濟(jì)南市房管、工商聯(lián)合製定的二手房買賣合同即日起正式推廣使用，在三個版本的合同中，《濟(jì)南市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》成為廣大購房者最為關(guān)注的。新版合同，避免了哪些陷阱風(fēng)險？此前仲介自行制定的霸王條款又是得到了怎樣的規(guī)避？27日，濟(jì)南市房管局、工商局有關(guān)負(fù)責(zé)人做了詳細(xì)解讀。

　　問題1　合同中明確資金監(jiān)管

　　通過仲介買賣二手房，廣大購房者最為關(guān)注的就是房款的交納方式和安全性。買方擔(dān)心先交首付款，賣方不給過戶；賣方擔(dān)心先把房子過了戶，房款拿不到。

　　為了規(guī)避買賣雙方的資金風(fēng)險，新版合同第二條設(shè)定了資金監(jiān)管和自行交割房款兩種方式，當(dāng)事人可自行選擇；當(dāng)事人選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有義務(wù)協(xié)助當(dāng)事人辦理資金監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)。

　　合同中明確規(guī)定，買賣雙方選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助買賣雙方自本合同簽訂之日的有效期內(nèi)(時間雙方約定)與資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》。

　　買方將交易資金先存入專用賬戶，産權(quán)過戶登記完成，確認(rèn)買方可以領(lǐng)取房産證後，再從專用賬戶中將交易資金劃入賣方賬戶。這就從根本上解決了二手房交易資金的安全問題。

　　問題2　交易資金仲介不得經(jīng)手

　　記者了解到，合同第二條“房款支付”上，明確規(guī)定：簽訂合同時，買受人向出賣人支付的定金，可抵房屋價款。

　　“這一條明確了買房定金是直接交給賣房者的，原則上來説，仲介不得經(jīng)手房屋的交易資金。”李勝偉解釋，仲介收取的主要是房屋傭金，合同也對傭金標(biāo)準(zhǔn)做了明確説明。合同第六條設(shè)定了經(jīng)紀(jì)方促成簽訂合同並分別完成與出售人、買受人雙方簽訂的經(jīng)紀(jì)服務(wù)委託的服務(wù)事項(xiàng)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，當(dāng)事人可約定傭金的支付方式。

　　除了房屋傭金外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為買賣雙方提供代辦貸款等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向買賣雙方説明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)買賣雙方同意後，另行簽訂合同。這也在一定程度上約束了仲介的亂收費(fèi)行為。

　　問題3　戶口遷移做出明確約定

　　不少人買二手房，是為了孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)房。但是不少人買了之後才發(fā)現(xiàn)，原房主的戶口一直沒有遷走，影響了孩子落戶，很難維權(quán)。

　　為了解決這一問題，在新版合同有了相關(guān)約定：為保障該房屋的交付、戶籍遷出等事項(xiàng)的履行，買賣雙方可以做出相關(guān)約定。

　　濟(jì)南市房管局産權(quán)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，在遷移戶口上，買賣雙方可以做出明確約定，比如買方可以要求原房主拿出2萬至3萬元當(dāng)做“戶口遷移”的押金，如果在雙方約定時間內(nèi)把戶口遷走，可以退還押金，如果達(dá)不到要求，買方可以把此當(dāng)做補(bǔ)償用來辦理戶口遷移。這樣可以有效維護(hù)買房者的利益。

　　此外，在維修資金的轉(zhuǎn)移上，此前有不少購房者並不了解，很多直接就不辦理轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)。為了解決這一問題，合同中約定，該房屋若建立了房屋專項(xiàng)維修資金，其專項(xiàng)維修資金賬戶中結(jié)余的資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，出賣人同意本房屋專項(xiàng)維修資金過戶、變更至買受人名下。

　　問題4　　合同明確 仲介違約責(zé)任

　　新版合同實(shí)施前，二手房買賣合同多是各家仲介自行制定。在各種條款的設(shè)定上，購房者完全處於弱勢被動地位。購房者多要無條件按照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合同來執(zhí)行，比如辦事流程、付款方式等，買賣雙方的權(quán)益多得不到保障。

　　為了解決這一問題，合同第七條“違約責(zé)任”中，明確了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)為買賣雙方提供誠信服務(wù)，若因經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法、違規(guī)行為或未盡義務(wù)造成買賣雙方損失的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　買賣雙方單方違約導(dǎo)致本合同解除的，若經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無過錯，違約方應(yīng)代守約方向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付仲介傭金，守約方已支付的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)退還守約方支付的仲介傭金。

　　買賣雙方或其中一方當(dāng)事人逾期支付仲介傭金的，違約方每日按未付向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付違約金。

　　二手房買賣 先查有無爭議

　　本報記者 喻雯 　　　　　　　

　　對於很多購房者而言，在買賣二手房時，因不熟悉二手房買賣知識和流程造成了一些不必要的糾紛。如何避免這些問題和麻煩，濟(jì)南市住房保障管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人做出相關(guān)提醒。

　　該負(fù)責(zé)人説，購房者如通過房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房買賣，應(yīng)委託持有合法證件的正規(guī)房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地産經(jīng)紀(jì)人。對於買方而言，除了要實(shí)地看房、了解房屋情況外，最重要的審查賣方的主體資格及相關(guān)房産證件，以確保簽訂合同有效和日後順利過戶，在簽訂房屋買賣合同時，首先要認(rèn)真閱讀、熟悉合同條款。

　　而對於賣方而言，為保證存量房交易和資金安全，可選擇市房管部門提供的資金監(jiān)管服務(wù)代收代付交易資金(諮詢電話：82077114)，確保自己的資金安全和及時到位。

　　該負(fù)責(zé)人説，房屋權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指兩個以上權(quán)利人共同擁有同一房屋，買賣房屋訂立合同時，房屋所有權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。已購公有住房上市出售的，參加房改的夫妻雙方均應(yīng)在合同中簽字蓋章。

　　房屋買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)向市房屋産權(quán)登記中心查閱買賣房屋的有關(guān)登記(備案)資料，查驗(yàn)買賣的房屋上是否存在産權(quán)爭議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。

　　買賣已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房後應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，並與承租人簽訂主體變更合同。

　　買賣已抵押房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人房屋抵押的事實(shí)，並在辦理房屋過戶前解除房屋抵押。

　　此外，集體所有土地上房屋，只能在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。　本報記者 喻雯