“國慶長假期間，公司領(lǐng)導(dǎo)多次通電話，探討四季度市場走勢。節(jié)後召開了中層會議，做了更細化的佈局。”北京某上市房企負責人向中國證券報記者表示。據(jù)了解，針對近期出臺的一系列利好政策，多家房企已行動起來積極佈局四季度樓盤銷售。

　　 不少房企對四季度的市場表示樂觀，並做出“迅速走量”的部署，以衝擊年度銷售目標。部分房企還認為，由於市場供需關(guān)係已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，未來難以再現(xiàn)爆髮式增長。在當前的政策刺激下，房地産市場或迎來“最後的機會”。

　　 機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月以來，多地房地産交易出現(xiàn)升溫局面，一些二手房項目報價也開始上調(diào)。預(yù)計未來一段時間，市場將繼續(xù)保持回暖態(tài)勢，樓市可能出現(xiàn)年末“翹尾”行情。

　　 房企重提銷售目標

　　 中國證券報記者了解到，近期多家房企召開內(nèi)部會議，針對政府部門出臺的一系列房地産利好政策作出佈局。一些房企早在國慶長假期間就對四季度的銷售策略做出了部署。

　　 “今年市場不好，很長一段時間來，公司很少提及銷售目標。”上述公司高管表示，在最近一次內(nèi)部會議上，公司老闆開始提及此前制定的年度銷售目標，並對完成上述目標表示出信心。據(jù)了解，在政策利好的提振下，很多房企都重提“銷售目標”。

　　 今年9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)佈文件，明確首套房“認貸不認房”的標準，並重申對首套房的優(yōu)惠。10月9日，住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)文，降低住房公積金貸款門檻。業(yè)內(nèi)人士指出，這些政策的出臺，將起到明顯的托底市場、刺激需求的作用。

　　 一些房地産企業(yè)對此做出快速反應(yīng)。據(jù)報道，國慶期間，綠城集團的一份文件要求綠城集團浙東區(qū)域的各項目自10月8日開始，對手頭産品價格進行梳理，根據(jù)城市及項目情況對價格進行5%-10%的上調(diào)，並於11月1日起全面執(zhí)行。根據(jù)中國證券報記者了解到的資訊，截至目前，明顯漲價的房地産項目甚少，但房企情緒已明顯從低迷轉(zhuǎn)向樂觀。

　　 “總部相對比較謹慎，但從上周就開始要求各項目公司加快推盤速度，利用年末機會衝擊年度業(yè)績。”北京另一家大型上市房企負責人向中國證券報記者表示，預(yù)計從10月下旬開始，公司推盤的力度會明顯加大。

　　 按照該公司的安排，未來的主要任務(wù)為“迅速走量”。具體而言，各地的項目暫時不做價格調(diào)整，而是在合適的時機繼續(xù)推出優(yōu)惠政策，從而促進銷售。“一旦漲價，就會影響到銷售。要衝擊銷售目標，就不能貿(mào)然提價。”

　　 公開數(shù)據(jù)顯示，截至三季度，除部分大型房企外，多數(shù)房地産企業(yè)的年度銷售目標完成情況並不好。其中，合生創(chuàng)展和花樣年控股的銷售目標完成率僅分別為22.1%和33.5%，另有不少中小房企也未完成年度銷售目標的一半。

　　 利好政策提振信心

　　 由於季節(jié)因素影響，四季度往往是房企一年中的銷售“淡季”。但過去三年，四季度的房地産交易量均創(chuàng)下當年成交高點或次高點。

　　 相比季節(jié)因素，房地産從業(yè)者更相信政策刺激的影響。“這幾年市場銷售週期比較亂，因為房地産市場的景氣程度，取決於政策的刺激或打壓，而不是季節(jié)變化。”上述房企高管表示。

　　 在他看來，2010年年末的銷售爆棚，2012年下半年的市場暴漲以及2013年年初的二手房交易火爆等“反週期”現(xiàn)象，均是對政策應(yīng)激反應(yīng)的結(jié)果。而今年以來“小陽春”、“金九銀十”的落空，也恰恰説明季節(jié)並非決定因素。因此，在國慶前夕房貸新政出臺後，房地産企業(yè)對四季度的市場信心迅速受到提振。

　　 上述人士指出，公司對後市還有另一個重要判斷，即這可能是近幾年來最後一次衝擊銷售業(yè)績的機會。理由在於，經(jīng)過半年多的壓抑，加之政策刺激影響，市場短期回暖動力相對充足。歷史經(jīng)驗顯示，預(yù)期改變後市場通常會出現(xiàn)大幅反彈。

　　 從長遠來看，當前房地産市場供大於求形勢明確，房地産市場正從“黃金時代”過渡到“白銀時代”。未來房地産市場恐難以再現(xiàn)爆髮式增長。

　　 數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)29個月保持上漲。與最低點時相比，最近兩年多，全國商品房整體庫存上漲86.4%。據(jù)中國證券報記者了解，監(jiān)管層經(jīng)過今年以來的多輪調(diào)研，也已對總體市場做出了“供大於求”的判斷。

　　 按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法，樓市利好政策出臺後，當前正處於過渡時期。如果未來房貸利率出現(xiàn)實質(zhì)性優(yōu)惠，市場的反彈力度將會更大。然而除一線城市和個別熱點城市之外，這種反彈將難以持久。

　　 年末翹尾行情隱現(xiàn)

　　 從10月以來市場的表現(xiàn)來看，反彈態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。中原地産研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（10月13日-19日），全國54個城市新房合計簽約53790套，已連續(xù)三周上漲。10月以來（截至19日），北京新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為4228套，比上月同期明顯上漲。

　　 二手房市場的反應(yīng)更劇烈。數(shù)據(jù)顯示，今年10月以來，中原地産旗下二手房成交量比9月同期上漲76.9%。其他大型仲介機構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，近期各門店的帶看量和成交量明顯回升。

　　 中原地産首席分析師張大偉認為，信貸政策鬆綁對市場影響逐漸體現(xiàn)。由於網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯後，預(yù)計未來的成交數(shù)據(jù)還將繼續(xù)上漲。

　　 張大偉表示，對目前的市場來説，信貸政策鬆綁起碼可以增加30%的購房人群，效果相當於限購鬆綁影響的5倍以上。未來除了部分庫存積壓嚴重的三四線城市外，其他城市的房地産市場有望止跌回升。但他同時指出，由於銀行並未推出落實細則，市場具體的反彈幅度仍取決於信貸額度及優(yōu)惠力度的變化。

　　 事實上，從監(jiān)管層的舉措來看，樓市的政策利好可能仍未出盡。中國證券報記者獲悉，針對二手房交易營業(yè)稅有關(guān)政策，有關(guān)部門正在各大城市和機構(gòu)展開調(diào)研。在充分論證的基礎(chǔ)上，未來有可能對這一領(lǐng)域的政策進行調(diào)整。在房地産交易稅收環(huán)節(jié)，不排除有更多調(diào)整的可能，以降低交易成本，促進市場成交。

　　 張大偉指出，經(jīng)過鬆綁限購、放鬆限貸之後，以增加購房補貼、調(diào)整稅費政策為特徵的新一輪政策有望陸續(xù)出臺，並可能給市場帶來更多提振效果。

　　 業(yè)內(nèi)人士指出，在多項利好消息的刺激下，今年年末房地産市場有望再現(xiàn)“翹尾行情”，成交量將明顯上漲。其中，一線城市的二手房價格將有所上升，帶動整體房價逐步回升。(記者 張敏)