城鎮(zhèn)住房增量市場已供過於求？價(jià)值地産指房企仍有高增長路徑

　　“從增量的角度講，目前城鎮(zhèn)住房市場處於供過於求的狀態(tài)。”這是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院副院長、中國家庭金融調(diào)查與研究中心副主任譚繼軍在二季度金融形勢會(huì)議上所作出的結(jié)論。

　　然而，上述結(jié)論並不意味著房地産行業(yè)的高增長將在房地産市場的“下半場”宣告終結(jié)。海通證券房地産行業(yè)首席分析師涂力磊説，房地産行業(yè)價(jià)值鏈正在重構(gòu)。而在價(jià)值鏈重構(gòu)的過程中，房地産服務(wù)業(yè)和金融業(yè)將迎來一輪高速增長。

　　上述觀點(diǎn)已經(jīng)得到了2014價(jià)值地産年會(huì)組委會(huì)的印證。在過去一年裏，組委會(huì)收集到的大量樣本反映出，借助房地産服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，開發(fā)商獲得了新的高速增長空間。

　　新房市場高增長即將結(jié)束？

　　根據(jù)中房信提供的會(huì)議速記資料，譚繼軍在二季度金融會(huì)議上曾作出明確判斷：未來，城鎮(zhèn)化的速度將要減慢，從過去10年的1.35降低至未來兩年的0.84；根據(jù)人口的自然增長速度、新房竣工速度、城鎮(zhèn)化速度以及新開工數(shù)據(jù)測算，新房市場將出現(xiàn)供過於求的現(xiàn)象。

　　由西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查和研究中心製作的 《中國家庭金融調(diào)查》顯示，我國城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已經(jīng)達(dá)到87%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過日、韓、德、美等國家，也高於印度、墨西哥、克羅埃西亞等發(fā)展中國家。尤其在最近三年，城鎮(zhèn)居民的住房擁有率更是大幅增長，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。

　　而城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重，至今年3月已經(jīng)達(dá)到21%。在房屋擁有率偏高，擁有多套房家庭比重較大的情況下，新房市場未來的增長空間顯然非常有限。

　　根據(jù)測算，目前有24.6%的家庭存在剛性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力買房的家庭只佔(zhàn)其中的18%~39%，而2013年的住房空置率是22.4%。

　　事實(shí)上，房地産市場的“天花板”早在去年就已經(jīng)被提及。在今年市場低迷的大環(huán)境下，這個(gè)趨勢變得更加明顯。

　　涂力磊研究了美國過去40年的房地産市場發(fā)現(xiàn)，當(dāng)市場進(jìn)入成熟期之後，想特別賺錢很難。

　　房地産行業(yè)還有高增長機(jī)會(huì)

　　雖然行業(yè)的“天花板”不可避免地到來，但是房地産行業(yè)仍然有高速成長的機(jī)會(huì)。

　　涂力磊指出，未來可長期挖掘這樣幾塊“金礦”：一是後端服務(wù)産業(yè)鏈，如配套設(shè)施、公共服務(wù)、物業(yè)管理、地産衍生金融等；二是行業(yè)並購，當(dāng)行業(yè)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)後，企業(yè)的並購將有一個(gè)蓬勃發(fā)展的過程；三是工業(yè)用地的盤活再利用，今年中央和地方政府陸續(xù)頒布了一系列關(guān)於集約節(jié)約用地等方面的政策，説明這一塊的價(jià)值是被低估的。

　　而世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅則進(jìn)一步指出，未來的房地産市場需求將和此前截然不同，開發(fā)商會(huì)創(chuàng)造、改變、挖掘、引領(lǐng)新的客戶需求。世茂此前就將大量的後端服務(wù)整合到房地産項(xiàng)目中，通過提供教育、醫(yī)療等多種後端服務(wù)，吸引消費(fèi)者購買。

　　事實(shí)上，涂力磊所説的未來“金礦”早在一年前就被本屆價(jià)值地産組委會(huì)追蹤發(fā)現(xiàn)。後者收集到的數(shù)十個(gè)高增長案例中，有相當(dāng)一部分企業(yè)憑藉後端服務(wù)産業(yè)鏈為股東創(chuàng)造了價(jià)值。最近數(shù)年，在規(guī)模迅速擴(kuò)增的同時(shí)，公司的凈資産收益率還不斷地攀新高。在房地産的“白銀時(shí)代”，創(chuàng)造了“黃金時(shí)代”才有的業(yè)績。有業(yè)內(nèi)人士甚至把後端服務(wù)比作房地産行業(yè)的“微軟”，認(rèn)為未來後端服務(wù)的價(jià)值將最終超過房地産開發(fā)，成為房企利潤中最主要的部分。

　　然而，以服務(wù)為主業(yè)的時(shí)代真會(huì)到來嗎？房地産後端服務(wù)業(yè)的利潤和銷售規(guī)模又會(huì)超過房地産開發(fā)嗎？開發(fā)商又該怎樣提早調(diào)整戰(zhàn)略迎接新的時(shí)代？所有這些問題都需要在7月25日至27日由每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦的2014年價(jià)值地産年會(huì)上得到解答。