房産稅試點(diǎn)正迎來(lái)最好的擴(kuò)圍時(shí)機(jī)。中國(guó)證券報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉，包括北京、深圳、南京、青島等城市已上報(bào)試點(diǎn)方案。北京今年已兩次上報(bào)房産稅試點(diǎn)方案，新上報(bào)的方案已接近“最後版本”。雖然上報(bào)的方案仍存調(diào)整可能，但今年下半年更多一線城市加入試點(diǎn)“俱樂(lè)部”的可能性較高。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多輪反覆論證和籌備之後，房産稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的路徑逐漸明晰。其中，東部熱點(diǎn)城市的方案擬向增量房屋徵收，並劃定每人平均免征面積，在不觸動(dòng)既有房産的情況下使試點(diǎn)更好地落地；中西部城市的方案則凸顯了另一種思路，即把房産稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合併，對(duì)企業(yè)和單位房産按評(píng)估值徵稅。這兩種路徑雖有較大區(qū)別，但都是未來(lái)房産稅擴(kuò)圍的大方向，並將在合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)並軌。據(jù)悉，北京、深圳、南京的房産稅試點(diǎn)方案傾向於採(cǎi)用“存量免征”的原則，更類似上海實(shí)施的方案。近期一線城市市場(chǎng)供不應(yīng)求情況嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，房産稅試點(diǎn)擴(kuò)圍有望駛?cè)搿翱燔嚨馈薄?

　　●多次修改不斷完善

　　北京上報(bào)方案接近“最終版”

　　自上海、重慶于2011年初啟動(dòng)房産試點(diǎn)後，有關(guān)這一試點(diǎn)擴(kuò)圍的消息不斷，但一直未有實(shí)質(zhì)動(dòng)作。今年5月，發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房産稅試點(diǎn)“今年會(huì)有具體動(dòng)作”，意味著試點(diǎn)擴(kuò)圍為時(shí)不遠(yuǎn)。

　　權(quán)威人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，多個(gè)城市的方案已上報(bào)至由住建部牽頭，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門參與的協(xié)調(diào)小組。經(jīng)過(guò)反覆審議，將最終確定試點(diǎn)城市和方案，並交由國(guó)務(wù)院批復(fù)。據(jù)了解，上報(bào)方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線城市，以及北京、深圳等一線城市。

　　事實(shí)上，上述城市的房産稅試點(diǎn)方案並非第一次上報(bào)。據(jù)悉，在上海、重慶啟動(dòng)首批房産稅試點(diǎn)後，高層就要求其他熱點(diǎn)城市擬定相關(guān)方案，為試點(diǎn)擴(kuò)圍做準(zhǔn)備。

　　近兩年，一些城市已經(jīng)在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，不斷完善方案內(nèi)容，並擇機(jī)上報(bào)。其中，最近的一輪上報(bào)是在今年4、5月。知情人士表示，今年北京已兩次上報(bào)房産稅試點(diǎn)方案。在多次調(diào)整的基礎(chǔ)上，當(dāng)前最新上報(bào)的方案已接近“最終版”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，前述“物業(yè)稅”與“房産稅”本質(zhì)上屬同一性質(zhì)，由於房産稅屬於已有稅種，推進(jìn)試點(diǎn)不需要走法律程式，因此有關(guān)部門才將“物業(yè)稅”的説法改為“房産稅”。早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市就率先開(kāi)展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。一年後，安徽、河南、福建、天津四省市再次獲批房地産模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。

　　這些空轉(zhuǎn)地區(qū)都可能成為房産稅試點(diǎn)的後備成員。“國(guó)五條”出臺(tái)之後，對(duì)於房地産調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)明顯提速。按照房産稅將覆蓋所有住宅的最終目標(biāo)，更多的城市需要啟動(dòng)準(zhǔn)備工作。

　　多數(shù)專家看來(lái)，房産稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍，已經(jīng)具備了初步的技術(shù)基礎(chǔ)。按照住建部的計(jì)劃，包括4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市以及10個(gè)其他重點(diǎn)城市在內(nèi)的40個(gè)城市，已實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房資訊系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這將為以增量徵收為主的房産稅試點(diǎn)提供技術(shù)支撐。此外，該項(xiàng)工作還在向更多的城市覆蓋。

　　與此同時(shí)，按照國(guó)務(wù)院于2010年提出的“逐步對(duì)居民住宅徵收房産稅”的思路，財(cái)政部也在對(duì)現(xiàn)行的《房産稅暫行條例》進(jìn)行修訂，不再對(duì)居民個(gè)人住房免征房産稅。有分析認(rèn)為，這一力圖從現(xiàn)有法規(guī)中清除障礙的舉措，同樣可能在今年取得突破。

　　●兩種路徑殊途同歸

　　個(gè)別城市可能實(shí)行存量徵收

　　作為一個(gè)地方稅種，各地上報(bào)的房産稅試點(diǎn)方案不盡相同，但從此前披露的“杭州版”房産稅方案，不難看出房産稅試點(diǎn)的整體推進(jìn)思路。按照杭州市上報(bào)的方案，房産稅從家庭第二套住房起徵，存量免征。其中，每人平均60平方米以上的普通住宅，擬徵稅率為4%。，豪宅的擬徵稅率為8%。。上述方案確定的“存量免征”原則，以及兩檔稅率劃分，與上海的房産稅試點(diǎn)方案頗為類似。

　　另?yè)?jù)了解，北京、深圳、南京等地的房産稅試點(diǎn)方案，同樣採(cǎi)用了“存量免征”的原則。

　　分析人士認(rèn)為，這種思路的主要考量在於有助於試點(diǎn)的順利落地。據(jù)悉，不少大城市房屋權(quán)屬關(guān)係複雜，且擁有多套房的業(yè)主為數(shù)不少，若對(duì)存量房屋徵收房産稅，不僅難以理清上述權(quán)屬關(guān)係，更容易引發(fā)有房一族抵觸。

　　但知情人士表示，在個(gè)別東部城市的方案中，不排除房産稅向存量徵收的可能。但其前提是劃定每人平均免征面積，使房産稅向高收入人群徵收，不給中低收入群體增加負(fù)擔(dān)。

　　相比之下，中小城市的房産稅試點(diǎn)則是另一種思路，這種思路早在2011年就現(xiàn)端倪。2011年底，國(guó)家稅務(wù)總局確定了次年的四項(xiàng)重要稅收政策改革工作，其中一項(xiàng)便是：在湖北、湖南兩省開(kāi)展房産稅、城鎮(zhèn)土地稅合併的改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位房屋按評(píng)估值徵稅。這表明湖南、湖北的房産稅試點(diǎn)，重點(diǎn)在於稅制的制度改革，與上海、重慶以及多數(shù)東部城市的側(cè)重點(diǎn)有很大不同。

　　今年年初，湖南湘潭傳出即將啟動(dòng)房産稅試點(diǎn)的消息，改革對(duì)象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個(gè)人房産。而湖北的試點(diǎn)城市，外界普遍猜測(cè)為鄂州。據(jù)悉，上述兩地的方案均已上報(bào)。

　　業(yè)內(nèi)人士如此解讀兩種方案的不同：多數(shù)中西部城市房?jī)r(jià)不高，上漲壓力也不大，若貿(mào)然啟動(dòng)房産稅試點(diǎn)面臨“師出無(wú)名”的尷尬，但避開(kāi)個(gè)人住房就不存在上述問(wèn)題。

　　在當(dāng)前房地産領(lǐng)域稅種繁多的情況下，擴(kuò)容房産稅有憑空“加稅”的嫌疑。湖南與湖北的試點(diǎn)方案，採(cǎi)用合併房産稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的做法，同樣有著易於執(zhí)行的考量。

　　據(jù)了解，在高層確定的房産稅試點(diǎn)方向中，“兩稅合一”和“住宅普徵”均為遠(yuǎn)期目標(biāo)。本著先易後難的原則，未來(lái)的試點(diǎn)方案將可能針對(duì)不同城市的特徵，從這兩個(gè)方向分別入手。但在合適的時(shí)機(jī)，兩種路徑最終會(huì)實(shí)現(xiàn)並軌。

　　●時(shí)機(jī)難逢擴(kuò)圍提速

　　京深有望領(lǐng)銜新一輪試點(diǎn)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)同比上漲；其中，四個(gè)一線城市的漲幅均超過(guò)10%，其中廣州、北京漲幅超過(guò)15%。

　　這組數(shù)據(jù)的發(fā)佈，為房産稅是擴(kuò)圍又提供了新的猜想。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前正是房産稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的好時(shí)機(jī)。一方面，一線城市房?jī)r(jià)偏高，“國(guó)五條”在落實(shí)中又不甚理想，急需出臺(tái)新的政策調(diào)控房?jī)r(jià)；另一方面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱，若調(diào)控房地産市場(chǎng)，不宜動(dòng)用嚴(yán)厲的政策。相較之下，房産稅是最合適的選擇。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府對(duì)徵收房産稅的態(tài)度不夠積極，導(dǎo)致滬、渝房産稅試點(diǎn)兩年後，始終沒(méi)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。其邏輯在於，房産稅表面上雖可以增加地方財(cái)政收入，但會(huì)降低當(dāng)?shù)氐姆康禺b投資熱情，影響土地出讓金和房地産稅收這兩項(xiàng)重要財(cái)源，兩者相比得不償失。

　　知情人士表示，早在首輪房産稅試點(diǎn)之時(shí)，地方政府的態(tài)度便不甚積極，動(dòng)輒以“影響投資環(huán)境”為理由施加阻力。直到“國(guó)五條”出臺(tái)之後，這一工作才得以加速推進(jìn)。

　　有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，由於準(zhǔn)備較為充分，此輪房産稅將可能在較大範(fàn)圍內(nèi)試點(diǎn)，涵蓋北京、深圳等一線城市，以凸顯高層推進(jìn)試點(diǎn)的決心。

　　中國(guó)指數(shù)研究院表示，在“國(guó)五條”為調(diào)控加碼的背景下，房産稅試點(diǎn)的城市將重點(diǎn)選擇調(diào)控下供需矛盾依然趨於緊張、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一二線城市，如深圳、杭州、南京等。從試點(diǎn)方案來(lái)看，目前趨勢(shì)將仍以增量為主，但未來(lái)會(huì)從增量逐步擴(kuò)展到存量，稅率也會(huì)由目前的0.5%左右逐漸有所提高。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，近期北京試點(diǎn)房産稅的可能性較大。不僅由於北京的房屋資料數(shù)據(jù)庫(kù)已相對(duì)充實(shí)，而且在商品房預(yù)售管控的前提下，北京樓市存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求情況，市場(chǎng)供需關(guān)係急需通過(guò)稅收政策進(jìn)行調(diào)整。

　　按照多數(shù)分析人士的觀點(diǎn)，短期房産稅難以取代土地出讓收入，但其可在一定程度上改善供需關(guān)係。另?yè)?jù)了解，隨著對(duì)房地産調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的強(qiáng)化，個(gè)人住房資訊系統(tǒng)、存量房評(píng)估系統(tǒng)等相關(guān)的配套系統(tǒng)建設(shè)正在加速，房産稅試點(diǎn)擴(kuò)圍有望駛?cè)搿翱燔嚨馈薄?/p>

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]