2014年樓市調(diào)控走勢

　　 ■編者按

　　2014，當(dāng)經(jīng)濟步入新常態(tài)，陪伴著世界經(jīng)濟風(fēng)雲(yún)變幻，以及中國經(jīng)濟調(diào)速換檔，國內(nèi)經(jīng)濟主要領(lǐng)域的重大變化悄然而至：股市突然走牛、樓市步履遲滯;滬港通開航，自貿(mào)區(qū)提速;創(chuàng)業(yè)潮興起，電商巨頭四處出擊……

　　變化或許只是開始。2015，全面深化改革釋放制度紅利，中國經(jīng)濟提質(zhì)增效，新常態(tài)下不尋常的變化將令世界矚目。

　　盤點過去是為了把握未來。新舊之交，南方財富推出2014年終策劃——2015年中國經(jīng)濟十大懸念。以3個整版的規(guī)模聚焦與民生密切相關(guān)的經(jīng)濟領(lǐng)域，剖析變化，把握趨勢，展現(xiàn)中國經(jīng)濟穩(wěn)健前行的步伐。

　　指揮：張東明 王更輝

　　策劃統(tǒng)籌：鄧紅輝 謝美琴 何勇榮

　　懸念1

　　股市還將牛多久？

　　2014年，資本市場關(guān)注度最高的莫過於A股了。有網(wǎng)民調(diào)侃，“A股真火，就連大媽也告別廣場舞，走進了證券營業(yè)部了”。

　　今天7月以來，A股強勢逆襲，告別了近7年的漫漫熊途，在全球股市中一騎絕塵。

　　展望未來，A股“快牛”又能牛多久呢？可能誰都無法準(zhǔn)確預(yù)知答案。值得關(guān)注的是，當(dāng)前中國經(jīng)濟正處於轉(zhuǎn)型、改革的突破期，無論驅(qū)動創(chuàng)新還是存量改革，A股作為資源配置工具和資本運作平臺的角色勢必將更為重要。

　　南方日報記者 郭家軒

　　回顧A股“慢牛”變“快牛”

　　2014年，就在很多人還在為經(jīng)濟增速放緩、企業(yè)盈利下滑有所擔(dān)憂的時候，一度僅被當(dāng)作是“小慢牛”的A股，已瞬間化身脫韁“快牛”呼嘯而來。

　　在即將過去的12月內(nèi)，滬深兩市以一波又一波的“快牛”行情，屢創(chuàng)紀錄：一方面成交量接連創(chuàng)出歷史新高，以萬億天量改寫世界股市交易紀錄。同時，個股輪動也有不俗表現(xiàn)，尤其是以券商為代表的金融股和受益國家“一帶一路”戰(zhàn)略推進的基建、鐵路股表現(xiàn)極其優(yōu)秀。券商、高鐵兩大概念更可謂稱得上今年A股市場的“無冕之王”，截至上週末，板塊年度整體漲幅達到了143.38%、112.06%。

　　在興業(yè)證券策略團隊看來，正是A股市場的賺錢效應(yīng)自我強化吸引了其他領(lǐng)域的資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股。近兩年A股的賺錢效應(yīng)明顯，而其他一些投資領(lǐng)域的收益率紛紛下滑甚至虧損，在這樣的社會背景下，“支援上漲最有力的理由恰恰是上漲本身”。A股市場的趨勢將不斷自我強化，吸引越來越多財富參與這場盛宴。

　　分析財富配置轉(zhuǎn)移大幕已開啟

　　今年下半年以來，隨著無風(fēng)險利率的進一步下降，40萬億元的個人銀行存款以及社保、企業(yè)年金未來穩(wěn)定收益縮水的壓力巨大。受降息影響，目前銀行理財産品收益率普遍走低，理財産品收益基本維持在4%-5%。

　　分析認為，2014年融資融券是A股“逆襲”的生力軍。11月中旬其餘額已達7500億，較2013年底高出100%，佔A股市值比例提升至3%；融資買入額佔A股總成交額的比例高達14.5%。根據(jù)當(dāng)前的監(jiān)管政策限制和標(biāo)的股票，理論上券商兩融業(yè)務(wù)尚存1萬億元空間，未來金融創(chuàng)新將進一步提升兩融空間。

　　同時，即將在2015年到來的社會財富大“搬家”還並不僅限於此。可以預(yù)計，2015年機構(gòu)投資者提升股票資産配置比例的空間還很大。2014年三季度末，保險資金投資股票和基金佔總資産的比例僅10.01%。隨著股票預(yù)期收益率提高，保險資金配置股票的比例提升空間較大。同時，信託資金投資股票和基金的規(guī)模佔比僅4.6%。2015年地方融資平臺清理之後，信託資金的投資渠道也將受到影響，股票基金類的産品發(fā)行將增多。

　　另外，在人民幣國際化戰(zhàn)略的大背景下，A股市場對外開放也是大勢所趨。專家指出，“滬港通”開啟之後，2015年將顯著吸引離岸人民幣的回流。“A股市場的整體市盈率低於海外其他重要的股市，加上A股擺脫了數(shù)年的熊市，2015年海外資金將進一步增持A股。”並且，隨著QFII和RQFII繼續(xù)開放、滬港通平穩(wěn)運作，2015年A股將更有希望被納入全球MSCI指數(shù)系統(tǒng)。

　　展望資源配置功能將更重要

　　2015年，中國經(jīng)濟將在新常態(tài)下發(fā)展，而資本市場已開始逐漸適應(yīng)這種“新常態(tài)”。

　　“預(yù)計至少在2015年，央行貨幣政策操作仍然將維持寬基調(diào)，從而給股市提供了寬鬆環(huán)境。”興業(yè)證券分析師張憶東認為，貨幣政策將會更加積極、靈活，“將明顯增加價格型工具的使用，並積極推進資産證券化，從而降低社會融資成本”。

　　而更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前正值經(jīng)濟處於轉(zhuǎn)型、改革的突破期，無論驅(qū)動創(chuàng)新還是存量改革，A股都將會成為中國極為重要的資源配置工具和資本運作平臺。2014年以來，國務(wù)院發(fā)佈《國務(wù)院關(guān)於進一步優(yōu)化企業(yè)兼併重組市場環(huán)境的意見》、積極推動取消股票發(fā)行的持續(xù)盈利條件、降低小微和創(chuàng)新型企業(yè)上市門檻等，都顯示了對積極利用A股市場的重視。

　　“展望2015年，國企改革浪潮有望助力A股繼續(xù)走牛。”廣證恒生策略近期發(fā)佈報告指出，2015年將是央企改革的開局之年。“龐大的央企軍團將助力改革之風(fēng)，並且在國家戰(zhàn)略規(guī)劃多重驅(qū)動因素帶動下，整合資源，實現(xiàn)跨越式、國際化的發(fā)展。央企改革將成為貫穿2015年的一條核心路線，佈局央企改革主題正當(dāng)時。”

　　與此同時，國家大力推動産業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，也將培育出為數(shù)眾多的新的經(jīng)濟增長點。張憶東指出，在環(huán)保産業(yè)方面，國家一方面接連推進“大氣十條”和“水十條”等相關(guān)政策；另一方面又在著力推動高效鍋爐、餘熱發(fā)電等領(lǐng)域的技術(shù)裝備升級，由此可見，“政策支援和技術(shù)創(chuàng)新雙管齊下，將加速環(huán)保産業(yè)發(fā)展”。另外，在支援新能源汽車，推進工業(yè)化和資訊化深度融合，發(fā)展體育産業(yè)，增加體育産品和服務(wù)供給，以及依靠創(chuàng)新推進文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)等新型、高端服務(wù)業(yè)發(fā)展等方面，都將激發(fā)出新的投資機會。

　　此外，在主題方面，2015年跨國並購將有望成為新的趨勢。業(yè)內(nèi)專家指出，一方面，人民幣國際化的大背景之下，中國公司將加快海外並購步伐，從收購礦産資源，擴展為收購技術(shù)、品牌，甚至通過並購進入海外市場。另一方面，A股先進製造業(yè)、TMT等具備成長性的標(biāo)的高估值，將為跨國收購創(chuàng)造了良好金融條件。

　　◎微點評◎

　　2015年“改革”、“創(chuàng)新”、“中國夢”將會更加深入人心，成為新的時代潮流。而這股浪潮將會推動全球資本對於中國發(fā)展的信心，驅(qū)動存量財富涌向A股市場、演繹一輪波瀾壯闊的大行情。

　　大潮已起，未來數(shù)年，A股究竟能有多牛，無法準(zhǔn)確預(yù)測。3200點？4000點？5000點？也許可能會更高。

　　懸念2

　　樓市盤整成為常態(tài)？

　　2014年，房地産市場一改以往高歌猛進的姿態(tài)，投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續(xù)回落、市場分化明顯。樓市似乎也已告別“黃金時代”步入“新常態(tài)”。

　　全面深化改革仍須把握好穩(wěn)增長、促改革和調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)係，樓市“去行政化”的色彩日益明朗。於是這一年，“限購令”解除了、“限貸令”鬆綁了、央行降息了，年底部分城市成交出現(xiàn)回暖。

　　儘管如此，明年中國經(jīng)濟下行壓力仍大，人口結(jié)構(gòu)拐點已現(xiàn)，樓市庫存重壓難減，再加上不動産登記3月啟動，房地産稅立法改革越來越近，2015年樓市何去何從，答案或已呼之欲出。

　　南方日報記者 盧軼

　　回顧全年下行年底小幅回暖

　　4月29日，在全國範(fàn)圍內(nèi)已實施3年多的限購政策鬆動了第一顆螺絲，廣西南寧發(fā)文局部鬆綁了樓市限購。資深炒房客梁先生得知消息，激動地給同是炒房客的朋友打了一個電話：“咱們又有活幹了”！此前，由於今年以來樓市的持續(xù)低迷，庫存壓力不斷增加，房價進入下行通道，擠出了大量投資、投機需求，梁先生已經(jīng)有大半年沒有開工了。

　　很快，各種形式的限購鬆綁政策遍地開花，到了四季度，全國46個限購城市，只剩下北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市仍在堅守。不過，原本以為“機遇”很快就會到來的梁先生卻失望不小。由於市場預(yù)期並未根本扭轉(zhuǎn)，限購鬆綁僅是將部分前期因政策限制無法成交的購買力釋放出來，卻無法從根本上扭轉(zhuǎn)頹勢。梁先生在自己熟悉的片區(qū)摸了個遍，最終還是沒有下手。

　　9月30日，央行發(fā)佈貸款新政。其中，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由金融機構(gòu)自主確定；對擁有1套住房並已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，可再次申請貸款。至此，執(zhí)行多年的“限貸”政策也終於有所突破。

　　“限購”、“限貸”雙重鬆綁開始逐步釋放出威力。到了11月22日，央行進一步加大維穩(wěn)力度，早于市場預(yù)期實施降息操作。沉寂近一年的樓市終於開始顯出幾分暖意。從四季度開始，自主、改善型需求開始佔據(jù)上風(fēng)，隨之以一線城市為代表的部分城市成交量開始攀升，並接近近年高位，價格也基本止住了下跌態(tài)勢。

　　上個月，梁先生終於看準(zhǔn)了一個筍盤，“小戶型，有學(xué)位”，準(zhǔn)備重新裝修一番轉(zhuǎn)賣給首次置業(yè)的人來賺取差價。不過，他還是感慨地説：“這一年算是白瞎了，基本沒有賺到錢”，“現(xiàn)在這形勢，靠炒樓過日子，恐怕是一去不復(fù)返了”。

　　分析樓市已經(jīng)步入“新常態(tài)”

　　實際上，中國經(jīng)濟“新常態(tài)”，自然也包含了樓市的“新常態(tài)”。

　　對於樓市來説，購房的主力軍通常是25歲—49歲的購房適齡人口，這部分人口在2010年大約為5.47億人，近年則將達到峰值，結(jié)構(gòu)性的購買力不足就在眼前。

　　一方面需求在減少，另一方供應(yīng)量卻維持在高位。由於近年土地供應(yīng)量加大，房地産開發(fā)投資多年上漲，2014年新增供應(yīng)量及原有庫存量遠大於成交量。合富輝煌統(tǒng)計顯示，目前主要城市庫存消化週期普遍維持在18個月的水準(zhǔn)，屬於近年的高位。其中一線城市存量普遍同比增長三至五成，消化週期同比大幅增加40%—130%。

　　與此同時，“三期疊加”加大了外部經(jīng)濟下行的壓力。這些因素疊加的2014年，出現(xiàn)樓市下行現(xiàn)象也就不難理解了。

　　樓市“新常態(tài)”還表現(xiàn)在政府對市場的干預(yù)減小，市場在資源配置中日益發(fā)揮決定性作用，因此以往對樓市進行調(diào)控使用較多的行政手段，在本屆政府以來也開始逐漸退出，並逐步轉(zhuǎn)向建立市場化的長效機制。

　　對於中國經(jīng)濟來説，房地産及其上下游産業(yè)體量之大，關(guān)乎到穩(wěn)增長任務(wù)是否能夠完成。於是，2014年初，樓市調(diào)控定調(diào)“分類調(diào)控”。

　　這才有了今年4月以來各地“限購”、“限貸”政策的逐步退出；也才有了今年房地産市場總體下行，但年底小幅回暖，並基本保持了穩(wěn)定。

　　展望供求關(guān)係決定2015年走勢

　　那麼，2015年的樓市是延續(xù)今年底的暖意，還是仍將長期維持樓市下行的“常態(tài)”？

　　近日，全國工商聯(lián)房地産商會會長聶梅生分析，整體上房地産市場已經(jīng)開始軟著陸，明年一季度繼續(xù)去庫存，二季度有望轉(zhuǎn)好；而地産大佬任志強卻首次謹慎悲觀地看待樓市。地産大佬們意見尚且相左，難道2015年的樓市就真的看不清了嗎？

　　實際上，從近年樓市走勢來看，決定樓市走勢主要有三大因素：調(diào)控政策、供求關(guān)係及市場流動性。

　　從政策來看，行政調(diào)控手段2014年已逐步退出，市場化的長效機制仍未確立，調(diào)控政策進一步放鬆的空間不大。由於當(dāng)前貸款基準(zhǔn)利率已降至5.6%，與近十年來的利率最低位（5.31%）僅相差0.29個百分點，降息空間可能也有限。因此，供求關(guān)係或成為決定2015年樓市走勢的最主要因素。

　　以廣州為例，合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，2014年廣州（十區(qū)）可售貨量（余貨+新貨）超過13萬套；2015年由於前期房企的收縮，新增貨量有所減少，比2014年減少約10%，但仍達到約12萬套，高於此前幾年的可售貨量。從全國來看，目前預(yù)售面積已超過6億平方米，達到歷史高峰；主要城市商品住宅存量繼續(xù)處於歷史高位。因此寄望2015年樓市出現(xiàn)大幅反轉(zhuǎn)，房價大幅回升並不現(xiàn)實。再加上不動産登記3月啟動，房地産稅立法改革越來越近，也都將對市場預(yù)期造成影響。

　　不過，目前不同城市間土地市場和房地産市場已經(jīng)開始分化，供求關(guān)係較為緊張的熱點城市，預(yù)計暖意或許較濃；而對於可售貨量遠大於成交量的城市，去庫存仍將是最大的主題。

　　◎微點評◎

　　2014年，樓市告別“瘋長年代”，有人甚至“賣房買股”。不過，“買房保值”的觀念還是沒有根本扭轉(zhuǎn)，新型城鎮(zhèn)化也還是會帶來自住需求，只要房價合理，房總還是有人買的。

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