6月上旬，瀋陽(yáng)限購(gòu)鬆綁“一日遊”引發(fā)熱議。最近兩三個(gè)月，已有南寧、天津、寧波、溫州、蕪湖、長(zhǎng)沙、無(wú)錫等多個(gè)城市開始暗自“鬆綁”。地方政府究竟應(yīng)該怎樣對(duì)限購(gòu)進(jìn)行“鬆綁”？目前是不是放鬆限購(gòu)的時(shí)機(jī)？限購(gòu)放鬆後，該如何消化原有的限購(gòu)政策？針對(duì)這些問題，新京報(bào)特邀了全國(guó)房地産商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧雲(yún)昌、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、金地集團(tuán)東北地區(qū)總經(jīng)理郝一斌、中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士共同探討。

　　限購(gòu)政策不應(yīng)成為長(zhǎng)期手段

　　Q 在中央提出分類調(diào)控，讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用的大背景下，地方政府是否應(yīng)該坦然面對(duì)限購(gòu)鬆綁，對(duì)限購(gòu)去行政化干預(yù)？

　　顧雲(yún)昌：原則上中央目前已經(jīng)明確了限購(gòu)政策要進(jìn)行分類指導(dǎo)、分類調(diào)控，把更多的權(quán)力下放給地方。在此之前，限購(gòu)是一條禁令，在上一輪調(diào)控之中是不能碰的、是一種非常嚴(yán)厲的政策。從目前的情況來(lái)看，地方政府對(duì)於限購(gòu)這個(gè)事情的敏感是可以理解的。因?yàn)榇饲皬?qiáng)調(diào)限購(gòu)，經(jīng)常令市場(chǎng)引起一些不必要的反應(yīng)，令地方政府不得不謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　潘石屹：限購(gòu)這種政策就應(yīng)該馬上取消，還有限定價(jià)格漲幅或降幅的，都不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，都應(yīng)該取消。現(xiàn)在有銀行針對(duì)樓市採(cǎi)取了降低首付比例的“定向?qū)掦牎保热缯h特定的城市、特定的戶型。

　　郝一斌：我們認(rèn)為在鬆綁限購(gòu)這一問題上，地方政府並不是特別敏感，只是目前媒體對(duì)於這一政策的調(diào)整都很關(guān)注，讓這一話題顯得比較敏感罷了。當(dāng)然，我們也認(rèn)為地方政府在面對(duì)限購(gòu)鬆綁這一問題時(shí)應(yīng)該去行政化干預(yù)，讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用。中國(guó)這麼大，各個(gè)地方的差距也比較大，限購(gòu)是特定的條件下的應(yīng)急手段，但不應(yīng)該是長(zhǎng)期手段。

　　行政措施應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)做調(diào)整

　　Q 限購(gòu)的出臺(tái)，原來(lái)是為了限制投資性需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但是最新的數(shù)據(jù)5月份35個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)下調(diào)，現(xiàn)在放鬆限購(gòu)、逐步退出行政化措施是不是也是一個(gè)時(shí)機(jī)？

　　顧雲(yún)昌：沒錯(cuò)，限購(gòu)的目的是為了遏制投資需求，現(xiàn)在的情況下投資需求比較少，市場(chǎng)供大於求，投資投機(jī)的價(jià)值不大，因此也是限購(gòu)政策逐步放鬆，逐步去行政化的一個(gè)好時(shí)機(jī)。

　　郝一斌：限購(gòu)政策本身是為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的臨時(shí)性政策，不應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)。

　　而現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整，供求關(guān)係出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，在全國(guó)多個(gè)二線城市目前都出現(xiàn)了供過(guò)於求的現(xiàn)象，那麼這個(gè)政策是不是還要這樣繼續(xù)執(zhí)行下去？執(zhí)行下去的道理又是什麼？我們確實(shí)覺得行政措施應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)來(lái)做一定的調(diào)整。

　　鬆綁並不意味著房?jī)r(jià)反彈

　　Q 有些人擔(dān)心，限購(gòu)的放鬆必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的反彈。會(huì)是這樣嗎？有沒有一些其他措施，避免限購(gòu)鬆綁的負(fù)面效應(yīng)？

　　顧雲(yún)昌：這種情況在大多數(shù)地區(qū)都不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)總體上來(lái)講是供大於求的。有些城市的供應(yīng)量很大，消化不了。所以現(xiàn)在看來(lái)，房?jī)r(jià)反彈的可能性不大。目前來(lái)講，我們的政府對(duì)於投資投機(jī)需求的態(tài)度仍然是遏制的。

　　郝一斌：房?jī)r(jià)事實(shí)上還是由供求關(guān)係來(lái)決定的，在供求關(guān)係比較緊張的城市，需求放大，供給量不能增加，必然造成房?jī)r(jià)的快速反彈。因此，我們覺得逐步放鬆限購(gòu)，依靠推出稅收手段，靠長(zhǎng)效機(jī)制和房産稅來(lái)逐漸替代目前的限購(gòu)政策不失為一個(gè)比較好的方法。

　　陳國(guó)強(qiáng)：首先，並不是説鬆綁限購(gòu)政策就一定能根治目前樓市的低迷情況，帶來(lái)房?jī)r(jià)的反彈。雖然為限購(gòu)鬆綁對(duì)於釋放需求來(lái)講肯定有好處，但是我們不要期望過(guò)高。因?yàn)槌拶?gòu)政策之外，還有信貸政策也能夠約束部分投資性需求的問題。

　　鬆綁應(yīng)是漸進(jìn)、微調(diào)的過(guò)程

　　Q 怎樣消化原來(lái)的限購(gòu)限貸政策，處理好與長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)係？

　　顧雲(yún)昌：首先，限購(gòu)政策肯定要退出，但不同地區(qū)限購(gòu)政策退出的時(shí)間不一致。北京、上海肯定會(huì)最晚退出。其次，限購(gòu)政策要逐步退出的，範(fàn)圍將逐步縮小，從城市的郊區(qū)逐步放鬆，最後到市區(qū)。第三，限購(gòu)放寬也是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì)一下子全面放開。最後，限購(gòu)政策的放鬆也有可能不宣佈，而是名存實(shí)亡，就像90/70政策一樣，在具體操辦的過(guò)程中逐步消亡。

　　陳國(guó)強(qiáng)：限購(gòu)政策的放鬆不要大張旗鼓，應(yīng)該逐漸進(jìn)行微調(diào)。比如説，可以先將限購(gòu)範(fàn)圍進(jìn)行調(diào)整，小套型限購(gòu)，大戶型放開。地方政府可以更靈活地處理限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，或者在當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展的區(qū)域採(cǎi)取更寬鬆的做法，循序漸進(jìn)，讓市場(chǎng)逐步適應(yīng)。另外，也不是所有城市都需要放鬆限購(gòu)政策，要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，以及未來(lái)走勢(shì)，通盤考慮。像北京、上海這樣的一線城市，和瀋陽(yáng)這種二線城市所面對(duì)的市場(chǎng)情況肯定是不一樣的。

　　■ 延伸

　　“土地財(cái)政”怪圈仍待解決

　　Q 地方的經(jīng)濟(jì)財(cái)政壓力是限購(gòu)鬆綁的動(dòng)力，地方政府能否跳出一遇到問題最終還要通過(guò)做房地産來(lái)解決的怪圈？

　　顧雲(yún)昌：這個(gè)問題是我們的財(cái)稅體制和財(cái)政政策造成的。再加上現(xiàn)在，我們的工業(yè)企業(yè)不景氣，目前我們暫時(shí)還跳不出地方的經(jīng)濟(jì)財(cái)政壓力靠房産市場(chǎng)來(lái)解決這一怪圈。事實(shí)上，目前全世界都無(wú)法解決這一問題。只不過(guò)英美等國(guó)也是靠土地上的稅收，而我們是靠直接賣地。我們和英美等國(guó)都是依靠土地財(cái)政的。只不過(guò)我們的是增量財(cái)政，而人家是存量財(cái)政，這也是我們未來(lái)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的方向。

　　郝一斌：這個(gè)問題的原因比較複雜，目前還沒有有效的措施來(lái)解決。因?yàn)楝F(xiàn)有的機(jī)制具有巨大的慣性，它已經(jīng)涉及了行業(yè)以及政策的方方面面，使得轉(zhuǎn)型和調(diào)整結(jié)構(gòu)需要一個(gè)過(guò)程。

　　潘石屹：從經(jīng)驗(yàn)看，樓市成交量持續(xù)下跌到了一定時(shí)間，開發(fā)商就會(huì)大範(fàn)圍降價(jià)，然後就會(huì)有購(gòu)房者要求退房，如果降價(jià)還撬動(dòng)不了銷售，開發(fā)商會(huì)陷入三角債、樓盤爛尾、破産或消失，這個(gè)局面是政府不願(yuàn)意看到的。更危險(xiǎn)的是地方政府的債務(wù)問題。很多地方只有房地産一個(gè)産業(yè)做支撐。現(xiàn)在還沒看見要退房的，但這次救了市是什麼結(jié)果？再下一劑猛藥救市只會(huì)讓泡沫吹得更大。應(yīng)該使用常規(guī)的貨幣政策，讓市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)。

　　本版采寫/新京報(bào)記者 陳禹銘 自曾暉