的人畢竟是少數(shù)，加之通州整體房價(jià)處於較高點(diǎn)，富力金禧花園、合生濱江帝景、K2海棠灣等改善型項(xiàng)目的競(jìng)爭較為激烈。

　　■ 分析

　　樓市調(diào)控?zé)o新政北京房價(jià)或維穩(wěn)

　　“從剛結(jié)束的兩會(huì)上釋放出的信號(hào)來看，北京樓市短期內(nèi)不會(huì)再出新的調(diào)控政策。”亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅表示，中央對(duì)房地産行業(yè)將實(shí)行穩(wěn)定的長效調(diào)控，因此北京樓市也會(huì)維持穩(wěn)定，但由於低於市場(chǎng)價(jià)格30%的自住房對(duì)市場(chǎng)心理造成的衝擊，預(yù)計(jì)北京今年的房價(jià)漲幅會(huì)出現(xiàn)下滑。

　　“北京等一線城市的購房需求最堅(jiān)實(shí)，房價(jià)也最穩(wěn)定，但整體漲幅在減緩。”DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞也表示，兩會(huì)後不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，他表示本屆政府工作報(bào)告裏面沒有提到“樓市調(diào)控”這四個(gè)字，這是八年來的首次。

　　何衍鈞分析，從現(xiàn)有的長三角降價(jià)案例看，除了樓市供應(yīng)大外，不少開發(fā)商其實(shí)是跨行業(yè)運(yùn)作，主業(yè)為服裝、皮鞋或礦業(yè)，當(dāng)主業(yè)資金緊張就會(huì)把樓盤降價(jià)快速收回資金，但其開發(fā)量有限，對(duì)市場(chǎng)影響很小。2013年樓市太過火爆，今年自然會(huì)“增長慢一點(diǎn)”，政府對(duì)樓市的目的是穩(wěn)定市場(chǎng)，而不是讓樓市出現(xiàn)“廣泛下調(diào)”。

　　據(jù)了解，除了兩會(huì)釋放出調(diào)控更加市場(chǎng)化的信號(hào)外，由於近期A股上市房企如天保基建、中茵股份的非公開增發(fā)方案獲得了證監(jiān)會(huì)審核通過，成為上市房企再融資的實(shí)質(zhì)性開閘，令少數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年或許三四線城市的樓市調(diào)控會(huì)出現(xiàn)“鬆綁”。

　　“北京的房價(jià)還會(huì)漲。”北師大房地産研究中心主任董藩3月17日在實(shí)名認(rèn)證的微博上表示，政府會(huì)重點(diǎn)防範(fàn)溫州、鄂爾多斯（注：樓市降價(jià)）情況蔓延，防房價(jià)下跌。而國金證券也認(rèn)為，兩會(huì)信號(hào)顯示未來政府可能會(huì)對(duì)這些地區(qū)出臺(tái)一些政策，是“超預(yù)期的行業(yè)利好”。

　　VS 房企視角

　　微漲快跑

　　記者從多家房企了解到，由於北京市住建委對(duì)區(qū)域房價(jià)的整體目標(biāo)控制並未放鬆，大幅漲價(jià)的樓盤申請(qǐng)預(yù)售證較困難，以及房企對(duì)後期市場(chǎng)供應(yīng)增加、競(jìng)爭加劇的擔(dān)憂，不少項(xiàng)目都採取了“微漲快跑”的銷售策略。

　　郭毅表示，2013年底開盤的項(xiàng)目，排號(hào)人數(shù)和推出房源數(shù)量很多是4:1、3:1的情況，現(xiàn)在則是2:1或1.5:1，供需比趨於平衡。自住房的大量供應(yīng)使部分剛需人群出現(xiàn)觀望心態(tài)，部分庫存以中低價(jià)位剛需盤為主的開發(fā)商也因此看淡後市，並降低利潤預(yù)期。

　　據(jù)了解，從3月入市熱銷的項(xiàng)目看，無論是針對(duì)改善型的中高端住宅北京華僑城，或是別墅項(xiàng)目格林雲(yún)墅、西山藝境，或針對(duì)首次置業(yè)的剛需客群的住總?cè)f科橙、金融街融匯，一方面都經(jīng)歷了較長時(shí)間的蓄客期，有充足的客戶資源；另一方面，最終的銷售價(jià)格比以前釋放出的預(yù)計(jì)價(jià)格稍低。這也是這些項(xiàng)目熱銷的重要原因。

　　“北京還沒有出現(xiàn)降價(jià)樓盤，只是漲幅受限。”3月開盤的一家央企樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前銷售的項(xiàng)目一般是2012年或之前拿地，當(dāng)時(shí)土地價(jià)格還較合理，項(xiàng)目利潤率達(dá)標(biāo)就願(yuàn)意快速出貨，但很多2013年高點(diǎn)時(shí)拿地的項(xiàng)目則面臨較大的壓力，在信貸相對(duì)較緊的宏觀環(huán)境下，開發(fā)商更希望加快推盤節(jié)奏以保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

　　信心不減

　　對(duì)於近期市場(chǎng)的一系列波動(dòng)，有多位房企人士表示，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性微調(diào)是正常現(xiàn)象，且目前看來並未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的跡象，對(duì)北京市場(chǎng)仍然看好。

　　某央企開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，2014年一季度還沒結(jié)束，對(duì)於全年的市場(chǎng)走勢(shì)並不需要過度悲觀。

　　“我們對(duì)北京的市場(chǎng)是持續(xù)看好的，未來也會(huì)進(jìn)一步收縮三四線的項(xiàng)目存量，增加一二線城市的土地儲(chǔ)備，未來還有機(jī)會(huì)。”一位不願(yuàn)具名的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人如是説。

　　泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男也認(rèn)為，從政策層面來説，看不到對(duì)行業(yè)有什麼不利消息。“尤其是去年底和今年初，土地市場(chǎng)的熱情高漲，後續(xù)效應(yīng)還沒有完全釋放出來。”沈力男同時(shí)指出，從技術(shù)層面上分析，2014年樓市的量價(jià)漲幅不會(huì)維持去年那麼高的水準(zhǔn)。記者 李捷 自曾暉