證券時報記者 蒙湘林

　　京投銀泰(600683)22日公告，公司全資子公司北京京投置地房地産有限公司(下稱“京投置地”)與控股股東北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司(下稱“京投公司”)組成的聯(lián)合體，于10月21日收到了北京市土地整理儲備中心的成交確認(rèn)書，兩者以42億元的價格獲得北京市門頭溝區(qū)潭柘寺一地塊的使用權(quán)。京投銀泰此次拿地模式頗具創(chuàng)新：一方面，上市公司聯(lián)合大股東組成聯(lián)合體拿地在業(yè)內(nèi)並不多見；另一方面，京投銀泰一改以往“軌道+地産”的開發(fā)模式，改為一二級市場聯(lián)動開發(fā)。

　　中原地産研究總監(jiān)張大偉分析，該拿地模式不僅能降低拿地的難度，通過一二級市場同時開發(fā)也大大增厚項(xiàng)目利潤，這對於很多上市房企來説是可遇不可求的。

　　“父子”上陣底價拿地

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心的文件，京投銀泰此次獲得的門頭溝區(qū)潭柘寺地塊用地包括住宅混合公建、商業(yè)金融、文化娛樂、行政辦公和體育用地等綜合多類型用地性質(zhì)。該地塊佔(zhàn)地面積為40.66萬平方米，建設(shè)用地為23.6萬平方米，建築規(guī)模控制在28萬平方米左右。出讓年限分為住宅70年、綜合50年、商業(yè)40年。

　　值得注意的是，截至交易結(jié)束時，潭拓寺地塊在北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站上僅收到一次報價，這意味著競買方只有京投銀泰一家，且是以底價成交。

　　在此之前，底價拿地在北京的土地市場並不多見。10月17日，門頭溝區(qū)同樣出讓了兩塊開發(fā)用地，儘管限價商品房比例分別為77%和100%，但仍然吸引了多家開發(fā)商競爭，最終兩塊地分別被北京城建以及保利和首開聯(lián)合體競得，溢價水準(zhǔn)達(dá)到40%和35%。而京投銀泰本次拿地不僅底價成交，且僅需配建6000平方米經(jīng)濟(jì)適用房。

　　國金證券研報分析，上述地塊為京西稀缺性資源，容積率僅為1.18，未來定位於高端低密度住宅項(xiàng)目。按總地價款42億元計算，扣除需配建的6000平方米經(jīng)濟(jì)適用房和約1.5萬平方米公建，項(xiàng)目的樓面地價為16323元/平方米。由於項(xiàng)目容積率較低，可以建設(shè)高端項(xiàng)目，按目前市場環(huán)境預(yù)計，平均售價不低於3.5萬元/平方米，毛利率約為44%。該項(xiàng)目體量較大且産品稀缺，後期售價仍有上漲潛力。

　　中原地産研究總監(jiān)張大偉表示，京投銀泰此次拿地的一大亮點(diǎn)是上市公司聯(lián)合大股東一起競拍，大大降低了拿地難度。與房企之間聯(lián)合拿地的方式相比，京投銀泰和京投公司“父子”同時上陣的方式並不多見。具體來説，自家人一起拿地協(xié)同效應(yīng)高，同時由於有大股東的支援，在資金安排、政府公關(guān)等方面，上市公司的壓力會小很多。

　　在獲得土地使用權(quán)之後，京投置地、京投公司還將按照51%、49%的持股比例共同設(shè)立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)上述地塊的開發(fā)建設(shè)。

　　一二級市場聯(lián)動開發(fā)

　　除聯(lián)合拿地之外，一二級市場聯(lián)動開發(fā)是京投銀泰此次拿地的另一大亮點(diǎn)。張大偉認(rèn)為，京投銀泰本身是主營地鐵物業(yè)，這一次通過和大股東的合作聯(lián)合進(jìn)入住宅地塊，特別是一級市場整理和二級市場開發(fā)都參與，在業(yè)內(nèi)也是很特殊的一種開發(fā)模式。

　　此前，由於一級市場整理程式繁瑣耗時長，大部分房企都會選擇直接走二級市場開發(fā)。

　　京投銀泰一直以來所擅長的是“軌道+地産”的開發(fā)模式，即在軌道交通上蓋物業(yè)，而本次拿地模式的實(shí)質(zhì)為一二級市場聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)了拿地模式的突破。

　　京投公司此前在北京擁有一級開發(fā)土地面積約554萬平方米，按2.5的容積率計算，可開發(fā)項(xiàng)目的建築面積約為1385萬平方米，是京投銀泰北京項(xiàng)目體量的17.3倍。本次上市公司拿地的潭柘寺地區(qū)也是大股東一級開發(fā)區(qū)域，京投銀泰早就開始參與該區(qū)域的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，目前擁有2000余畝農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)。

　　國金證券表示，通過新的拿地模式，一方面公司可以分享土地流轉(zhuǎn)帶來的經(jīng)營收益，另一方面通過對該區(qū)域較深的介入和開發(fā)，為取得房地産開發(fā)用地打下了基礎(chǔ)，本次能夠以掛牌底價獲得開發(fā)用地，和股東的支援以及前期在該區(qū)域積累的資源密不可分，未來京投銀泰仍有可能通過一二級市場聯(lián)動實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。

　　張大偉還表示，“一級土地市場的收儲整理利潤水準(zhǔn)並不比二級市場低，京投銀泰依託大股東獲取兩塊市場實(shí)屬難得。此類拿地模式未來要推廣，一般需要具備三個條件：一是開發(fā)主體同時具備一二級開發(fā)資質(zhì)；二是有非常好的政府合作關(guān)係；三是公司有大量的資金儲備。”