2010年1月份，國務院出臺了《關於促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求增加住房建設用地的有效供應，並及時向社會公佈住房用地年度供應計劃。這一已連續(xù)四年對外“張榜發(fā)佈”的全國住房用地供應計劃，國土資源部2014年決定暫停對外發(fā)佈，改由地方自行公佈各省的供地計劃。

　　此舉有著市場與政策多層面的考量。

　　首先，公佈計劃沒有達到原定目的。原先公佈供地計劃，主要是引導預期，即土地供應將會增加。如此，市場價格可能就會基本平穩(wěn)。但自2010年第一次公佈以來，這一目的幾乎沒有實現(xiàn)過。2010年，全國住房供地計劃為18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃。此後三年的供地計劃數(shù)依次為21.8萬、13.59萬、15.98萬公頃（由17.26下調(diào)後的數(shù)字），而實際完成數(shù)則是11.08萬、15.08萬和13.82萬公頃。

　　由於連續(xù)不能完成年度供應計劃，反而導致市場産生土地供應緊張的預期，這一指標還成為一些房地産專家論證房價還將大漲的理由，降低了樓市調(diào)控政策的效力。

　　其次，發(fā)佈計劃的市場和政策基礎已不存在。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，處於歷史高點。中國樓市已告別之前十年的絕對短缺，形成目前的局部過剩。從全國房地産市場看，不少城市的庫存積壓嚴重，局部三四線市場醞釀崩盤風險。這些城市如果再供應土地，就將是資源的巨大浪費，也會導致樓市徹底崩盤。

　　從政策層面看，過去十年有多輪房地産調(diào)控政策出臺，最近一輪就是2013年2月出臺的國五條，但除北京等城市外，很多城市基本未落地。本屆政府對房地産的調(diào)控更加市場化，在分化的市場下，首次提及雙向調(diào)控，一方面，對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；另一方面，對於庫存量較大的城市，控制供地結構、供應結構。由於之前多年無序、無節(jié)制供地，造成供過於求，為避免房地産崩盤，這些城市已到了需要控制供地，消化庫存的階段。

　　三是土地供應將成為引導城鎮(zhèn)化發(fā)展的手段，優(yōu)化存量將提高土地利用效率。今年初，國土部下發(fā)的《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》提出，重點控制東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設用地規(guī)模。這一政策不代表將減少一二線城市的住宅土地供應，但意味著未來土地供應結構的變化，那就是在住宅需求量大的一二線城市提高住宅用地比例、優(yōu)化存量，以提高土地利用效率。北京、上海、廣州等地公佈的2014年土地供應計劃中，住宅用地的比例已均有明顯提高。

　　對於地方政府來説，未來更需要根據(jù)區(qū)域市場變化，通過更市場化的手段來調(diào)節(jié)土地供需結構。此外，對於已出讓的住宅土地，還必須通過政策加快開發(fā)進度。截至目前全國土地儲備過億平米的房地産開發(fā)商就有數(shù)家，而超過2000萬平米的開發(fā)商更是有幾十家。這種情況下，再盲目增加不分區(qū)域的土地供應，未來市場很可能會出現(xiàn)大規(guī)模的供過於求。據(jù)此看來，不公佈該計劃，正當其時。文/張大偉 中原地産首席分析師