“面向大海”一直是一個(gè)奢侈品和美好的想像

　　沒(méi)人住的海景房

　　夕陽(yáng)西下，山東威海乳山縣海邊的人多了起來(lái)。

　　冒著煙的燒烤攤，叫賣小海鮮的人力三輪車，賣泳衣和飾品的小攤，這片亂糟糟、臟兮兮的海灘，與其聲名在外的“銀灘”難以匹配。21.3公里海岸線上行

　　人稀少，卻密密麻麻分佈著200多個(gè)小區(qū)，這些沒(méi)有燈光的房子影影綽綽，路邊幾個(gè)已經(jīng)廢棄的酒店還能看出過(guò)往的繁華。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)是最旺的季節(jié)了，很多人帶著孩子來(lái)過(guò)暑假。到了冬天根本看不到人，那才叫荒涼呢。”計(jì)程車司機(jī)説。

　　整個(gè)銀灘的中心地帶，是管委會(huì)辦公所在的銀灘大酒店，它正面向海，側(cè)面是銀灘唯一的餐飲街，有10多家在營(yíng)業(yè)的餐廳，夏日喝啤酒、吃海鮮的人群帶來(lái)了熱鬧的氣氛。餐廳老闆基本都是本地人，他們説就指望夏季這一季的生意。位於餐飲街上的幾個(gè)小區(qū)，也沒(méi)有比遠(yuǎn)處的樓房更有人氣，基本上十室九空，有些房子的窗戶已經(jīng)破損，看上去凋敝不堪。零星有幾個(gè)住戶，每棟房子都能看到好幾處“出售”、“急售”之類的廣告。

　　“房子現(xiàn)在非常難賣，”銀灘旅遊地産5S店裏的小吳説，從2010年以來(lái)這裡房?jī)r(jià)滯漲了5年，而買房人越來(lái)越少。“很多二手房是2008年前後花了50萬(wàn)買的，現(xiàn)在掛出來(lái)就是20多萬(wàn)，如果運(yùn)氣好，買家要現(xiàn)金十幾萬(wàn)就賣了。”有些樓盤開盤多年，房子至今還沒(méi)有賣完，有些項(xiàng)目打出了“首付1萬(wàn)元，在海邊安個(gè)家”的廣告。即便使出了渾身解數(shù)，情況還是越來(lái)越糟，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發(fā)商資金鏈斷裂跑路。

　　蓋房子之前，銀灘60多平方公里的土地上長(zhǎng)著茂密的松樹，現(xiàn)在只剩下了這些沒(méi)有人住的房子。由於當(dāng)?shù)胤抗芫謥K不公佈相關(guān)資訊，很難查證銀灘海景房的確切開發(fā)量，以每個(gè)小區(qū)10萬(wàn)平米計(jì)算，200個(gè)小區(qū)的住宅供應(yīng)量就是2000萬(wàn)平米。如果按照每人平均40平米計(jì)算，這裡至少能容納50萬(wàn)人口，但現(xiàn)在它幾乎就是一座空城。雖然號(hào)稱“銀灘旅遊度假區(qū)”，這裡既無(wú)度假設(shè)施，也無(wú)度假風(fēng)情，商業(yè)配套很少，生活很不便利—它就是硬生生造出來(lái)的、沒(méi)有任何生活內(nèi)容的一座城。

　　像“銀灘”這樣硬生生造出的空城，在中國(guó)的海岸線上比比皆是。

　　在遼寧營(yíng)口的沿海産業(yè)基地，至少有20多個(gè)在售樓盤，其中大約有一半的項(xiàng)目已經(jīng)停工或爛尾，夜裏亮燈率超過(guò)一成的小區(qū)屈指可數(shù)。以“夕陽(yáng)落海”景觀而聞名的營(yíng)口鲅魚圈，至少有50個(gè)樓盤在售，體量動(dòng)輒就超過(guò)100萬(wàn)平方米，總開發(fā)面積已超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

　　從營(yíng)口往南，葫蘆島市東戴河新區(qū)，其前身是千百年來(lái)沒(méi)什麼變化的荒蕪海灘。2008年2月，遼寧省綏中縣在此處規(guī)劃成立了綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)，因?yàn)榭拷鼗蕧u，為搭上濱海旅遊的快車，2012年1月初正式更名為遼寧東戴河新區(qū)。6年前這裡還是一張白紙，現(xiàn)在這片荒蕪的海灘已經(jīng)變成鋼筋水泥的叢林。深圳佳兆業(yè)地産在這裡開發(fā)一個(gè)1萬(wàn)畝的超級(jí)大盤，合生創(chuàng)展等大公司都在這裡有項(xiàng)目。銷售卻異常困難。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2012年?yáng)|戴河新區(qū)開工的18個(gè)項(xiàng)目面積為504萬(wàn)平方米，已施工面積312.7萬(wàn)平方米，但銷售面積卻只有27.7萬(wàn)平方米。在秦皇島南戴河的海岸線上，也有大量待售的房子，有的房子已經(jīng)賣了多年，同一棟樓有的已經(jīng)入住，有的還在賣。

　　在營(yíng)口和秦皇島，“鬼城”、“空城”這樣的説法非常敏感，出於政府的壓力，記者聯(lián)繫的地産經(jīng)紀(jì)公司不願(yuàn)意披露2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)。顯然，形勢(shì)沒(méi)有好轉(zhuǎn)，甚至變得更糟了。

　　“這些海景房成‘鬼城’，主要原因是它們遠(yuǎn)離市區(qū)。”在青島經(jīng)營(yíng)多年的張姓地産商説，雖然青島主城區(qū)、東海岸海景房已經(jīng)到了4萬(wàn)/平米，但看起來(lái)這裡依然健康。其實(shí)，這兩年青島的海景房也開始難賣，但價(jià)格並沒(méi)有明顯下降，原因在於青島的經(jīng)濟(jì)狀況可以支撐。該地産商説，與東海岸的繁榮不同，青島的西海岸看上去則像是座空城，馬路兩邊全是待售的高樓，價(jià)格只有東海岸的一半或者更低。2013年以來(lái)西海岸已經(jīng)有數(shù)個(gè)樓盤因資金鏈問(wèn)題停工，2014年春節(jié)後西海岸的一家開發(fā)商向這位張姓開發(fā)商求助，要求被收購(gòu)。2014年6月，青島西海岸的黃島成為第七個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，但利好政策對(duì)樓市沒(méi)有任何影響，見風(fēng)漲價(jià)那是幾年前的事了。

　　中國(guó)的海岸線長(zhǎng)達(dá)3萬(wàn)公里，但適宜居住和旅遊的集中在膠東半島和南中國(guó)海。在廣東，最美的海岸線當(dāng)屬惠州惠東縣的巽寮灣。巽寮灣離深圳130公里，離惠州50公里，海岸線上也是密密麻麻的房子，一線海景房中居然有20層、30層的高樓。除了酒店，相關(guān)配套很少，一些餐館因?yàn)槿松俚木壒书_了又關(guān)。巽寮灣總供應(yīng)量高達(dá)5000萬(wàn)平米，多年以來(lái)這裡就瀰漫著價(jià)格戰(zhàn)的硝煙。雖然是海景房，賣的卻是白菜價(jià)。2010年碧桂園巽寮灣的十里銀灘項(xiàng)目開盤，4000多元/平米的價(jià)格頓時(shí)讓其他樓盤的銷售陷入僵局。

　　2010年海南國(guó)際旅遊島的規(guī)劃公佈之後，上萬(wàn)億的投機(jī)資本蜂擁而至，中國(guó)唯一的熱帶海島上房地産遍地開花。大東海、三亞灣、清水灣、神州半島……大多數(shù)海岸線都栽上了千篇一律的住宅樓。每到夜晚（除了冬季），大多數(shù)房子都是沒(méi)有燈光的。旅遊地産專家宋丁多次住過(guò)雅居樂(lè)清水灣的酒店，讓他難忘的是酒店裏那股陳腐的氣味，“因?yàn)槿颂倭恕薄?/p>

　　一位海南的地産商説：“對(duì)於我們而言，盈利模式也只能這樣了。一個(gè)酒店收回成本就要8到12年，賣住宅是最快的。”他説不是不想改變，做點(diǎn)有特色的東西，但是周邊開發(fā)體量太大，聚焦不夠，政府也沒(méi)有做相關(guān)的引導(dǎo)和配套，“這也不是某個(gè)人想改就能改的”。

　　規(guī)劃亂象

　　王志綱工作室深圳公司副總經(jīng)理孫洪波認(rèn)為，中國(guó)的海岸線開發(fā)出現(xiàn)這麼多亂象，有三點(diǎn)原因：一是開發(fā)時(shí)機(jī)不對(duì)，過(guò)早透支了海岸線資源；第二是缺乏好的規(guī)劃，開發(fā)商一哄而上，造成了破壞性開發(fā)；第三是沒(méi)有一個(gè)核心産業(yè)支撐，沒(méi)有健康的經(jīng)濟(jì)生態(tài)鏈，無(wú)法持續(xù)發(fā)展。由於這三點(diǎn)原因，早期開發(fā)的海岸線，基本都沒(méi)有形成旅遊目的地，而變成了房地産投機(jī)的樂(lè)園。

　　2014年初，惠州市才制訂了巽寮灣的總體規(guī)劃。但這份規(guī)劃沒(méi)什麼實(shí)質(zhì)意義，因?yàn)橘沐紴骋呀?jīng)基本成型。在此之前巽寮灣已無(wú)序開發(fā)了多年，萬(wàn)科、金融街、碧桂園這樣的大開發(fā)商雲(yún)集，項(xiàng)目動(dòng)輒上百萬(wàn)平米，基本上是單打獨(dú)鬥、各自為政。

　　海南有1528公里海岸線，1988年開始便有了東線重點(diǎn)發(fā)展旅遊業(yè)，西線重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)的定位。2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)佈了《國(guó)務(wù)院關(guān)於推進(jìn)海南國(guó)際旅遊島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，一時(shí)間連旅遊資源並不豐富的西線也變成了開發(fā)商追逐的目標(biāo)。據(jù)央視調(diào)查，海南西部地區(qū)的海岸線總長(zhǎng)630多公里，除了幾個(gè)工業(yè)開發(fā)區(qū)佔(zhàn)據(jù)了100多公里外，剩下的500多公里都將用於旅遊和地産開發(fā)。

　　2009年12月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的《海南省土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》明確規(guī)定，岸線資源屬於稀缺資源，海邊一線地可用於旅遊發(fā)展，不得用於商品房開發(fā)(不産生經(jīng)營(yíng)性收入的房地産)。國(guó)際旅遊島的規(guī)劃出臺(tái)，很多項(xiàng)目打著旅遊的旗號(hào)，事實(shí)上做的是住宅開發(fā)。比如一些項(xiàng)目掛著“産權(quán)式酒店”的牌子，最後開發(fā)出來(lái)的還是公寓住房。還有一些項(xiàng)目拿地時(shí)承諾了五星級(jí)酒店配建部分住宅，但最終只剩下住宅，沒(méi)有了酒店。

　　“海南的規(guī)劃很多地方彈性很大，規(guī)劃成了‘鬼話’。”海南知名評(píng)論員矢弓説，狂熱的投機(jī)氛圍下，規(guī)劃常常被利益侵蝕，失去了科學(xué)性和嚴(yán)肅性。2010年6月8日國(guó)務(wù)院批復(fù)的《海南國(guó)際旅遊島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》規(guī)定，建築物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低於100-200米。但多年以來(lái)，很多項(xiàng)目都建在離海很近的地方，這個(gè)規(guī)定也不會(huì)有很強(qiáng)的約束力。毫無(wú)節(jié)制的圈地和破壞性開發(fā)，已經(jīng)給海南的生態(tài)帶來(lái)了惡劣的影響。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱，但因?yàn)楹０毒€侵蝕造成海岸線後退300-400米，原來(lái)插在陸地上刻有“椰林灣”三個(gè)字的柱子，現(xiàn)在已經(jīng)跑到海水中去了。

　　在中國(guó)最知名的度假勝地三亞，眾多的海灣中，只有海棠灣是唯一政府主導(dǎo)了整體規(guī)劃的海灣。從2005年起，國(guó)內(nèi)和國(guó)際著名的設(shè)計(jì)院開始對(duì)海棠灣的規(guī)劃進(jìn)行競(jìng)賽，最終美國(guó)一家著名設(shè)計(jì)公司中標(biāo)。在很多業(yè)界人士看來(lái)，海棠灣的規(guī)劃具有國(guó)際性，它有可能會(huì)成為三亞開發(fā)得最有水準(zhǔn)的海灣。

　　澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅遊目的地，無(wú)一不是政府主導(dǎo)規(guī)劃，又經(jīng)過(guò)了比較謹(jǐn)慎、長(zhǎng)週期的開發(fā)，才有了這些海岸線的精品項(xiàng)目。對(duì)於海岸線這樣的公共資源，很多國(guó)家的開發(fā)都相當(dāng)謹(jǐn)慎。但中國(guó)沿海的地方政府，無(wú)一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國(guó)家級(jí)貧困縣，但有了雅居樂(lè)清水灣為代表的房地産項(xiàng)目，這裡一躍成海南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展綜合排名前茅的市縣。營(yíng)口、乳山、巽寮灣等地的天量住宅供應(yīng)，也都根源於地方政府的短視。

　　産業(yè)黑洞

　　如果海岸線上的房子都有人住，那就不會(huì)有什麼大的問(wèn)題。這些入住率極低的海景房，造成了雙重的浪費(fèi)—既破壞了自然生態(tài)，又浪費(fèi)了大量的財(cái)力。在賣地時(shí)，地方政府對(duì)房地産通常寄予拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的期望，但事實(shí)證明，這些沒(méi)有人住的海景房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常有限。

　　乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程，在銀灘年景最好的2008、2009年，外來(lái)的買房人把乳山市的酒店搶訂一空，消費(fèi)也一片興旺。但銀灘上除了房地産，沒(méi)有任何成氣候的産業(yè)，這兩年買房客們撤退之後，銀灘變成了一座空城。乳山市看上去也不景氣，在由市區(qū)通往銀灘的路上，有好幾處被遺棄的工廠。

　　産業(yè)黑洞不是銀灘獨(dú)有，這是狂熱投機(jī)驅(qū)使下海岸線開發(fā)的通病。2007年，營(yíng)口規(guī)劃了沿海産業(yè)基地，在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，大量的土地被迅速出讓，但産業(yè)升級(jí)速度卻趕不上房地産開發(fā)的速度。由於産業(yè)無(wú)法及時(shí)導(dǎo)入，沿海産業(yè)基本陷入蕭條，樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發(fā)的主題是度假，但度假只是一個(gè)泛概念，並沒(méi)有落實(shí)到相關(guān)産業(yè)鏈的可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，也沒(méi)有真正形成支撐。

　　“國(guó)外那些開發(fā)得很成功的海岸線，基本都有一個(gè)主題産業(yè)做支撐。如果沒(méi)有的話，都很難生存下去。”孫洪波説，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國(guó)普吉島是國(guó)際商務(wù)會(huì)議中心，摩洛哥有賭場(chǎng)和F1賽車，戛納有電影産業(yè)，墨西哥的坎昆、美國(guó)的舊金山更是有金融、商務(wù)、文化體育等很多産業(yè)。這些成功開發(fā)的海岸線都是生活、工作、休假三位一體，除了旅遊之外，本來(lái)就有很多現(xiàn)實(shí)生活的內(nèi)容，因此它的配套也會(huì)非常完善。而中國(guó)的海岸線開發(fā)都很單調(diào)，除了蓋房子，沒(méi)有其他産業(yè)。因此，中國(guó)的海岸線旅遊也很單調(diào)，除了洗海水澡、搞些水上運(yùn)動(dòng)，就再也沒(méi)有其他的東西了。因?yàn)槿胱÷实停袊?guó)很多旅遊地産根本沒(méi)有配套，導(dǎo)致生活不方便，這又拉低了入住率，最後變成惡性迴圈。

　　“中國(guó)的這種開發(fā)模式會(huì)越來(lái)越走不下去，因?yàn)闆](méi)有新內(nèi)容的注入，無(wú)法升級(jí)。”孫洪波説，産業(yè)其實(shí)就是要給海岸線注入更多的持續(xù)吸引人的內(nèi)容，比如摩洛哥的F1賽車、戛納電影節(jié)，每年都會(huì)有新主題，不斷地吸引眼球。“而你蓋個(gè)酒店5年裝修一次，除了這個(gè)還有什麼吸引別人的？”

　　乳山銀灘一直打著“養(yǎng)老”的旗號(hào)，提出過(guò)做養(yǎng)老産業(yè)，但在急功近利的發(fā)展思路下，房子蓋得很快，養(yǎng)老産業(yè)卻沒(méi)有形成哪怕一個(gè)有吸引力、影響力的項(xiàng)目。“比如説乳山每年能辦一個(gè)權(quán)威的養(yǎng)老論壇，加上養(yǎng)老設(shè)施、設(shè)備的展示交易會(huì)，逐步吸引全國(guó)做養(yǎng)老産業(yè)的人來(lái)交流、交易，再加上開發(fā)的養(yǎng)老房，很多人也會(huì)來(lái)體驗(yàn)度假，銀灘可能就活了。”孫洪波説。和做房地産、賺快錢相比，養(yǎng)老、服務(wù)都是浮雲(yún)。

　　在中國(guó)的海岸線上，青島是經(jīng)濟(jì)發(fā)展得最好的城市之一，但是它的海岸線開發(fā)也有諸多遺憾。

　　2012年以來(lái)，青島市政府同時(shí)啟動(dòng)了西海岸黃島和北海岸紅島的開發(fā)。“我認(rèn)為青島現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不能支援三島聯(lián)動(dòng)，這是典型的小馬拉大車，嚴(yán)重透支青島的未來(lái)。”青島的一位資深地産人士説，青島主城區(qū)的嶗山區(qū)、李滄區(qū)，都還有大量的土地，是青島未來(lái)發(fā)展的重心所在。“主城區(qū)尚且吃不飽，西海岸要好就不容易。黃島都好不了，那你紅島怎麼能好？”

　　1984年，國(guó)務(wù)院劃分了14個(gè)沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，青島的西海岸就是其中之一（當(dāng)時(shí)還沒(méi)有黃島的稱呼），以來(lái)料加工為主。但至今實(shí)體經(jīng)濟(jì)也沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套等都很不完善，生活不便利。黃島的支柱産業(yè)也是房地産，整條海岸線上已經(jīng)蓋得滿滿噹噹，均價(jià)在每平米9000元左右，看上去沒(méi)什麼人氣。“現(xiàn)在西海岸都拉不起來(lái)，你硬要把北海岸拉起來(lái)，這不是白日做夢(mèng)嗎？”上述人士説。

　　和黃島一樣，紅島沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)，唯一的支柱産業(yè)也是房地産。由於交通不便、幾乎沒(méi)有配套，紅島的房?jī)r(jià)每平米只有五六千元，依然賣不動(dòng)。“在紅島沒(méi)人賺錢，企業(yè)投多少虧多少，政府的投資也是虧的，唯一盈利的就是政府的土地賬面溢價(jià)。”

　　經(jīng)過(guò)了這一輪瘋狂投機(jī)之後，這些海岸線會(huì)重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎？

　　根據(jù)海南統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2014年上半年海南的房産銷售同比下降了40%。海南是中國(guó)唯一的一個(gè)熱帶海島，這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營(yíng)口、乳山等地，海景房的泡沫會(huì)不會(huì)破裂很難説。但無(wú)論如何，所有賣海景房的模式，已經(jīng)難以為繼。巨大的供應(yīng)，以及2014年以來(lái)樓市的萎靡，這類旅遊概念的房産銷售越來(lái)越困難。

　　孫洪波認(rèn)為這一波海岸線開發(fā)可能會(huì)像之前的主題公園開發(fā)熱一樣，慢慢走向沒(méi)落。“你不是像迪斯尼樂(lè)園一樣有唯一性的內(nèi)容。如果沒(méi)有內(nèi)容産業(yè)，你靠什麼升級(jí)呢？”他認(rèn)為海岸線要開發(fā)好必須做內(nèi)容産業(yè)，深挖當(dāng)?shù)靥厣漠b業(yè)內(nèi)涵。海南有非常豐富的物産，除了水果之外，還有文昌雞、東山羊等美食，這些特産缺乏整合和包裝。“如果酒店裏都提供熱帶水果餐，你看海南是不是更有吸引力些？”他舉例説，這些産業(yè)會(huì)對(duì)旅遊增加附加值，産業(yè)好、房子也有人住，那不就長(zhǎng)久興盛了嗎？他説過(guò)去有大把機(jī)會(huì)掙大錢，沒(méi)人會(huì)想這些，但是現(xiàn)在投機(jī)不下去了，市場(chǎng)會(huì)形成倒逼力量，“你就知道原來(lái)這裡也有大金礦，如果大家蜂擁去做，市場(chǎng)就繁榮了。”