政府習(xí)慣於制定政策規(guī)則，而往往對政策的貫徹落實(shí)缺少監(jiān)督，對政策邊際效應(yīng)的研究不夠，使得每一輪房地産調(diào)控政策的短期化特徵較為明顯，因而在政策出臺後一段時(shí)間內(nèi)容易引發(fā)政策微調(diào)的預(yù)期。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的2013年2月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況，2月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市只有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市高達(dá)66個(gè)，再次印證了此前的房價(jià)上漲預(yù)期。

　　雖然決策層審時(shí)度勢，及時(shí)出臺了新“國五條”及其實(shí)施細(xì)則，但新的房地産調(diào)控政策在影響房地産市場運(yùn)作、引導(dǎo)預(yù)期變化上還需要時(shí)間進(jìn)一步檢驗(yàn)。

　　回顧2003年以來的我國房地産市場調(diào)控，可以看到，政府對房地産市場運(yùn)作規(guī)律的認(rèn)識逐漸深化，房地産調(diào)控政策目標(biāo)取向也日漸清晰。但同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，由於政府習(xí)慣於制定政策規(guī)則，而往往對政策的貫徹落實(shí)缺少監(jiān)督，對政策邊際效應(yīng)的研究不夠，使得每一輪房地産調(diào)控政策的短期化特徵較為明顯，因而在政策出臺後一段時(shí)間內(nèi)容易引發(fā)房地産政策微調(diào)的預(yù)期。

　　以房地産限購政策為例，雖然是行政干預(yù)，與市場化調(diào)節(jié)方向相背離，但在當(dāng)前中國特殊國情下，卻非常有必要。由於中國人多地少，投資渠道狹窄，通過限購政策限制富裕人群購房行為，有利於保護(hù)中低收入家庭基本住房需求。限購政策出臺後，房地産市場成交量迅速萎縮，房地産開發(fā)商對後市預(yù)期也出現(xiàn)分歧，部分開發(fā)商加快二線、三線城市和商業(yè)地産開發(fā)，以替代一線城市業(yè)務(wù)下降。這種情況表明，限購政策在抑制房價(jià)上漲、打擊投資投機(jī)性住房需求上的作用非常明顯。

　　2011年1月之後，全國房地産市場出現(xiàn)了明顯調(diào)整，直至2012年4月，因剛性需求集中釋放，房地産市場出現(xiàn)了“小陽春”景象。但市場區(qū)域性回暖並沒有引發(fā)高度關(guān)注。一些地方政府試探性鬆動房地産政策，也沒有引發(fā)中央政府嚴(yán)厲問責(zé)。在歲末年初之際，一線城市房地産市場“淡季不淡”，房價(jià)漲幅明顯。

　　在筆者看來，當(dāng)前出現(xiàn)全國性的房地産市場回暖，從根本上説，並不是因?yàn)橄拶徴摺安还苡谩保蚴且驗(yàn)檫@些房地産調(diào)控政策沒有發(fā)揮作用，而主要是因?yàn)榉康禺b調(diào)控政策執(zhí)行可能出現(xiàn)偏差，以及政策效應(yīng)受到了一些條件的內(nèi)在約束與限制。

　　仍以限購政策為例，若能夠嚴(yán)格執(zhí)行，完善細(xì)則，應(yīng)該可以完全堵住“房姐”、“房叔”的出現(xiàn)。但也應(yīng)該看到，限購政策主要針對特定人群，短期內(nèi)政策執(zhí)行具備剛性特徵，中長期內(nèi)彈性很大。特別是隨著時(shí)間推移，符合購買條件的人群增多，這恐怕是限購政策自身無法彌補(bǔ)的缺陷。

　　新“國五條”實(shí)施細(xì)則很具體，儘管市場上可能有分歧，仍應(yīng)該給予觀察期。事實(shí)上，這些年，我們並不缺少有效的房地産調(diào)控政策措施，從國際經(jīng)驗(yàn)借鑒到自身儲備，我們的房地産調(diào)控政策不可謂不全，也不能説全然無用，但無論如何，貫徹落實(shí)房地産政策應(yīng)優(yōu)於規(guī)則制定。

　　一是要研究政策措施對房地産市場影響的邊際效應(yīng)。只有掌握了政策實(shí)施的邊際效應(yīng)，才能靈活運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)政策調(diào)控目的。二是要加強(qiáng)政策執(zhí)行與監(jiān)督，防止政策在實(shí)施中“走偏”，將問責(zé)制度真正落到實(shí)處。三是要加強(qiáng)房地産市場動態(tài)研究，有的放矢，根據(jù)市場苗頭性變化及時(shí)調(diào)整政策實(shí)施力度，確保住房供求平衡，合理引導(dǎo)房地産市場預(yù)期。

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