樓市庫存“消化不良” 政策調(diào)整預期強化

　　專家認為房價將繼續(xù)尋底

　　□本報記者 費楊生 趙靜揚

　　“7月，70個城市中新建商品房價格指數(shù)環(huán)比下跌城市有64個，二手房環(huán)比下調(diào)城市有65個，創(chuàng)歷史新高，呈現(xiàn)普跌趨勢。”中原地産首席分析師張大偉表示。

　　接受中國證券報記者採訪的專家認為，目前部分城市庫存量較大，甚至處於絕對過剩階段，房價尚未真正觸及底部。鋻於房地産投資下滑對經(jīng)濟增長的負效應，一些地方可能出臺救市政策。如果信貸支援力度加大，四季度房地産市場有望走穩(wěn)。總體而言，全年房地産投資或保持10%左右的增速。

　　庫存高企 部分城市去化艱難

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)佈的7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北上廣深新建商品住宅指數(shù)首次全線下調(diào)。7月，我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環(huán)比下降的城市數(shù)量達到64個和65個，分別比6月份增加了9個和13個。

　　張大偉認為，2014年樓市變化的速度遠遠超出市場預期。一線城市第一次出現(xiàn)住宅指數(shù)全面下調(diào)，樓市降溫已經(jīng)從點覆蓋到面。

　　專家表示，前期庫存較大、房價上漲過快等市場本身風險積累是造成房價回落的主要原因。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。

　　中國房地産學會副會長陳國強指出，目前部分城市庫存量較大，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時間。庫存情況嚴重與否不應以幾線城市區(qū)分，而應以土地出讓規(guī)模為衡量依據(jù)。張大偉也認為，市場已告別絕對短缺，部分城市已經(jīng)絕對過剩。

　　根據(jù)上海易居房地産研究院的統(tǒng)計，一線城市庫存壓力較大。7月，一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米，環(huán)比增長4.4%，同比增長27.5%，繼6月份庫存量創(chuàng)新高後，7月庫存繼續(xù)攀升。

　　上海易居房地産研究院的報告還顯示，7月北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個月。4個一線城市的存銷比走勢趨同，相比6月份均出現(xiàn)上漲。在2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，致使4個城市的存銷比數(shù)據(jù)明顯增大，説明庫存去化變得艱難。相較而言，北京存銷比提升的力度最大。去年北京的庫存壓力最小，但今年逆轉(zhuǎn)成為壓力最大的城市，説明北京市場的降溫力度較大。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭直言，由於本輪樓市調(diào)整週期的住宅庫存量遠超過2008年和2011年，且中央層面不會強力救市，所以市場調(diào)整的時長將超過前兩輪樓市調(diào)整期。

　　而各地出臺的放鬆限購等政策尚未起到刺激銷售的功效。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-7月商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.4%。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降10.5%。

　　成交疲弱 房價底部尚未出現(xiàn)

　　在張大偉看來，未來降價的樓盤會明顯增加，三季度樓市主題仍是以價換量。目前一線城市的降價樓盤開始增多，並從以往的暗降轉(zhuǎn)為明降。日前，北京通州的樓盤東亞·印象臺湖項目大幅下調(diào)價格，其在售的辦公和住宅類産品中各拿出50套房源進行特價銷售，降價幅度分別達6000元/平方米、4000元/平方米。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，考慮到多數(shù)城市的房地産庫存水準仍在提升，預計價格下滑趨勢短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。陳國強認為，房價由漲轉(zhuǎn)跌的拐點已經(jīng)形成，但並不意味著房價已經(jīng)見底。“房價是否見底很重要的一個指標是成交量。成交量恢復到比較穩(wěn)定的狀態(tài)，受此支撐，就可以基本判斷房價將築底，但目前成交很差。”

　　面對疲軟的市場，不少開發(fā)商認為最艱難的時期還在後面。渣打銀行日前對開發(fā)商的調(diào)研顯示，開發(fā)商對於房地産市場的前景依然看淡，當前房屋建設(shè)活動在持續(xù)放緩，城市拍賣地塊數(shù)量在減少，住宅銷量仍在下降。

　　目前，不少開發(fā)商已經(jīng)下調(diào)了全年銷售目標，並稱將堅持以現(xiàn)金為王的戰(zhàn)略，加速資金回籠，必要時會考慮降價。萬科表示，短期看，部分庫存量高、去化週期長的城市仍將延續(xù)去庫存的過程。對於新項目，公司將繼續(xù)堅持新推盤當月銷售率60%的銷售目標；同時，將進一步加強庫存去化，確保庫存結(jié)構(gòu)合理。

　　“警情”不斷 政策寬鬆預期增強

　　有券商分析人士認為，地産調(diào)整和信用緊縮的相互強化作用不容忽視，這將倒逼調(diào)控部門考慮加大政策調(diào)整力度，部分地方政府有可能出臺更為積極的托市政策。

　　一位房地産研究專家認為，限購鬆綁的城市越來越多，最後保留限購措施的可能就是一線城市，但一線城市也可以通過調(diào)整限購人群認定標準等手段來加以優(yōu)化，實現(xiàn)局部放鬆。

　　還有專家認為，刺激需求關(guān)鍵還要看信貸能否有效釋放出來。張大偉認為，下半年房地産市場將持續(xù)調(diào)整，而調(diào)整幅度要看信貸。他説，當下對市場成交制約最為顯著的是信貸政策。首先，銀行從風險控制角度出發(fā)，對房貸審核從嚴。其次，儘管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由於資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象並未根本扭轉(zhuǎn)，這加重了主導市場的剛需人群的觀望心理。第三，對於廣大改善型需求而言，六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群的資金壓力。

　　楊紅旭表示，未來6至12個月，房地産調(diào)控總體朝放鬆方向發(fā)展。地方政府救市力度將越來越大，中央層面仍在推進長效機制建設(shè)，如房地産稅立法、不動産統(tǒng)一登記、住房資訊聯(lián)網(wǎng)等，而最現(xiàn)實的一項措施是增加支援首套房貸的力度。隨著相關(guān)部門繼續(xù)實施定向?qū)掦牐虡I(yè)銀行必然會加大支援首套房貸的力度，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準水準為主、以九折利率水準左右為次的格局。另外，置換性購房貸款、二套普通住房貸款等有望趨向?qū)掦牎?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認為，信貸突破的方向可能包括調(diào)整首套房認定標準，以支援首套房的名義加快信貸投放。另外，放鬆“認房又認貸”政策，實行“只認房”政策，以支援改善型住房需求。

　　一些開發(fā)商則希望政府適度放鬆行政約束。泛海控股副總裁吳道緣表示，本輪房地産市場調(diào)整不同於過往的政策因素主導，主要是市場本身的變化。“有形之手”應放開對高端市場的調(diào)控，而抓好保障房建設(shè)。

　　但對地方政府救市的做法，陳國強認為，政府救市可能起到反作用，進一步強化看空情緒，使購房者繼續(xù)觀望而不是積極入市。在目前庫存量大、消化時間較長的情況下，地方政府救市的舉措産生的效果可能非常有限。