挽救樓市 二三線城市默許多項(xiàng)托市政策

　　2014年伊始，房地産市場整體轉(zhuǎn)冷，各地新開樓盤紛紛降價(jià)不管是面對央行[微博]的5月“喊話”，還是“限購令”鬆綁傳言，房地産市場成交量依然低迷。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國房屋新建開工面積29090萬平方米，同比下降25.2%，其中住宅面積下降27.2%，全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8,%，其中住宅面積下降5.7%，全國商品房銷售13263億元，同比下降5.2%。

　　然而，房地産增速的下滑 ，直接對固定資産投資的增速構(gòu)成衝擊，在依賴投資“穩(wěn)增長”的慣性下，地方政府“托市”想法不斷。

　　近日，筆者了解到，在西北地區(qū)一些城市，相對稀缺的教育資源以及利用政府存量房評估系統(tǒng)變相“限降” 房價(jià)的做法正在悄然展開。

　　樓市遇冷

　　“房價(jià)下調(diào)雖然在意料之中，但是房價(jià)下跌得如此之快，確實(shí)讓人始料未及。”西安某房屋仲介公司經(jīng)理李鴻儒向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，去年還能賣到每平方米8000元的房子，眼下已經(jīng)降到每平方米7000元以內(nèi)，依然少有人問津。

　　對於一手房市場，李鴻儒表示，在2014年之前，自己每年都會組織行銷團(tuán)隊(duì)承接開發(fā)商的售樓業(yè)務(wù)，但是今年卻出現(xiàn)例外。他預(yù)計(jì)今年，西安市的商品房銷售環(huán)比上年同期縮水會在50%左右。

　　陜西省統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部的一份資料印證了李鴻儒的預(yù)測。

　　資料顯示，陜西省1~2份土地購置面積僅為3.56萬平方米，同比下降了84.8%，增速比2013年全年回落91.2個百分點(diǎn)，比全國1~2月份平均增速降低91.3個百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款也僅有0.46億元，同比下降89%，增速比2013年全年回落101.2個百分點(diǎn)，比全國1~2月份平均增速低97.9%。

　　伴隨著房地産市場整體走低，陜西省房地産産業(yè)協(xié)會會長高曉琳近日表示，目前陜西省房地産産業(yè)協(xié)會正在配合相關(guān)部門做房地産企業(yè)調(diào)研，整個調(diào)研到現(xiàn)在還沒有結(jié)束。據(jù)她透露：“此次房企調(diào)研的目的就是走進(jìn)企業(yè)，掌握更多真實(shí)的情況。”

　　在此之前，6月12日，陜西省物價(jià)局正式宣佈取消商品房價(jià)格備案制度。這項(xiàng)始於2007年12月的商品房價(jià)格備案制度一度背負(fù)著“馴服房價(jià)”的使命，但實(shí)施7年來，收效甚微。

　　顯然，陜西房地産市場的低迷並不是一個特例。搜房網(wǎng)陜西高級諮詢師楊俊卿向記者表示，雖然在2013年房地産市場還是處於量價(jià)齊升的狀態(tài)，但是進(jìn)入2014年之後，就急轉(zhuǎn)直下。市場分析人士雖早有預(yù)警，但還是落後市場變化。眾多二三線城市的房價(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，即使一線城市也未能避免房價(jià)下行趨勢。

　　6月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公佈數(shù)據(jù)顯示：5月份，全國70個大中城市中，房價(jià)環(huán)比下降的城市進(jìn)一步增加，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量雙雙佔(zhàn)比一半，為2012年6月以來首次，並創(chuàng)兩年內(nèi)新高。

　　在房地産市場整體走低的背後，地方政府也在頻頻推出托市政策，以求穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺b市場格局，其中南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整之外，福建、杭州、長沙、寧波、瀋陽、昆明等城市也頻頻傳出放鬆限購的消息。

　　“學(xué)區(qū)房”托市

　　相對於一線城市抵抗樓市下行的壓力，越不發(fā)達(dá)城市的抗壓能力越發(fā)顯得弱了。

　　位於甘肅省最東部的慶陽是甘肅省省轄市。今年初起，該市房價(jià)出現(xiàn)回落，地方政府就已經(jīng)開始構(gòu)思如何應(yīng)對。

　　“房地産登記資訊中，必須備案家庭成員資訊，尤其是子女的資訊。”甘肅省慶陽市一位房産經(jīng)銷商表示。

　　記者致電慶陽市房地産監(jiān)管部門獲悉，慶陽市在房産登記中的確要求對子女的情況進(jìn)行背書。至於在未來是否會將房産資源和教育資源掛鉤，該人士表示，目前還沒有出臺相關(guān)的文件。

　　慶陽市房地産登記中心裏，遇到正在辦理房産過戶手續(xù)的慶陽市民李明表示，雖然判斷慶陽市的房價(jià)還會下跌，但是為了子女入學(xué)，自己必須提前購房，以此鎖定優(yōu)質(zhì)的教育資源。“購房之後，在房産備案登記資訊中會錄入子女的相關(guān)資訊，但是對於目前所擁有的戶口資訊不會發(fā)生變化，也就是説不會因?yàn)橘I房之後，就隨著房産而變成城市戶口。”李明亦稱。

　　但是購房者與沒有購房者卻在教育資源配置上存在差異。一旦慶陽市限制跨區(qū)縣擇校，那麼購房者相對於沒有購房者，就多了一條擇校的途徑，即可在戶口所在地?fù)裥＃挚梢栽谫彿克诘負(fù)裥！?/p>

　　對“學(xué)區(qū)房”的剛需掛鉤房産銷售，這並不是慶陽市首創(chuàng)。在一線城市以及省會城市，房地産項(xiàng)目與教育資源相互掛鉤的情況比比皆是。往往在同一區(qū)域的房産，由於教育資源的差異，而導(dǎo)致房價(jià)差異很大。

　　二手房評估系統(tǒng)幫忙

　　如果説學(xué)區(qū)房是人為設(shè)定的購房需求，憑藉調(diào)整供需來“托舉”房價(jià)，在李鴻儒看來，利用二手房評估系統(tǒng)來“限降”的做法更為隱蔽。

　　“我的房子實(shí)際交易價(jià)格只有550000元，怎麼經(jīng)過陜西省地稅局的房産評估系統(tǒng)之後就成了658000元了，難道我的房子比同區(qū)域的新房價(jià)格還高？”在西安市二手房交易市場，買房者張明對於評估結(jié)果便是不理解。

　　讓他真正憤怒的是，由於西安地稅局的房産評估價(jià)格過高，他上繳稅金平白多了7128元。

　　張明交易的二手房被高估並不是一個個案。西安市二手房交易市場的一位消息人士稱，在二手房價(jià)整體下行的時候，地稅部門的存量房評估價(jià)格已經(jīng)不能夠真實(shí)地反映二手房市價(jià)。

　　二手房評估系統(tǒng)由地稅部門推行並實(shí)際應(yīng)用。推行的初衷是為了規(guī)範(fàn)二手房交易中的“陰陽合同”現(xiàn)象。但是在執(zhí)行中，該系統(tǒng)對於房價(jià)的監(jiān)控卻經(jīng)常性地遲緩，導(dǎo)致在交易過程中，真實(shí)的成交價(jià)往往低於二手房的評估價(jià)格，致使買房者往往要多承擔(dān)房屋出售所産生的稅金。

　　西安市二手房市場的工作人員告訴記者，之所以目前沒有調(diào)價(jià)，是因?yàn)檫€沒有接到地稅部門相關(guān)的通知。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從2014年1月1日，西安市存量房評估系統(tǒng)升級為“杭州”版本之後，到目前為止都沒有調(diào)整過。陜西景郡房地産資訊諮詢有限公司分行經(jīng)理李彥博表示，西安市房價(jià)從2014年開始到現(xiàn)在每平方米降價(jià)約400元。

　　“面對政府二手房系統(tǒng)的高估，大多數(shù)房産擁有者會重新考慮是否要賣掉房子。”上述消息人士表示。

　　不容回避的事實(shí)是房地産交易價(jià)格仍然是繳納房地産交易營業(yè)稅的主要依據(jù)。因此，對於存量房評估系統(tǒng)反應(yīng)跟不上市場變化節(jié)奏，有房地産分析人士認(rèn)為，這或許是地方政府為挽救房地産市場而選擇性默許。 (王金龍)