京“準(zhǔn)地王”流拍背後：把房企嚇跑了

　　國(guó)土局逆市調(diào)高土地出讓底價(jià)

　　北京孫河兩宗地塊甫一掛牌即被貼上“準(zhǔn)地王”的標(biāo)簽，然而，“準(zhǔn)地王”卻意外流拍。

　　“實(shí)際上，為避免優(yōu)質(zhì)地塊流拍導(dǎo)致土地市場(chǎng)降溫，政府在推地之前，已經(jīng)了解過(guò)房企的拿地意向，基本確定有意向企業(yè)之後，政府才會(huì)把優(yōu)質(zhì)地塊推出來(lái)，但這個(gè)高價(jià)還是把房企給嚇跑了。”一家大型房企投資部經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　接近北京市國(guó)土局的一位人士表示，政府近期推地的節(jié)奏明顯加快，推出孫河這兩塊地意在托熱土地市場(chǎng)，但這個(gè)定價(jià)有點(diǎn)“太著急”。

　　“定價(jià)太離譜”

　　根據(jù)出讓公告，朝陽(yáng)區(qū)孫河K地塊規(guī)劃建築面積為89860平方米，起始價(jià)31.45億元，包括保障房面積在內(nèi)的起始樓面價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，破北京宅地起始樓面價(jià)最高記錄。而孫河BCDE地塊規(guī)劃建築面積176085平方米，起始價(jià)46億元，起始樓面價(jià)約2.6萬(wàn)元/平方米。77.45億元的總價(jià)，即使以底價(jià)成交，也意味著北京新總價(jià)地王將誕生。

　　“這一地塊本來(lái)要在去年底推，定價(jià)也參照了去年中糧地産拿的孫河地塊的成交價(jià)格，但由於北京對(duì)高端住宅實(shí)行限價(jià)政策，這一地塊就延遲到今年推出。”上述接近北京市國(guó)土局的人士向記者透露，今年的市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，無(wú)論是房地産央企還是民企在資金上都有所顧慮，這也是政府部門(mén)沒(méi)料到的。

　　截至起拍前，上述兩宗地塊網(wǎng)上報(bào)價(jià)均為零，成為北京三年來(lái)首次流拍的住宅地塊。

　　據(jù)記者了解，天恒置業(yè)與中糧地産兩家房企確實(shí)意向參與了孫河BCDE地塊的競(jìng)拍。但在競(jìng)拍當(dāng)日，天恒雖然現(xiàn)場(chǎng)參與了房山其他地塊的競(jìng)拍，但對(duì)孫河地塊卻未給予報(bào)價(jià)，中糧地産則未現(xiàn)身。

　　“一方面是本次出讓的孫河地塊價(jià)格超出了我們的預(yù)期，另一方面，該地塊規(guī)劃與我們之前拿到的地塊産品規(guī)劃也不一樣。”記者以投資者身份致電中糧地産董秘時(shí)，對(duì)方如是説。

　　同在孫河地塊開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目的一位房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，政府這次“定價(jià)太離譜”，“現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流緊張，哪有公司願(yuàn)意花這麼多錢(qián)拿地？”

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，對(duì)於當(dāng)前以“去庫(kù)存化”為首要任務(wù)的房企來(lái)説，孫河兩宗地塊過(guò)高的總價(jià)會(huì)加大其資金使用成本，這是造成兩地塊最終流拍的主要原因。

　　“這兩幅地塊的流拍，對(duì)今年下半年北京土地市場(chǎng)的成交都會(huì)造成影響，預(yù)計(jì)下半年將推出的低密地塊還將頻頻遇冷。”郭毅指出。

　　中糧地王被套牢

　　孫河地塊從去年的“大熱”到今年流拍“爆冷”，反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。

　　“拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷，目前開(kāi)發(fā)商普遍不看好未來(lái)一年樓市的發(fā)展。”中原地産首席分析師張大偉分析，20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減，今年4-6月連續(xù)3個(gè)月不足200億元，未來(lái)房企拿地有可能繼續(xù)萎縮。

　　此前不惜重金拿地的開(kāi)發(fā)商，如今則面臨“解套”難題。

　　“在去年和今年初，很多企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地都是以現(xiàn)有的二手房交易價(jià)格為地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，他們?cè)诎凑?013年房?jī)r(jià)上漲的價(jià)格幅度計(jì)算2014年可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲，我個(gè)人認(rèn)為這是一個(gè)很危險(xiǎn)的事情。”華遠(yuǎn)地産董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在今年初表示。

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是在進(jìn)行“一場(chǎng)豪賭”。

　　以中糧地産為例，去年7月，該公司以4.84萬(wàn)元/平方米的實(shí)際樓面價(jià)，獲得孫河HIJ地塊，刷新了北京土地出讓歷史上的單價(jià)紀(jì)錄。

　　“中糧地産高價(jià)拿下孫河地塊，是看中了這一區(qū)域土地的升值潛力，因?yàn)閺?012年到2013年，孫河區(qū)域的住宅價(jià)格至少上漲了30%。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

　　但這一次，中糧地産似乎“沒(méi)有賭對(duì)”。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，中糧地産孫河項(xiàng)目要賣(mài)到10萬(wàn)元/平方米左右才能成功“解套”。

　　郭毅表示，由於去年出讓的住宅用地普遍配建了自住房及保障房，北京位置較好的少量商品住宅地塊因高地價(jià)而“被豪宅”。城市別墅激增的供應(yīng)量與穩(wěn)定的需求量將可能造成細(xì)分市場(chǎng)的供過(guò)於求，加之北京嚴(yán)格執(zhí)行的限購(gòu)政策對(duì)高端人群的購(gòu)房行為形成制約，北京的高端住宅市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)並不明朗。（來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）