有業(yè)內(nèi)人士表示，今年下半年，北京農(nóng)業(yè)展覽館等地王項(xiàng)目將入市，預(yù)計(jì)高端住宅市場成交量將止跌回升

　　編者按：2014年的上半年已經(jīng)過去，與2013年的“火熱”相比，今年的樓市基本處在“成交冷淡”的輿論行情中。面對這種情況，不少房産企業(yè)都面臨著資金回籠與消化庫存的壓力，為了吸引購房者，各種促銷手段可謂“花樣迭出”。

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　2.1億元的頂級豪宅售出了，均價直逼14萬元/平方米的合生·霄雲(yún)路8號賣了3套，這就是上海和北京兩地今年上半年豪宅市場的表現(xiàn)。

　　《證券日報(bào)》記者獲悉，從北京高端項(xiàng)目今年上半年的表現(xiàn)來看，雖然千萬元級高端盤成交量下跌，銷售金額同比減少了105億元，但單套總價2000萬元以上級別的豪宅銷量卻陡增。

　　“頂級豪宅成交量走高，公寓豪宅市場銷量卻下行，這主要是受改善型産品的拖累所致。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者表示，今年下半年，農(nóng)業(yè)展覽館等地王將入市，預(yù)計(jì)將刺激高端盤市場，其成交量將止跌回升。

　　高端盤少賣105億元

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京公寓豪宅産品共成交897套，與去年同期相比大幅下降57%；成交面積為15.9萬平方米，同比回落59%；銷售金額總計(jì)為92億元，同比減少105億元。

　　事實(shí)上，2013年年末，北京樓市實(shí)行的價格管控使得眾多高端樓盤不得不推遲入市時間，而隨著今年上半年“限高令”的解禁，此前被擱淺的高端住宅紛紛“下場”。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京共有13個單價超過5萬元/平方米的高端住宅獲批入市，為市場提供了1888套供應(yīng)量。而從6月份北京高端盤的市場表現(xiàn)來看，63個報(bào)價超過5萬元/平方米的高端盤項(xiàng)目在售，其6月份累計(jì)成交了81套，同比下降63%。

　　不過，雖然高端盤供應(yīng)量較為充足，但整體成交量卻同比大降六成。不過，頂級豪宅與千萬元級豪宅的成交量卻出現(xiàn)分化現(xiàn)象。其具體表現(xiàn)為，2014年1月份至6月份，北京單套總價在1000萬元-2000萬元之間的改善型高端項(xiàng)目共成交539套，比去年同期少銷售了404套；而單套總價在2000萬元-3000萬元以上以及單套總價超過3000萬元的頂級豪宅則同比各多銷售了4套和16套。

　　值得一提的是，從6月份北京高端盤的價格水準(zhǔn)來看，上漲趨勢明顯。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，北京高端盤市場整體成交均價為64297元/平方米，同比上漲21%，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的歷史新高。

　　更為值得注意的是，單價超過10萬元/平方米的頂級豪宅成交4套，而去年同期則沒有售出頂級豪宅，其中，合生·霄雲(yún)路8號以均價133590元/平方米的單價成交3套，合計(jì)成交金額為2.06億元，而且其直逼14萬元/平方米的成交均價創(chuàng)下北京今年最高房價的紀(jì)錄。

　　對此，高姍認(rèn)為，頂級豪宅銷量的提升拉動了高端盤銷售均價，從而創(chuàng)下歷史新高。

　　多項(xiàng)目單價將超過10萬元

　　事實(shí)上，今年下半年，隨著融創(chuàng)中國的農(nóng)業(yè)展覽館地王、中赫置業(yè)的萬柳地王的入市，高端住宅市場或?qū)⒄w回暖。

　　對此，主要負(fù)責(zé)紫辰院項(xiàng)目的嘉源置業(yè)行銷總監(jiān)張大東向記者表示，今年年底，多個項(xiàng)目售價可能突破10萬元/平方米。

　　無獨(dú)有偶，有消息人士向《證券日報(bào)》記者透露，融創(chuàng)中國的農(nóng)業(yè)展覽館地王有可能以15萬元/平方米的價格入市，屆時若促成成交，那麼，北京樓市將邁入“15萬元時代”。不過，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾高調(diào)宣佈要將該項(xiàng)目賣到20萬元/平方米。對此，該人士認(rèn)為，“這種樓王房源今年不一定推出，畢竟，稀缺性的頂級豪宅要惜售，低開高走或許是該項(xiàng)目入市的銷售策略”。

　　“對於開發(fā)商來説，不同於普通住宅需要快速去庫存以回籠資金，頂級豪宅是拉升利潤、樹立品牌形象的有傚法寶”，高姍坦言道，在拿地不易且賣一套少一套的情形下，擁有位於四環(huán)內(nèi)的豪宅的開發(fā)商出於惜售心態(tài)，會不斷提升項(xiàng)目售價。

　　值得注意的是，由於拿地不易，不少開發(fā)商都在力爭提升高端項(xiàng)目的軟實(shí)力，包括從教育資源、戶型等方面升級老項(xiàng)目的後期産品。比如五礦萬科·如園，其引入中關(guān)村二小後，銷售量快速增長，今年上半年成交87套，成交金額高達(dá)9.58億元，位於北京高端盤銷售額榜首。

　　“如園項(xiàng)目今年8月份將有樓王産品入市，戶型及裝修都更為精緻。” 北京萬科高端住宅事業(yè)部負(fù)責(zé)人高廣漢告訴記者，“我們很看好下半年的豪宅市場”。

　　不過，對於下半年豪宅市場的走向，張大東則向記者直言，“我持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度”。

　　“10萬元/平方米左右的物業(yè)，有可能在下半年出現(xiàn)集中式的爆發(fā)，但其售價會有波動”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向《證券日報(bào)》記者表示，至於融創(chuàng)的農(nóng)業(yè)展覽館地王能否以15萬元/平方米的價格順利入市，甚至入市後能否當(dāng)年就有成交量，現(xiàn)在都不好説。