日前，石家莊住房保障和房産管理局向購房者通報(bào)了“新基業(yè)大廈”、“錦程公館”、“天倫錦城”、“幸福公館”、“財(cái)富天下”等10個(gè)建設(shè)手續(xù)不全、不具備銷售條件向社會公開銷售的違規(guī)開發(fā)項(xiàng)目，提醒廣大購房者注意購房風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)介紹，以上違規(guī)房地産項(xiàng)目，石家莊市住建局將停止受理其辦理的一切手續(xù)。圖為位於石家莊市富強(qiáng)大街與東崗路西南角的“錦程公館”項(xiàng)目，已經(jīng)挖槽，無任何建設(shè)手續(xù)。記者王民　攝

　　商業(yè)地産開發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)。城鎮(zhèn)化將帶來商業(yè)地産的繁榮。在這一過程中，商業(yè)地産應(yīng)該尋找怎樣的發(fā)展路徑？部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若要分享城鎮(zhèn)化成果，商業(yè)地産應(yīng)首先明確項(xiàng)目所在地城鎮(zhèn)化所處階段，進(jìn)而明確自身定位。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)複合型人才的培養(yǎng)和融資方式的創(chuàng)新。

　　商業(yè)地産將迎來繁榮期

　　中國房協(xié)商業(yè)和旅遊地産專業(yè)委員會秘書長蔡雲(yún)説，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)化品質(zhì)必然帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，而商業(yè)地産恰是服務(wù)業(yè)的物理載體。美國、日本、韓國以及東南亞國家的城市化過程都伴隨著商業(yè)地産的快速升值。因此，城鎮(zhèn)化將給商業(yè)地産帶來廣闊的發(fā)展空間。

　　目前，以城市綜合體為代表的商業(yè)地産正進(jìn)入急速擴(kuò)張期。易居中國最新發(fā)佈的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，全國20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。

　　銀河證券首席策略師孟京認(rèn)為，房地産對於多數(shù)居民而言依然有很強(qiáng)的投資吸引力。隨著樓市調(diào)控的深入，住宅地産投資功能逐漸遇到瓶頸。商業(yè)地産投資功能將在未來凸顯，迎來發(fā)展黃金期。在過去的幾十年裏，商業(yè)地産只是住宅地産的配角，往往是先開發(fā)住宅地産再配套商業(yè)。未來，商業(yè)地産扮演的角色將更重，可以先有一個(gè)很好的商業(yè)主題概念，然後以此為中心配套住宅地産。

　　今年以來，首創(chuàng)、招商等房企紛紛加強(qiáng)對商業(yè)地産的開發(fā)力度。

　　首 創(chuàng) 置 業(yè) 在 公 司 年 報(bào) 中 稱 ，2013年，在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上繼續(xù)探索土地開發(fā)和房地産開發(fā)相結(jié)合的“住宅+新型業(yè)務(wù)”模式，其中重要一項(xiàng)是“住宅+奧特萊斯”業(yè)務(wù)線，即住宅與商業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。

　　招商地産也在年報(bào)中表示，公司將繼續(xù)補(bǔ)充在其他城市的商業(yè)地産資源，為金融創(chuàng)新、融資渠道多元化提供新的空間。同時(shí)，公司新設(shè)立了商業(yè)地産運(yùn)作平臺招商商置，其運(yùn)轉(zhuǎn)正日益專業(yè)化。

　　另一家地産公司金地集團(tuán)同樣設(shè)立 了 專 門 的 商 業(yè) 地 産 運(yùn) 作 機(jī) 構(gòu) 。2012年，金地集團(tuán)佈局香港資本市場，收購香港上市公司星獅地産，並於今年3月12日更名為金地商置集團(tuán)有限公司。金地商置將專注于商業(yè)地産，培育城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營管理的核心業(yè)務(wù)模式。

　　明確定位是關(guān)鍵

　　城鎮(zhèn)化將帶來商業(yè)地産的繁榮已成為業(yè)界共識。隨之而來的問題是，商業(yè)地産在城鎮(zhèn)化作用應(yīng)扮演怎樣的角色，尋找怎樣的發(fā)展路徑？

　　中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會秘書長趙素珍説，近年來各地開發(fā)了很多商業(yè)地産項(xiàng)目，其中失敗案例也很多，主要是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)。商業(yè)地産項(xiàng)目定位基本包含功能、客戶、形象、服務(wù)定位等內(nèi)容。其中，功能和客戶定位是核心，兩者相互影響。趙素珍認(rèn)為，立項(xiàng)之初要做調(diào)研工作，選定商業(yè)地産主題，使之能夠把同類型的商家聚集在一起，圈定目標(biāo)消費(fèi)群。定位還要注意差別化，在吸引商家的同時(shí)，讓自己項(xiàng)目鶴立雞群。

　　紅星美凱龍副總裁王偉認(rèn)為，準(zhǔn)確項(xiàng)目定位的前提是對城鎮(zhèn)化階段的準(zhǔn)確把握。“要開發(fā)商業(yè)地産，首先是要理解城市。中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程差異非常大，所處階段也不同，把此地經(jīng)驗(yàn)放到別處照搬照抄，可能會一敗塗地。認(rèn)清城鎮(zhèn)化發(fā)展所處階段，才能理解這個(gè)城市對商業(yè)地産的核心需求是什麼。如果企業(yè)不能滿足這個(gè)城市發(fā)展需求，那麼企業(yè)的戰(zhàn)略肯定是失敗的，項(xiàng)目也沒有前途。”

　　上海易居房地産研究院監(jiān)測顯示，從近三年中國部分城市商辦土地供應(yīng)來看，未來五年甚至十年的過程中，一線城市由於土地資源的稀缺，商業(yè)地産重開發(fā)時(shí)代將終結(jié)，而未來一線城市商業(yè)地産的重點(diǎn)將是運(yùn)營管理。同時(shí)，從數(shù)據(jù)可以看出，2010-2012年成都和瀋陽近三年推出商辦用地建築面積是上海商辦土地供應(yīng)的近5倍之多。因此，二三線城市這些商辦土地如果在未來五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開發(fā)，這些城市將進(jìn)入商業(yè)地産的井噴期。

　　突破人才資金瓶頸

　　運(yùn)作商業(yè)地産需要資本運(yùn)作、商業(yè)運(yùn)營等多重能力。近年來出現(xiàn)的融合商業(yè)街、物流倉儲、寫字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)于一身的産業(yè)綜合體項(xiàng)目，跨越住宅、商業(yè)、工業(yè)等多種地産開發(fā)、運(yùn)營模式，其操作難度與傳統(tǒng)地産不可同日而語。

　　中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會秘書長趙素珍説，中國商業(yè)地産發(fā)展太快，用了幾年時(shí)間走過了發(fā)達(dá)國家?guī)资辍⑸习倌陼殉蹋@給人才鏈、管理鏈、資金鏈帶來很大壓力，突出問題是複合型人才極度缺乏。目前，商業(yè)地産從業(yè)人員一些是從零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)行，還有一些從房地産公司過來，能夠把這兩個(gè)行業(yè)結(jié)合好的人才並不多。因此，商業(yè)地産要健康發(fā)展迫切需要複合型人才。

　　資金是困擾商業(yè)地産發(fā)展的另一瓶頸。趙素珍説，商業(yè)地産有別於住宅開發(fā)，是一次性投入較大，長期回報(bào)過程，初期資金量大小有時(shí)決定預(yù)期目標(biāo)是否能夠?qū)崿F(xiàn)。銀河證券首席策略師孟京説，商業(yè)地産與住宅地産相比，最大問題是資金的獲得能力相對較差。對資本市場而言，如信託、銀行，明顯更加青睞于住宅地産。

　　不過，發(fā)行債券、海外股市融資等方式可在一定程度上緩解商業(yè)地産融資難題。據(jù)中原地産研究中心監(jiān)測，3月知名房企赴港融資共有9筆，融資規(guī)模超過40億美元，在經(jīng)歷了2月春節(jié)的低谷之後，再度活躍。在融資成本方面，年利率則在2.755%(萬科)到13.25%(恒盛)之間不等。對於需要融資的商業(yè)地産項(xiàng)目而言，海外融資成本低廉，加上人民幣升值，海外融資優(yōu)勢漸顯。

　　商業(yè)地産應(yīng)更重視體驗(yàn)

　　由於商業(yè)地産往往體現(xiàn)了一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，大型、高端的商業(yè)地産項(xiàng)目更成為城市的地標(biāo)和名片，能帶動(dòng)大量就業(yè)和消費(fèi)，所以，商業(yè)地産深受地方政府的青睞。但也因?yàn)槿绱耍虡I(yè)地産同質(zhì)化競爭現(xiàn)象也越來越激烈。時(shí)下，一説商業(yè)地産就是綜合體，一説綜合體就是購物中心，一説購物中心就是ZA R A、H& M　，模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。這導(dǎo)致招商週期延長、與租戶的租金議價(jià)能力下降、空置率上升等問題頻現(xiàn)，導(dǎo)致商業(yè)地産項(xiàng)目投資回報(bào)週期延長。

　　與此同時(shí)，電子商務(wù)對商業(yè)地産尤其是傳統(tǒng)的零售商業(yè)地産來説也是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。中國電子商務(wù)研究中心發(fā)佈的《2012年度中國網(wǎng)路零售市場數(shù)據(jù)監(jiān)測報(bào)告》披露的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年中國網(wǎng)路零售市場交易規(guī)模達(dá)1.32萬億元，同比增長64.7%。包括蘇寧電器在內(nèi)很多零售企業(yè)已經(jīng)將業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到線上。在這種形勢下，商業(yè)地産應(yīng)該提供更好的用戶體驗(yàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地産在經(jīng)歷了個(gè)體商業(yè)街，大型倉儲、超市以及目前比較流行的購物中心等幾個(gè)階段後，公園商業(yè)嶄露頭角。公園商業(yè)在吸收購物中心餐飲娛樂業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，還讓消費(fèi)者能夠體驗(yàn)到在公園裏購物的輕鬆閒適，因此受到市場的歡迎。

　　京瑞安君匯商業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理韓霜説，公園商業(yè)相對於其他商業(yè)模式具有以下優(yōu)勢：首先是公園商業(yè)有開放式優(yōu)美環(huán)境，公園商業(yè)不僅提供多樣的購物方式，還有傳統(tǒng)商業(yè)所無法比擬優(yōu)美景觀視野和消費(fèi)體驗(yàn)；第二是多元産業(yè)鏈優(yōu)勢整合，公園商業(yè)街由房地産、主題商業(yè)街結(jié)合，在獲取收益等方面有靈活的操作方式。以北京後海為例。除了自然人文景觀之外，後海更聚集了上百家各具特色酒吧，各色小吃、各種民俗産品，每天后海商業(yè)圈客流量可以達(dá)到十萬餘人次。

　　商業(yè)地産要想贏得市場與客戶，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設(shè)計(jì)中增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段環(huán)境、自身特點(diǎn)，以客戶的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。

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