儘管經(jīng)過了長達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地産市場依然疲軟。

　　１９８５年，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國及英國簽訂“廣場協(xié)議”。

　　1990年，日本生産性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生産行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實(shí)的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)

　　泡沫的破滅來得迅速而毫無預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時(shí)施行緊縮貨幣政策為時(shí)已晚

　　從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時(shí)間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%

　　去年9月，日本東京獲得了2020年奧運(yùn)會的主辦權(quán)。消息一經(jīng)公佈，日本國內(nèi)舉國歡騰。

　　對於上了年紀(jì)的人來説，這一消息讓他們回憶起了過去的榮光。上一次在東京舉辦奧運(yùn)會還是1964年，那是日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金歲月。

　　從上世紀(jì)60年代開始，日本保持著每年10%的高速經(jīng)濟(jì)增長，在短短20年間從一個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)小國轉(zhuǎn)型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。1964年東京奧運(yùn)會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復(fù)興的國家形象。

　　為了迎接?xùn)|京奧運(yùn)會，日本修建了一系列交通基礎(chǔ)設(shè)施，興建了城市。這些大規(guī)模的建設(shè)帶動了日本房地産行業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展。當(dāng)時(shí)，東京被認(rèn)為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學(xué)家赫爾曼·卡恩在《即將出現(xiàn)的超級強(qiáng)國》一書中預(yù)測，日本將在2000年成為世界第一經(jīng)濟(jì)大國。

　　然而，還未等到驗(yàn)證預(yù)言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機(jī)的深淵中。1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振，進(jìn)入“失去的二十年”。

　　今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦奧運(yùn)會的契機(jī)，提振日本經(jīng)濟(jì)。日本政府計(jì)劃將東京作為經(jīng)濟(jì)增長特區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的再開發(fā)。公共設(shè)施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計(jì)劃都已經(jīng)開始實(shí)行。

　　外國資本也已經(jīng)蠢蠢欲動。一批主權(quán)財(cái)富基金正在涌向日本房地産市場。卡達(dá)剛剛買下了一系列保齡球館；亞塞拜然接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準(zhǔn)備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen……

　　歷經(jīng)了20年的低迷之後，日本的房地産市場似乎重現(xiàn)曙光。此時(shí)，回顧那場發(fā)生在20世紀(jì)末的房地産泡沫危機(jī)，或許有助於日本不再重蹈覆轍。

　　奧林匹克景氣

　　1964年的東京奧運(yùn)會被認(rèn)為是歷史上最成功的奧運(yùn)會之一。日本成為了世界上第一個(gè)借助奧運(yùn)會帶動國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的國家。

　　在籌備東京奧運(yùn)會期間，日本政府正在進(jìn)行收入倍增與國民經(jīng)濟(jì)高速增長計(jì)劃。以此為契機(jī)，東京和日本全國各地都大興土木，建設(shè)了一批交通基礎(chǔ)設(shè)施。

　　其中，令日本人頗為自豪的新幹線高速鐵路系統(tǒng)就是修建於此時(shí)。1964年10月1日東京奧運(yùn)前夕，連結(jié)東京與新大阪之間的東海道新幹線開始通車運(yùn)營，這是世界第一條投入商業(yè)營運(yùn)的高速鐵路系統(tǒng)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，日本對東京奧運(yùn)會所有相關(guān)事業(yè)的總投入高達(dá)1兆日元。按照當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，約為30億美元。這創(chuàng)造當(dāng)時(shí)奧運(yùn)會歷史上最高的投資記錄。

　　其中，日本政府對比賽設(shè)施和奧運(yùn)村投資160億日元，道路交通設(shè)施建設(shè)825億日元，運(yùn)營費(fèi)用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新幹線、高速公路、地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　這種投資的比例顯示，日本並不是僅僅為了舉辦奧運(yùn)會而投資。大規(guī)模建設(shè)帶動了房地産建築業(yè)、服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和通信等行業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，從而帶動日本經(jīng)濟(jì)的全面騰飛。1962年到1964年，日本經(jīng)歷了一段“奧林匹克景氣”時(shí)光。

　　受奧運(yùn)會影響最深的是房地産行業(yè)。除場館建設(shè)之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來。1964年，日本民間住宅建設(shè)總數(shù)比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建築承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。

　　與此同時(shí)，日本政府也因循就勢修改了《建築法》，廢除了原先“不準(zhǔn)修建超過31米高層建築”的規(guī)定。日本從此出現(xiàn)了高級公寓，新大谷飯店、霞關(guān)大樓等一批超高層大型建築群也拔地而起。

　　從1961年到1963年，日本房地産行業(yè)迎來量價(jià)齊升的鼎盛階段。當(dāng)時(shí)，在短短兩年之內(nèi)，日本建成公寓62棟，2191戶，價(jià)格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價(jià)平均為950萬日元，最高達(dá)到1880萬日元。

　　進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時(shí)期。日本製造的産品遍佈全球，日本企業(yè)在全球範(fàn)圍內(nèi)大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權(quán)國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標(biāo)誌性建築——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。

　　然而，當(dāng)日本人目空一切，認(rèn)為自己是“世界之王”時(shí)，一場危機(jī)正在醞釀當(dāng)中。

　　簽訂“廣場協(xié)議”

　　1978年，第二次石油危機(jī)爆發(fā)。由於能源價(jià)格大幅上升，美國國內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯(lián)儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續(xù)三次提高聯(lián)邦基金利率，實(shí)施緊縮的貨幣政策。

　　這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水準(zhǔn)，吸引了大量的海外資金流入美國，導(dǎo)致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時(shí)間內(nèi)，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了佈雷頓森林體系崩潰前的水準(zhǔn)。

　　美元居高不下的匯率水準(zhǔn)導(dǎo)致美國對外貿(mào)易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加産品的出口競爭力。

　　1985年9月，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國等5個(gè)發(fā)達(dá)國家的財(cái)政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國鉅額的貿(mào)易赤字，史稱“廣場協(xié)議”。

　　“廣場協(xié)議”簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續(xù)大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達(dá)到了86.1%。

　　這並不是美國第一次干預(yù)外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。此輪匯率改革導(dǎo)致了1973年日本地價(jià)的上漲，但由於石油危機(jī)的影響，僅持續(xù)了1年。

　　日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進(jìn)了日本對外投資大幅度增加，為日本企業(yè)在海外擴(kuò)張?zhí)峁┝藱C(jī)遇。但與此同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)埋下了泡沫的炸彈。

　　由於擔(dān)心日元升值提高日本産品的成本和價(jià)格，日本政府制定了提升內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長政策，並放鬆國內(nèi)的金融管制。從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調(diào)利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%

　　當(dāng)時(shí)，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設(shè)，國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過90%。這意味著在原有産業(yè)結(jié)構(gòu)下，日本的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地産市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動産中。於是，股價(jià)扶搖直上，地價(jià)暴漲，一個(gè)巨大的泡沫正在誕生。

　　瘋狂的泡沫

　　20世紀(jì)80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實(shí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)：國內(nèi)營業(yè)的可以按照本國4%的標(biāo)準(zhǔn)，有海外分支機(jī)構(gòu)的銀行則必須執(zhí)行8%的國際標(biāo)準(zhǔn)。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補(bǔ)充資本金之外，還得調(diào)整銀行資産結(jié)構(gòu)。

　　當(dāng)時(shí)，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴(kuò)大營業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。

　　相對於一般公司貸款，房地産抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地産抵押貸款只需一半的資本金。於是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。

　　為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對於那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進(jìn)行土地投資：“地價(jià)在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。”

　　而一旦這個(gè)人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔(dān)保，再借給他相當(dāng)於土地價(jià)格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然後再以新的土地為擔(dān)保……如此迴圈反覆。

　　同一時(shí)期，國際熱錢的涌入加速了日本房地産泡沫的膨脹。簽訂《廣場協(xié)議》之後，日元每年保持5%的升值水準(zhǔn)，這意味著國際資本只要持有日元資産，即使價(jià)格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。

　　敏銳的國際資本迅速捲土重來，在日本的股票和房地産市場上呼風(fēng)喚雨。國際廉價(jià)資本的流入加劇了日元升值壓力，導(dǎo)致股價(jià)和房價(jià)快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進(jìn)入日本投機(jī)，泡沫越吹越大。

　　隨著大量資金涌入房地産行業(yè)，日本的地價(jià)開始瘋狂飆升。據(jù)日本國土廳公佈的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長了近2倍。

　　1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價(jià)指數(shù)比1985年上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)於美國全國的土地價(jià)格，製造了世界上空前的房地産泡沫。

　　一個(gè)廣為人知的故事是，在東京，有一位學(xué)校的看門人在傳達(dá)室?guī)至?0多年，一直收入微薄。退休之後，他準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)下安度晚年。於是託人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價(jià)格出售。看門人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉(xiāng)。

　　然而同一時(shí)期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由於地價(jià)快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實(shí)體工業(yè)的發(fā)展。建築用地價(jià)格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模；過高的地價(jià)也給政府的城市建設(shè)帶來了嚴(yán)重的阻礙；高昂的房價(jià)更是使普通日本人買不起屬於自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。

　　失去的二十年

　　1990年，日本生産性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生産行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實(shí)的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)。

　　泡沫的破滅來得迅速而毫無預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時(shí)施行緊縮貨幣政策為時(shí)已晚。

　　從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時(shí)間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%。

　　日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個(gè)月前的1989年12月31日，日經(jīng)指數(shù)還達(dá)到了輝煌的高點(diǎn)38915點(diǎn)，市場普遍相信“明年股價(jià)可以達(dá)到5萬日元”。令人絕望的是，以1990年新年為轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，日本股市陷入了長達(dá)20年的熊市之中。

　　1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價(jià)格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)鉅額虧損。公司破産導(dǎo)致其擁有的大量不動産涌入市場，頓時(shí)房地産市場出現(xiàn)供過於求，房價(jià)出現(xiàn)下跌的趨勢。

　　與此同時(shí)，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動産市場開始垮塌，巨大的地産泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地産價(jià)格一瀉千里。

　　1992年，日本政府出臺“地價(jià)稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地産繁榮時(shí)期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地産市場立刻進(jìn)入“供大於求”的時(shí)代。

　　幾種因素的疊加，加速了日本房地産經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。房地産價(jià)格的暴跌導(dǎo)致大量不動産企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破産。1993年，日本不動産破産企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬億日元。

　　緊接著，作為土地投機(jī)主角的非銀行金融機(jī)構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破産。結(jié)果，給這些機(jī)構(gòu)提供資金的銀行也因此擁有了鉅額不良債權(quán)。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告産生1100億美元的壞賬，其中１/３與房地産有關(guān)。

　　1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協(xié)和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行醜聞不斷曝光，使日本銀行業(yè)産生了嚴(yán)重的信用危機(jī)。數(shù)年後，幾家大銀行相繼倒閉。

　　“土地神話”的破滅，中小銀行的破産，證券醜聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此後，受到亞洲金融危機(jī)、次貸危機(jī)等國際大勢的影響，日本房地産市場再也未能重回輝煌。

　　據(jù)2005年日本國土交通省發(fā)表的地價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，日本全國的平均地價(jià)連續(xù)14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價(jià)已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地産泡沫發(fā)生前1985年的水準(zhǔn)；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點(diǎn)。

　　2008年，日本國土交通省調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，日本的房屋空置率達(dá)到了13.1%，高於1988年的9.4%，是至今為止的最高水準(zhǔn)。儘管經(jīng)過了長達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地産市場依然疲軟。

　　正如法國文學(xué)家加繆在其小説《鼠疫》結(jié)尾處所寫的那樣，“鼠疫病菌絕不會從此死亡或者消失，數(shù)十年間，它們可以在傢具、衣服堆中沉睡，在房間、洞穴、衣櫃、皮箱、手帕中頑強(qiáng)地等待著”。

　　日本的房地産泡沫危機(jī)也是如此。儘管在泡沫膨脹時(shí)是如此美好，折射出五彩的光芒，但只要是非理性的繁榮，泡沫總有崩潰的那一天，而痛苦更是加諸百倍。