德信北海公園是此次杭州的領(lǐng)降樓盤，從此前均價19000元/平方米降到目前15800元/平方米，引起業(yè)內(nèi)外一片譁然。新京報記者 李捷 攝

　　杭州明確表示跟降的項目，截至目前僅有天鴻香榭裏一個。該項目此前售價17500元/平方米，目前在售均價為13800元/平方米，更是打出了直降6000元/平方米的宣傳口號。新京報記者 李捷 攝

　　馬年伊始，杭州樓市打了一個“噴嚏”，不曾想?yún)s拉響了全國樓市的警報。2月中下旬，杭州德信北海公園率先宣佈以低於前期3000元/平方米的售價入市；緊接著，同區(qū)域內(nèi)的天鴻香榭裏也以直降6000元/平方米的姿態(tài)跟進(jìn)；引發(fā)業(yè)內(nèi)外強烈關(guān)注。

　　樓市降價，從來都是一個令人血脈僨張的話題。尤其是作為國內(nèi)準(zhǔn)一線城市的杭州，此番樓市的“馬失前蹄”，也使得唱空房地産大勢的悲觀論調(diào)如潮水般席捲而來。那麼，杭州市場究竟發(fā)生了什麼？未來又將面臨什麼？新京報記者實地走訪了本輪“降價潮”的核心區(qū)——杭州拱墅區(qū)，試圖去尋找這次市場震動背後的故事。

　　現(xiàn)場直擊 降價後買房人“擠破”售樓處

　　“你也沒必要對樓盤進(jìn)行過多了解，一共就沒幾套房子了，等你了解清楚後，也未必能買上。”3月1日，在位於杭州城北拱墅區(qū)的德信北海公園，一位銷售人員在指導(dǎo)客戶簽約的“空當(dāng)期”，對以購房人身份前來進(jìn)行諮詢的記者沒有表現(xiàn)出太多耐心。如她所言，售樓處內(nèi)擺放的項目預(yù)售展板上，在售的特價房源僅剩11套，而在售樓處現(xiàn)場簽約、辦理貸款手續(xù)的購房人已經(jīng)擠滿了半個售樓大廳，儘管已臨近中午，前來看房的人仍絡(luò)繹不絕。

　　德信北海公園，就是此次掀起杭州乃至全國樓市震動的“震源”，從此前均價19000元/平方米降到目前15800元/平方米，而前來看房的購房人絕大多數(shù)是衝著每平方米近4000元的“實惠”而來；而在該售樓處內(nèi)同時在售的德信旗下另一個項目，與北海公園同處一個區(qū)域的德信曉宸，因為開盤單價突破2萬元，而鮮有人問津。

　　與德信北海公園僅一條馬路之隔的方正禦星售樓處內(nèi)，記者了解到項目剛剛開盤的樓座均價17500元/平方米，僅有的三兩個看房人與對門北海公園形成強烈反差；事實上，包括寶嘉譽峰、金地申花裏、耀翔悅尚、萬科北辰之光等10余個在售項目，雖然都有各種“買贈”優(yōu)惠，但優(yōu)惠幅度有限，看房人寥寥無幾。隨後記者來到區(qū)域內(nèi)率先“跟降”的天鴻香榭裏，此前售價17500元/平方米，目前在售均價為13800元/平方米，降幅最大的房源號稱“直降6000元/平方米”。而在現(xiàn)場，記者看到，由於該項目在銷售過程中的承諾無法兌現(xiàn)，此前售樓處被砸，場內(nèi)沙盤區(qū)域已拉起了警戒線，銷售大廳裏警察和維權(quán)業(yè)主各據(jù)一方，儘管如此，仍然有購房者前來看房，當(dāng)?shù)弥?1800元/平方米的房子僅有一套，且已出售的時候，多數(shù)看房人仍然選擇離開。

　　事實上，此次記者走訪的杭州多個板塊，包括杭州主城區(qū)、江幹區(qū)、余杭區(qū)和蕭山區(qū)等多個熱點區(qū)域，在售項目的常規(guī)折扣較為普遍，但明明白白降價的項目屈指可數(shù)。

　　樣本剖析 北海公園領(lǐng)降，實現(xiàn)尾盤出清

　　據(jù)一位全程關(guān)注此次降價的杭州房地産業(yè)內(nèi)人士介紹，從北海公園2月18日宣佈降價銷售後的三天時間裏，208套房源收到超過400組認(rèn)籌，德信不得不緊急“叫停”認(rèn)籌。而在27日，根據(jù)杭州官方售房數(shù)據(jù)顯示，北海公園仍有119套房源為可售狀態(tài)。

　　“目前剩下的也只是一些頂層或者底層的邊緣戶型，項目基本實現(xiàn)了清盤狀態(tài)。”德信地産集團行銷副總監(jiān)杜盛這樣告訴記者，這次北海公園是整個集團百億戰(zhàn)略中具體的一個動作，也反證了肯定和資金鏈沒有任何關(guān)係。“否則我們也不會在宣佈降價的當(dāng)天，同時去摘得杭州核心區(qū)域的地塊。”杜盛強調(diào)。

　　而接受記者採訪的多位杭州房企人士都認(rèn)為，這次德信北海公園的降價促銷總體“利大於弊”，不管是正面還是負(fù)面?zhèn)鞑ィЧ侨珖?fàn)圍內(nèi)的轟動性，並且換來的是尾盤出清。

　　在杭州東田房地産公司行銷總監(jiān)韓劍看來，對於尾盤銷售而言，即使項目折讓了一部分利益，但從整個價格體系來看依然是“穩(wěn)賺不賠”的買賣。據(jù)他分析，根據(jù)北海公園實際成交價格測算，北海公園實際的降價在每平米2000元左右，並沒有宣稱的三四千元；如果按照一年時間和在一個月內(nèi)清盤的財務(wù)成本相比，前者遠(yuǎn)不止2000元。相當(dāng)於降價10%，而根據(jù)目前的信託融資成本，就可以達(dá)到20%甚至更高，這樣折算下來，用有限的降價空間換取時間成本，很合適。

　　市場反應(yīng) 僅有一個項目跟風(fēng)降價

　　既然北海公園的以價換量被杭州地産業(yè)內(nèi)普遍看作是一次成功的行銷案例，但明確表示跟風(fēng)的項目，截至目前僅有天鴻香榭裏一個。到記者截稿日，天鴻香榭裏相關(guān)負(fù)責(zé)人仍未接通電話，但據(jù)公開資料顯示，此次降價當(dāng)天，項目所推房源便實現(xiàn)去化九成。

　　記者通過多方了解到，天鴻香榭裏入市三年，銷售情況並不樂觀，較高的地價和持有成本下，與近鄰萬科北宸之光、濱江萬家名城相比，無論從品牌價值還是産品打造能力，天鴻都無法與後者抗衡，因此銷售壓力巨大。“就是借著區(qū)域項目降價的契機，天鴻做了跟隨策略。而且相比德信北海公園，天鴻是真的降價。13800元/平方米僅僅是個成本價。”一位不願透露姓名的房企人士坦言。

　　在悅尚售樓處內(nèi)，一位前來看房的張姓購房者告訴記者，杭州核心區(qū)的很多樓盤早已突破2萬，拱墅區(qū)的價格相對較低。“未來繼續(xù)降的空間也不會太大了，畢竟也有成本。”張先生認(rèn)為。

　　“如果不是萬達(dá)廣場進(jìn)駐，大橋西板塊並沒有什麼利好。這個區(qū)域的合理價位應(yīng)該在13000-15000元/平方米左右，之前被過度熱炒了。”韓劍指出，去年杭州樓市銷售排名靠前的項目都出自那個區(qū)域，實際上已經(jīng)去化了大多數(shù)存量，目前不少項目已進(jìn)入尾盤階段，並不具備跟隨降價的條件。

　　杭州中天房地産副總經(jīng)理金偉成也告訴記者，從去年整體來看，外來的開發(fā)商去年銷量都不錯，本土房企去年都極少拿地，資金量並不存在問題，也就不需要通過降價來彌補或者維持現(xiàn)金流。如果真的存在這個問題，大家都跟著降價，那市場才是真的進(jìn)入拐點。

　　據(jù)杜盛介紹，今年德信地産在杭州還將會有3個項目陸續(xù)開盤，而當(dāng)記者詢問德信目前在售的其他項目，是否會繼續(xù)跟進(jìn)北海公園的調(diào)價動作時，他表示：“所有在售項目銷售情況符合預(yù)期，目前並未得到集團明確的消息。”

　　本版采寫/新京報記者 李捷