相比澳樓市波動，美國樓市進入較平穩(wěn)的增長階段。

　　一路高歌的澳大利亞房地産市場近日被澆了一盆“冷水”。5月樓市數(shù)據(jù)出爐，澳大利亞各州府城市總體房價呈現(xiàn)下降趨勢。不少業(yè)界人士認為，澳大利亞樓市或已到達頂峰，房價將進入“跳水”階段

　　當然，也有不少人對於“跳水”之説不以為然，堅持相信現(xiàn)階段的下降僅僅是暫時的調(diào)整。他們認為，由於澳大利亞房地産市場的供應(yīng)量一直處在相對短缺狀態(tài)，並且未來的一段時間內(nèi)或?qū)⒁廊欢倘薄Ｒ虼耍┎粦?yīng)求仍將推高當?shù)貥鞘?/p>

　　6月3日，澳大利亞房地産分析公司RP Data-Rismark最新分析研究顯示，澳大利亞各州府城市總體房價在5月份下降將近2%。其中，雪梨5月份總體房價下滑1.1%，墨爾本降幅最大，達3.6%。布裏斯班樓價跌1.7%，阿德萊德跌1.8%，柏斯和侯巴特分別跌0.8%及0.6%。只有達爾文及堪培拉兩座城市樓價略有漲幅，分別為1%及0.1%。

　　無獨有偶，澳聯(lián)邦證券首席經(jīng)濟學(xué)家詹姆斯也對澳大利亞房價提出了警示，“澳大利亞房價不可能永遠上漲，必須經(jīng)歷調(diào)整，而且5月13日出爐的澳大利亞聯(lián)邦預(yù)算打壓了民眾對股市的信心。”詹姆斯稱，澳大利亞5月房價較4月下跌1.9%，為逾五年最大月度跌幅。

　　在一系列不佳的數(shù)據(jù)面前，是否意味著澳大利亞樓市的“狂歡”已經(jīng)結(jié)束？

　　飆升的10年

　　堪培拉大學(xué)的社會和經(jīng)濟模型國家中心近日對澳大利亞的房價進行了調(diào)查，報告指出，過去10年間，澳大利亞的房價不斷飆升，普通工薪階層已經(jīng)無力購房。報告表示，2001年至2011年，澳大利亞中産階級的平均收入只增加了50%，但中等住房的均價卻飆升了147%，達到41.7萬澳元(約合291.6萬元人民幣)一套。

　　就讀于澳大利亞墨爾本大學(xué)的英國女孩薇薇安對澳大利亞房價的“瘋狂”深有體會。薇薇安告訴記者，剛來澳大利亞時，父母給她購置了一套兩室戶的公寓，2011年的購價是30萬澳元(約169萬元人民幣)，3年內(nèi)總價上漲超30%。

　　準備離開澳大利亞時，薇薇安便打算將公寓售出，最終在一個月前以42萬澳元(約244萬元人民幣)的價格成交。

　　記者也從在雪梨從事房地産仲介工作的陳佳那裏了解到，“近幾年，雪梨房價上漲非常迅猛。僅去年第四季度，房價就上漲了4.9%。”根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局公佈的數(shù)據(jù)，2013年第四季度，澳大利亞8個州府城市的房價平均增長3.4%。最新數(shù)據(jù)使得去年澳大利亞房價增幅高達9.3%。

　　房地産增長的勢頭延續(xù)到了2014年。澳大利亞房地産數(shù)據(jù)機構(gòu)RP Data發(fā)佈報告稱，2014年1月，省會城市的房價上漲了1.2%，其中墨爾本上漲了3.2%，雪梨漲幅為0.8%，布裏斯班上漲0.7%。

　　其中，外國購房者成為不小的力量。最新公佈的澳大利亞國民銀行住宅調(diào)查顯示，澳大利亞外國人購房活動相當活躍，佔新房買家的1/7，二手房買家的1/10。調(diào)查還顯示，被外國人購買的新房總量佔2014年第一季度新房總量的13.5%，高於2013年第四季度的11%。

　　澳大利亞國民銀行首席經(jīng)濟學(xué)家奧斯特(Alan Oster)稱，“新房市場的外國買家出現(xiàn)大幅增長，特別是在昆士蘭州。對於二手房市場，新南威爾士州的增幅較為明顯。”

　　惱人的高房價

　　火熱的澳大利亞房地産市場帶來的不全是福音。據(jù)澳大利亞的一份福利報告顯示，由於房價和房屋租金的上漲已經(jīng)遠高於過去10年的通脹率，越來越多的澳大利亞人可能被迫住進公房。

　　一位房地産商告訴記者，由於澳大利亞房産市場持續(xù)火熱，房價維持高位，再加上房屋供應(yīng)短缺，使得在當?shù)刭I房面臨更大的競爭。

　　“正因為購房者之間相互競爭，房價也在不斷地被抬高。”該地産商稱。

　　據(jù)當?shù)孛襟w報道，澳大利亞首次置業(yè)者也持續(xù)被擠出房地産購買市場，他們在房貸通過率中的比例降至創(chuàng)紀錄的新低，儘管房地産市場中的投資者活動有所削減。

　　澳盛銀行最新數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，在新南威爾士州，首次置業(yè)者所佔貸款比例為7.4%，比去年9月份的最低點6.8%有所提高。而投資者所佔的比例同比上漲了45%。

　　雪梨房産拍賣人Will Hampson指出，“我們總是看到首次置業(yè)者的出價被超過，海外買家和澳大利亞本地富裕的‘嬰兒潮’人士是主要競爭對手。”

　　高房價讓當?shù)鼐用窈芸鄲馈?jù)澳大利亞媒體報道，買一間屬於自己的房子安居樂業(yè)，並等候房子升值令退休生活無憂是許多澳大利亞人的夢想。然而，房屋可負擔性問題也令許多澳大利亞人夢碎，年輕一代多半靠父母的經(jīng)濟支援買房。

　　Hampson透露，雪梨內(nèi)區(qū)的很多拍賣成功者，基本都是父母在幫忙供房。“很多和父母親同住的孩子們，在父母的幫助下購置新房，他們要麼是通過原房屋借貸，要麼是和父母形成一人一半的預(yù)付款模式。”

　　益索普市場研究集團負責人亨特利(Rebecca Huntley)表示：“儘管老一輩的業(yè)主可從不斷上漲的房價中獲利，但他們也擔心自己的孩子沒有能力買房。”

　　根據(jù)益索普市場研究集團的調(diào)查報告，53.7%的受訪者不同意“房價上漲對於澳大利亞有利”的説法。當中27%的受訪者“強烈”反對此説法。只有13.2%的受訪者認為房價上漲是好事，餘下的受訪者則難以決定哪一種説法是正確的。

　　中投顧問房地産行業(yè)研究員韓長吉指出，房價瘋漲，給當?shù)鼐用裰脴I(yè)增加了很大的壓力，同時，當?shù)卣矀涫茌浾摰淖l責，被要求出臺相關(guān)文件，比如限制移民等。

　　“在我看來，澳大利亞前兩年的房價比較適合投資，現(xiàn)在的房價有些過高了。”復(fù)旦大學(xué)房地産研究中心主任尹伯成告訴《國際金融報》記者，房價和租金上漲以後，澳大利亞在房産投資方面的競爭能力就下降了。實際上，澳大利亞的經(jīng)濟很大程度上還是依賴於當?shù)氐馁Y源，澳大利亞本身當然希望有更多的人去那裏買房，房價越高越好，但是過快增長的房價，對澳大利亞宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展也有潛在的威脅。

　　“房地産的發(fā)展勢必會導(dǎo)致資金向某些特定領(lǐng)域傾斜。”中原地産研究諮詢部總監(jiān)宋會雍也直言，“資金大量地被投入到房地産市場中，投資者被動地等待房子升值，資金的流動就會被束縛，對經(jīng)濟造成一定的挫傷。”

　　房價或被高估

　　澳大利亞高房價帶來的問題讓人憂心，早在2013年7月下旬，澳大利亞央行(RBA) 行長 Glenn Stevens就曾表示：“我們對消費前景的評估主要取決於對收入期望的評估，但它也會受資産價值預(yù)期結(jié)果的影響，尤其受房價是否被高估這一觀點的影響。”

　　那麼，澳大利亞的房價到底有沒有被高估？

　　房地産研究集團萊坊(Knight Frank)的一份最新報告認為，澳大利亞住房價值被高估的程度是全球第五高。“當本地人收入足以購買或租住一般房産，那麼住房價值被視為是正常的。根據(jù)這個標準，澳住房價值被高估的程度僅次於挪威、加拿大、比利時和紐西蘭。”

　　有專家表示，澳大利亞的樓市短期內(nèi)不會出現(xiàn)崩盤的情況，但是房價或許會面臨下降的可能。

　　RP Data研究主管勞力斯(Tim Lawless)指出，5月，澳大利亞州府城市的獨立屋及公寓樓價下滑1.9%，這是受到季節(jié)性因素影響，也反映了住房條件更趨溫和，也有可能預(yù)示著住房市場趨向冷淡。

　　甚至連澳大利亞房地産市場龍頭——雪梨，這個曾經(jīng)因房屋拍賣將房價炒至“天價”的城市，也在放緩房地産發(fā)展腳步。勞力斯稱，RP Data資訊顯示房價季度增長率在去年8月達到頂峰，拍賣清空率下降。雪梨不久前舉行了900場房屋拍賣，是本年為止第二高的數(shù)值，清空率達到78.9%。墨爾本有1165所房屋接受拍賣，清空率達74.4%。

　　RP Data Rismark指數(shù)顯示，雪梨房價在過去一個季度中依然呈現(xiàn)2.2%的增幅，年增長率達16.6%。但墨爾本的季度數(shù)據(jù)顯示，房價下跌1.9%，年增長率達9.9%。

　　勞力斯表示，隨著住房可負擔性越來越差，雪梨、墨爾本兩大州府城市租金回報率下滑。因此對於本年度房價增幅放緩並不感到意外。