業(yè)內(nèi)人士指出,真正REITs的推出,牽涉到法律法規(guī)、財(cái)稅、資産管理、運(yùn)營(yíng)管理、估價(jià)的等方方面面
■本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 喬誌東
日前,央行、銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確指出,要“積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地産投資信託基金(REITs)試點(diǎn)”。
所謂房地産投資信託基金(REITs),是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金,由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地産投資經(jīng)營(yíng)管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金産品,屬於資産證券化的一種形式。
REITs的投資價(jià)值為穩(wěn)定的股息率和資本利得之和。據(jù)國(guó)金證券的一份研報(bào)顯示,美國(guó)的房地産投資信託基金收益率達(dá)到21.43%。
“把體量龐大、千差萬(wàn)別的大型物業(yè),用REITs的方式將其變成標(biāo)準(zhǔn)化産品,通過(guò)資本市場(chǎng)向公眾發(fā)售,是上世紀(jì)以來(lái)最重要的金融創(chuàng)新之一,也是商業(yè)地産公認(rèn)的最佳出路。”“中國(guó)REITs聯(lián)盟”秘書(shū)長(zhǎng)王剛在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)指出,目前,不但歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,亞洲的日本、新加坡、泰國(guó),以及我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)和香港地區(qū)等,都已經(jīng)實(shí)行了REITs制度。但中國(guó)版REITs自2005年破題,至今已經(jīng)接近十年,政策尚未出臺(tái),市場(chǎng)上也沒(méi)有嚴(yán)格意義上的REITs産品。
王剛表示,由於REITs制度的缺席,一方面,中國(guó)房地産的“黃金十年”,除了“炒房”和“買鋪”,沒(méi)有給普通民眾帶來(lái)更多的投資機(jī)會(huì);另一方面,國(guó)內(nèi)積累的數(shù)萬(wàn)億元商業(yè)地産,目前仍然沒(méi)有退出通道。房地産企業(yè)不得不把大量資金沉澱在手中的物業(yè)上,或者以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的形式壓在銀行的資産負(fù)債表上,由於一些物業(yè)的估值並非嚴(yán)格基於租金收益法計(jì)算的,這也給金融體系帶來(lái)較大潛在風(fēng)險(xiǎn)
目前,REITs和類REITs的嘗試已經(jīng)漸成潮流。8月14日,中信建投設(shè)立的“海印股份信託受益權(quán)專項(xiàng)資産管理計(jì)劃”正式成立,這是國(guó)內(nèi)首個(gè)以商業(yè)地産為基礎(chǔ)資産的資産證券化産品。這款以商業(yè)地産為基礎(chǔ)的債權(quán)證券化産品,除了安排“優(yōu)先-次級(jí)”的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì),還引入了資産原始權(quán)益人大股東擔(dān)保機(jī)制。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,在成熟市場(chǎng)上交易的REITs與我國(guó)當(dāng)前的房地産信託在投資屬性、流通性、收入分配、運(yùn)作方式、稅制安排等方面存在差異。
“真正REITs的推出,牽涉到法律法規(guī)、財(cái)稅、資産管理、運(yùn)營(yíng)管理、估價(jià)等方方面面。希望社會(huì)各界共同努力,早日把中國(guó)的REITs變成現(xiàn)實(shí),實(shí)現(xiàn)多方的共贏。”王剛表示。
[責(zé)任編輯: 宿靜]
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