“國五條”地方細(xì)則今年3月出臺以來,除北京市以外,有關(guān)二手房交易個稅按個人所得的20%徵收政策,在許多地方並沒有明確實施時間,因而一直處於“懸空”狀態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新一輪房地産的調(diào)控難度很大,一方面不能放鬆現(xiàn)行的政策導(dǎo)向;另一方面,不解決股市等資本市場長期不景氣的問題,不解決地方政府長期依賴土地財政的問題,恐怕難以厘清資本追逐利潤所帶來的樓市異化問題。
增稅“言之鑿鑿”,地方“聽之藐藐”
按照“國五條”規(guī)定,“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合,對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計徵”。
從3月底至今,北京、廣州、深圳等35個城市發(fā)佈了各自的實施細(xì)則。針對20%個稅政策,除北京明確規(guī)定自4月1日起實施外,絕大多數(shù)城市重申了國務(wù)院文件的要求,並未説明何時開始實施;合肥、南京、鄭州等地則乾脆連提也沒有提及。
如今,有關(guān)增加個稅的政策可謂是“草色遙看近卻無”:人人謂之有,實則未嘗有。
“我們辦理的二手房交易,沒有徵收過20%的個稅,個稅還是按照房屋總價的1%或2%徵收。”有熱點城市二手房仲介負(fù)責(zé)人告訴記者。一城市房地産部門負(fù)責(zé)人告訴記者,此政策何時實施,“目前沒有時間表”。
為何出現(xiàn)這一現(xiàn)象?據(jù)了解,一些城市房屋登記系統(tǒng)時間不長,存在不少“大齡房源”,諸如老公房、房改房等,核價難度很大;由於“陰陽合同”不同程度地存在,公平核價並不容易。此外,住房購買、裝修和使用過程中,涉及多項支出,若要準(zhǔn)確界定“轉(zhuǎn)讓所得”,也有難度。
房價環(huán)比上升,“地王”再度回歸
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年4月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比上漲1.00%,自2012年6月以來連續(xù)第11個月環(huán)比上漲。
值得注意的是,新的“地王”再度回歸。5月6日,廣州白雲(yún)同寶路土地的出讓經(jīng)歷了近200輪爭奪,成交的樓板價高達(dá)每平方米25597元,溢價率達(dá)到1145%。4月以來,廈門、長沙、天津等地都出現(xiàn)了高溢價地塊。
“20%個稅等政策‘懸空’,倒是給房企吃下一顆定心丸。”一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者。
據(jù)了解,2010年至2012年,每年供地完成率均不到七成。國土部門公佈的數(shù)據(jù)顯示,今年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃。供地計劃能完成幾成,尚待觀察。
嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝建議,各地的年度供地計劃不能是一本“籠統(tǒng)賬”,而應(yīng)細(xì)化到每季度、每月、每一幅地,才能穩(wěn)定市場預(yù)期,也便於房企制定拿地計劃,促進(jìn)市場理性競爭。
撬動銀根地根,建立“長效機制”
業(yè)內(nèi)人士分析,我國股市、基金等資本市場長期低迷,不能實現(xiàn)多數(shù)人的資本“保值增值”的願望,加上土地財政的無可替代性因素,地方經(jīng)營土地的衝動難以遏制,以至於樓市“保值增值”的作用明顯,因而資金不斷涌入這一市場。
今年3月27日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào),要繼續(xù)搞好房地産市場調(diào)控,財稅改革要拿出方案,循序漸進(jìn)。金融改革要在推動利率和匯率市場化、發(fā)展多層次資本市場方面推出新的舉措。加快建立房地産穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制,加強保障性安居工程建設(shè)。
記者了解到,針對“長效機制”的相關(guān)調(diào)研正有序進(jìn)行,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的“關(guān)鍵一招”。
業(yè)內(nèi)人士説,建立房地産穩(wěn)定發(fā)展的長效機制,不能一味地限制房價及購房需求,而應(yīng)該在加快土地供應(yīng)、改革“土地財政”等方面作出制度安排。
[責(zé)任編輯: 王君飛]
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