高銀天下商務(wù)區(qū)效果圖

　　天津之眼夜景

　　進(jìn)入2014 年，京津冀協(xié)同發(fā)展浪潮漸起，先是三地協(xié)同發(fā)展上升成為國家戰(zhàn)略，據(jù)財(cái)政部測算，京津冀協(xié)同發(fā)展，未來6年需要投入42 萬億元人民幣，京津冀協(xié)同發(fā)展將迎來巨大的投資機(jī)會(huì)。但是該如何挖掘和尋找京津冀中的投資機(jī)會(huì)，卻是件值得深思熟慮的事情。國內(nèi)眾多證券公司研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地産行業(yè)是最值得關(guān)注與投資的方向。

　　京津冀經(jīng)濟(jì)圈中的投資機(jī)會(huì)

　　毋庸置疑，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略作為一項(xiàng)國家戰(zhàn)略提出，正如“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略一樣，對資本市場的影響將是深遠(yuǎn)的。最近國內(nèi)多家證券公司研究所發(fā)表研究報(bào)告稱，京津冀協(xié)同發(fā)展的加速進(jìn)行，將為證券市場帶來難得的投資主題，房地産、環(huán)保、交通和城建多個(gè)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)凸顯。

　　眾所週知，房地産業(yè)是京津冀協(xié)同發(fā)展影響最直接的一個(gè)産業(yè)，也是機(jī)構(gòu)最為看好的行業(yè)。申銀萬國證券分析稱，京津冀協(xié)同發(fā)展將帶來年均約5000萬平方米的新增住房需求。目前京津冀都市圈的城鎮(zhèn)化率僅58.9%，遠(yuǎn)低於長三角都市圈和珠三角都市圈的67%和67.4%。隨著協(xié)同發(fā)展的深入，無論是住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、辦公開發(fā)甚至是一部分的工業(yè)開發(fā)，都將是區(qū)域內(nèi)房地産開發(fā)的熱點(diǎn)。眾多有實(shí)力的房企都不會(huì)漠視這個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。

　　除了普遍看好房地産行業(yè)外，建材建築行業(yè)、交通運(yùn)輸行業(yè)、商貿(mào)零售、鋼鐵及機(jī)械製造業(yè)等也紛紛被各機(jī)構(gòu)看好，並認(rèn)為京津冀協(xié)同發(fā)展將給這些領(lǐng)域帶來可以預(yù)期的投資機(jī)會(huì)。

　　此外，環(huán)保領(lǐng)域也是機(jī)會(huì)雲(yún)集的行業(yè)。近年來環(huán)境污染問題一直阻礙著京津冀地區(qū)的發(fā)展。以霧霾為例，有統(tǒng)計(jì)顯示，2013年年均PM2.5濃度最高的10座城市中，有7個(gè)位於河北省。

　　在京津冀協(xié)同發(fā)展發(fā)展的大背景下，從國家到地方，從政策到科技，多方面著力三地環(huán)境治理就顯得尤為重要。平安證券稱，區(qū)域性的污染治理工作對相關(guān)部門提出了更高要求，同時(shí)也為相關(guān)産業(yè)帶來了機(jī)遇。目前，不少公司已經(jīng)在京津冀地區(qū)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)佈局，污染協(xié)同發(fā)展治理將對具有項(xiàng)目基礎(chǔ)的公司形成利好。

　　除了上述産業(yè)值得關(guān)注外，資本市場中有關(guān)個(gè)股也是最近一段時(shí)間的爆炒熱門，多家券商緊急召開了關(guān)於京津冀地區(qū)的策略會(huì)，一致看好京津冀協(xié)同發(fā)展發(fā)展前景，而一些股票軟體也迅速推出京津冀概念板塊，二級市場表現(xiàn)風(fēng)生水起。

　　投資要研究規(guī)劃和開發(fā)商

　　京津冀協(xié)同發(fā)展進(jìn)程的推動(dòng)，無疑為區(qū)域內(nèi)的房地産市場注入了一針強(qiáng)心劑，華夏幸福、榮盛發(fā)展、首開股份等地産股近段時(shí)間逆勢走高就是最好的表現(xiàn)。安信證券認(rèn)為，京津冀協(xié)同發(fā)展空間非常大，將超出市場預(yù)期。而對於許多市民而言，京津冀協(xié)同發(fā)展可能也意味著一次新的財(cái)富增值之路。

　　會(huì)計(jì)專業(yè)畢業(yè)的高磊從小做事便有條不紊，做每一件事都有計(jì)劃，甚至細(xì)緻到把每一筆開支記下來，月末時(shí)再看看哪些項(xiàng)目不合理，從而進(jìn)行調(diào)整。“因?yàn)槲业倪@種習(xí)慣，朋友們都叫我小算計(jì)，其實(shí)我不就是為了省錢買房麼！”高磊表示，2005年他剛畢業(yè)，天津房價(jià)已達(dá)到四五千元。而他上大學(xué)時(shí)，梅江的房子才3000多元。2008年年底，受金融危機(jī)影響，天津房價(jià)有所下降。

　　“當(dāng)時(shí)我差點(diǎn)就買了老城廂一套兩室住宅，單價(jià)才9000多元/平方米，可是由於家人的原因錯(cuò)過了。”高磊説，到了2009年下半年，樓市一個(gè)勁地升溫，為了那套老城廂的房子，他差點(diǎn)把腸子都悔青了。幾番吃下後悔藥，高磊特別關(guān)注新政能否帶來希望。

　　自打2010年5月定下婚期後，高磊便開始集中精力尋找合適的房子。當(dāng)年8月下旬，高磊收到十一經(jīng)路附近某項(xiàng)目售樓處短信，通知他去排號(hào)。當(dāng)天，高磊中午才趕到售樓處，場面已經(jīng)相當(dāng)壯觀，他僅排在200多號(hào)。在現(xiàn)場，75平方米的小戶型一推出就售完，90多平方米的兩室也很難買到。9月中旬，高磊終於買到了現(xiàn)在的這套80平方米的房子。

　　高磊表示：“由於調(diào)控出臺(tái)，至少有十多個(gè)之前和他一起看房的家庭放棄出手，還有人把大戶型換成小戶型，房源一下子就寬鬆了。當(dāng)時(shí)自己有點(diǎn)後悔，認(rèn)為買到了高點(diǎn)。但從現(xiàn)在來看，自己還是劃算的。”

　　“在過去幾年，政府屢次調(diào)控和限購，但是因?yàn)樾枨笸ⅲ蠖噘I房子的都掙錢了。從這一點(diǎn)來看，買房子最關(guān)鍵的是看自己的需求，尤其是剛需或者是居住升級，其實(shí)不需要太多關(guān)心政策，因?yàn)橘I了房子是為了居住。只要自己經(jīng)濟(jì)能夠承受得了，買入總是對的。”

　　在高磊看來，房地産投資也是需要仔細(xì)研究謹(jǐn)慎評估。“第一是看規(guī)劃。如果想入手早，降低風(fēng)險(xiǎn)，就需要提前買入，在什麼都沒有的情況下，怎麼知道這裡未來是什麼樣呢？這就需要仔細(xì)研究規(guī)劃，一般規(guī)劃都會(huì)提前五年甚至10年，裏面會(huì)標(biāo)注地鐵、配套、學(xué)校等，這樣決策就更靠譜一些。”

　　除此之外，還需要判斷開發(fā)商的實(shí)力等，有實(shí)力的開發(fā)商在開發(fā)時(shí)會(huì)信守承諾，而不是隨便更改綠地、配套等，這樣會(huì)大大減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。“把開發(fā)商研究透了，把規(guī)劃把握好了，就能夠真正發(fā)現(xiàn)價(jià)值的洼地，而不是跟風(fēng)追漲，讓自己處於巨大風(fēng)險(xiǎn)之下。”

　　聽風(fēng)炒作 風(fēng)險(xiǎn)巨大

　　買房投資似乎是一招鮮吃遍天的保值增值方式，可筆者認(rèn)為，除了選擇購房的位置，選擇什麼樣的房子是更需要思考的問題，高端地産和普通住宅哪個(gè)更值得投資？

　　比如前段時(shí)間，由於京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的原因，有消息稱河北保定將成為副中心。受此利好傳聞?dòng)绊懀簧偻顿Y者紛紛進(jìn)軍保定普通住宅樓市，當(dāng)?shù)胤績r(jià)也加速上漲，有的樓盤甚至一天之內(nèi)就提價(jià)幾次。於是，3月份，東方證券一位研究員實(shí)地考察京津冀時(shí)親歷了這樣一件事。他剛到保定，就聽計(jì)程車司機(jī)説前兩周保定房價(jià)從6000元漲到8000元，兩小時(shí)一漲，部分樓盤價(jià)格接近萬元。

　　然而，時(shí)至今日，數(shù)據(jù)上雖然顯示保定5月份房價(jià)環(huán)比漲幅全國第一，但實(shí)際上，在經(jīng)歷3月末的一輪上漲後，保定樓市已變得冷清，樓市“虛火”逐漸褪去，保定北市區(qū)、新市區(qū)在售樓盤的火爆銷售場面已經(jīng)一去不復(fù)返。此外，保定市出臺(tái)政策干預(yù)當(dāng)?shù)貥鞘校彩沟靡恍┵Y質(zhì)不全的樓盤停止了銷售，降低了人們的預(yù)期。

　　而從現(xiàn)在來看，當(dāng)初衝鋒進(jìn)軍保定樓市的投資者可能面臨高位套牢的局面。如果未來京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃不能夠把所謂的利好兌現(xiàn)，那些投資者可能就得長時(shí)間在保定樓市站崗。由此可見，投資樓市不能一窩蜂，更不能靠聽傳聞。

　　中投聯(lián)達(dá)集團(tuán)董事長楊少鋒就公開表示，保定樓市還不成熟，充斥著大量的普通中低端住宅，一方面供應(yīng)量非常大，按2013年銷售量現(xiàn)有的庫存需要超過40個(gè)月才能消化；另一方面，目前城市的配套設(shè)施落後，現(xiàn)在炒房價(jià)更多是不成熟市場下開發(fā)商的“哄抬房價(jià)”，購房者中大多是恐慌的保定本地居民，成交量可能一時(shí)衝高，但等熱潮冷卻後很快會(huì)“現(xiàn)出原形”。

　　“新京津”成投資熱土

　　從房地産的角度，目前樓市進(jìn)入敏感期，有實(shí)力的開發(fā)商都向一線城市扎堆，這是為什麼呢？最根本原因是，一線城市需求有保證，雖然地價(jià)貴，雖然要求高，但這裡可能是樓市最溫暖的地方。

　　作為京津冀地區(qū)的“雙子星座”，天津和北京的樓市有著天然的優(yōu)勢。其中，天津作為歷史上北方的頭號(hào)經(jīng)濟(jì)中心，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的不斷深入，未來在京津冀區(qū)域的地位將不斷提升，所面臨的機(jī)會(huì)也有目共睹。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副所長魏後凱曾公開表示，曹妃甸工業(yè)區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)與河北廊坊是京津冀地區(qū)未來三個(gè)最有潛力的核心經(jīng)濟(jì)增長極之一。以天津?yàn)I海新區(qū)為核心，並納入曹妃甸和北京地區(qū)，打造一個(gè)“1+2”綜合性的、多點(diǎn)的自由貿(mào)易區(qū)，進(jìn)行比上海自貿(mào)區(qū)更徹底的探索，這是有條件和有可能的。

　　作為天津發(fā)展的領(lǐng)頭羊，濱海新區(qū)逐漸受到市場關(guān)注。這裡有可能形成與上海自貿(mào)區(qū)南北呼應(yīng)，形成齊頭並進(jìn)的全面開放格局，也將有利於京津冀城市群發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其中，屬於濱海新區(qū)轄區(qū)範(fàn)圍內(nèi)的濱海高新區(qū)因其更優(yōu)越的地理位置，更具有現(xiàn)代創(chuàng)新精神的文化越來越受到市場青睞。

　　作為在濱海高新區(qū)早早佈局的香港高銀地産，其負(fù)責(zé)人介紹，高銀非常看好京津冀協(xié)同發(fā)展對該區(qū)域帶來的機(jī)會(huì)，並在此建設(shè)了天津的地標(biāo)建築，高銀金融117大廈。“117大廈的總高度為597米，目前已經(jīng)突破了300米。未來也將成為天津第一高樓。”圍繞這座摩天大樓周邊還將分佈數(shù)棟商務(wù)辦公樓、劇院以及高端購物中心，引入的品牌數(shù)量也有望超過北京的新光天地。

　　筆者參觀了高銀的高端住宅項(xiàng)目富國高銀，項(xiàng)目由高檔公寓和別墅組成，全部精裝。在公寓內(nèi)部，開發(fā)商在裝修上花費(fèi)了大量的精力，部分裝修石料來自於南美洲，堪稱對細(xì)節(jié)追求到了極致。

　　而常年觀察天津樓市的分析人士也表示，高端商業(yè)地産的進(jìn)入提升了區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資的熱點(diǎn)。“從定位來看，這一區(qū)域有可能成為天津豪宅的新標(biāo)準(zhǔn)，交通便利度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目定位等有很好的上升空間。”實(shí)際上，該項(xiàng)目毗鄰城市地鐵3號(hào)線，距離天津南站僅約5-8分鐘車程，乘坐高鐵到北京中心區(qū)域也不過30分鐘的車程。距天津?yàn)I海國際機(jī)場18公里，緊靠京滬、津保、京塘高速公路。

　　區(qū)域位置並非唯一的投資價(jià)值，對高端地産來説，品質(zhì)的生活才是真正購買的價(jià)值。就在筆者參觀濱海高新區(qū)時(shí)，這裡正在舉辦全球最高規(guī)格的馬球賽事之一，2014瑪莎拉蒂杯經(jīng)典賽決賽。賽事舉辦場館環(huán)亞國際馬球會(huì)實(shí)際上也是地産商引入的配套設(shè)施。“通過馬球、歌劇等高品質(zhì)生活配套，讓高端住宅有文化活力，這樣才能真正體現(xiàn)大都市的生活方式。”高銀地産相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者。

　　他山之石

　　曼哈頓豪宅越豪越保值

　　城市中心區(qū)一直是物以稀為貴，稀缺的地段價(jià)值寸土寸金。城市中心物業(yè)在保值增值和抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力上都是非中心區(qū)難以企及的，也是城市土地價(jià)值的集中體現(xiàn)。

　　紐約是美國最繁華的大都市以及全球最具競爭力的城市，其房地産市場歷來被看作最穩(wěn)定安全又可盈利的安全避風(fēng)港。紐約房地産理事會(huì)報(bào)告顯示，2013年紐約住宅市場保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢，銷量和價(jià)格都保持高位，今年1月份更是達(dá)到6.7%的年增長。

　　作為“最紐約”的曼哈頓以其穩(wěn)定保值、抵禦風(fēng)險(xiǎn)性，被評為全球第一和獨(dú)一無二的房地産市場。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)資料顯示，僅2014年第一季度，曼哈頓公寓的中位數(shù)價(jià)格已經(jīng)高達(dá)每套97.2萬美元，比去年同期上漲了18.5%，單價(jià)同比上漲超過20%，每平方英尺達(dá)1363美元，為近25年來歷史高點(diǎn)。

　　此前，曾有一個(gè)觀點(diǎn)盛行，認(rèn)為中國房價(jià)比美國都高，但個(gè)人收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於美國。但事實(shí)上，美國的房價(jià)其實(shí)並不像很多人想像的那麼便宜。低價(jià)的住宅確實(shí)存在，但是這些住宅往往位於公共服務(wù)資源相對落後的中西部。而在紐約這樣的東部城市，房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於中國內(nèi)地。

　　以曼哈頓島一個(gè)臨近布魯克林區(qū)，但能看到哈德遜河的高端公寓為例，一套200平方米房屋的單價(jià)，在2012年時(shí)就已經(jīng)達(dá)到4萬美元/平方米。而根據(jù)搜房網(wǎng)的資訊，由於人口的大量流入，在曼哈頓，一套不到70平方米的住宅，售價(jià)達(dá)到63萬美元。當(dāng)然，在底特律，這個(gè)以汽車産業(yè)出名的城市，由於經(jīng)濟(jì)的惡化，城市房價(jià)大幅貶值，有時(shí)還能看見低於100美元的房子。但別忘了，這100美元背後，是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)衰退、治安惡化的大背景。

　　紐約曼哈頓也好，還是北京CBD，高端住宅的價(jià)格基本上取決於當(dāng)?shù)氐母邇糁等巳骸８缓烂芗膮^(qū)域，豪宅的價(jià)格就會(huì)堅(jiān)挺，而且成交也有保證。某種意義上説，高端住宅因?yàn)殚T檻更高，可能是受經(jīng)濟(jì)週期影響較小的住宅門類，買豪宅保值能力也會(huì)更好。

　　文/綜合