2014年末一線城市樓市量?jī)r(jià)齊升，其他多數(shù)大中城市成交明顯築底回暖，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄，這是政策面鬆綁、流動(dòng)性寬鬆環(huán)境下，房企以價(jià)換量與需求擇時(shí)入市相結(jié)合的結(jié)果。而房地産投資情況依然不容樂(lè)觀，非熱銷(xiāo)地區(qū)難以提振，預(yù)計(jì)2015年成交將繼續(xù)小幅回暖，轉(zhuǎn)正為個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)環(huán)比上半年或可轉(zhuǎn)正，全年同比可能穩(wěn)中微升，投資增速上半年下探仍將持續(xù)，下半年有可能企穩(wěn)。

　　房地産銷(xiāo)售數(shù)據(jù)作為各項(xiàng)指標(biāo)的先行軍，2014年隨市場(chǎng)調(diào)整出現(xiàn)大幅回落，四季度以來(lái)受政策放寬和資金偏松影響，呈現(xiàn)出明顯的築底回暖態(tài)勢(shì)。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額在2014年分別同比下降7.6%和6.3%，較2014年1-11月收窄0.6個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　結(jié)合房?jī)r(jià)來(lái)看，除一線城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，其他多數(shù)大中城市以量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)為主，房?jī)r(jià)同比依舊下行，環(huán)比降幅則進(jìn)一步收窄。2014年12月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比均價(jià)跌幅為0.42%，較上月繼續(xù)縮小；同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，但幅度開(kāi)始出現(xiàn)變化，時(shí)隔4個(gè)月後再次出現(xiàn)同比上漲城市。這是政策面鬆綁、流動(dòng)性寬鬆環(huán)境下，房企以價(jià)換量與需求擇時(shí)入市相結(jié)合的結(jié)果，也是決策層較希望看到的局面。

　　縱觀2014年，樓市調(diào)整幅度之深超乎市場(chǎng)想像。全年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比相較上年末大幅下滑25和32.6個(gè)百分點(diǎn)；2014年12月房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到2013年5月水準(zhǔn)。展望2015年，樓市成交量將繼續(xù)小幅回暖，轉(zhuǎn)正為個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，春節(jié)過(guò)後，有望迎來(lái)剛需入市的一個(gè)小高峰。房?jī)r(jià)環(huán)比回升已成定局，上半年有可能轉(zhuǎn)正；同比則依舊探底，全年可能穩(wěn)中微升。

　　從資金面來(lái)看，2015年資金環(huán)境趨松，利好供求雙方。在需求端，按揭貸款和公積金貸款政策的持續(xù)調(diào)整使申請(qǐng)門(mén)檻降低、使用比例增大，促進(jìn)需求入市。2014年12月，按揭貸款優(yōu)惠利率進(jìn)一步降低，9折以下利率重現(xiàn)市場(chǎng)，儘管需附加一定的要求，但對(duì)提高需求購(gòu)房能力有實(shí)質(zhì)利好。

　　在供給端，除了銷(xiāo)售回款加快，再融資放開(kāi)也對(duì)房企資金面構(gòu)成利好。近日證監(jiān)會(huì)全面放鬆上市房企再融資政策，今後不再需要經(jīng)國(guó)土部進(jìn)行事前審查。核準(zhǔn)制的放開(kāi)將簡(jiǎn)化房地産再融資流程，加快資金運(yùn)作速度，有利於改善房企資金狀況。

　　資金環(huán)境的改善使行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)下行，但“黑天鵝事件”也引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。佳兆業(yè)事件從房源被鎖到面臨重組，負(fù)面影響持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)？筆者認(rèn)為，這僅是個(gè)案，不排除還有其他類似情況發(fā)生的可能，但出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率極低，房源被鎖不應(yīng)被過(guò)度解讀。

　　房地産投資情況依然不容樂(lè)觀。2014年，全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%，增速比2014年1-11月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。儘管房企拿地?zé)崆橄鄬?duì)提升，但筆者僅結(jié)構(gòu)性看多一線和少數(shù)二線城市，非熱銷(xiāo)地區(qū)的投資提振不易。房地産投資與固定資産投資增速間的剪刀差有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)，房地産對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累作用也將越來(lái)越明顯。預(yù)計(jì)房地産投資增速下探在2015年上半年仍將持續(xù)，隨著銷(xiāo)售情況持續(xù)改善和流動(dòng)性逐漸寬鬆，利好因素積累到下半年可能帶動(dòng)投資企穩(wěn)。