伴隨我國(guó)GDP增速的下滑，房地産行業(yè)的深度質(zhì)變也正在開啟。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月20日公佈的數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國(guó)商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計(jì)算，全國(guó)待售商品房約有6百萬套。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的數(shù)據(jù)，2014年全年，全國(guó)商品房銷售面積12億平方米，按此計(jì)算，除去新開工面積，當(dāng)前的庫(kù)存量需要半年以上的時(shí)間來消化。業(yè)內(nèi)稱房地産市場(chǎng)整體仍然將面臨較大的庫(kù)存消化壓力。

　　去庫(kù)存是今年樓市主基調(diào)

　　在庫(kù)存創(chuàng)新高的同時(shí)，2014年房地産開發(fā)和銷售增速顯著下降。數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)房地産開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。2014年，房地産開發(fā)企業(yè)房屋施工面積72.65億平方米，比上年增長(zhǎng)9.2%。2014年，商品房銷售面積12億平方米，比上年下降7.6%。

　　全聯(lián)房地産商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)日前在中國(guó)網(wǎng)際網(wǎng)路新聞中心?地産中國(guó)網(wǎng)主辦的“第六屆地産中國(guó)論壇”上稱，2014年房地産開發(fā)投資增速、銷售面積等都在下降。“如果把上一年增長(zhǎng)和第二年的低速和負(fù)增長(zhǎng)相比，落差就非常大。因此，我們覺得2014年情況很不好。”任志強(qiáng)表示。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱，整體來看，2014年房地産開發(fā)和銷售領(lǐng)域表現(xiàn)為投資增速顯著放緩且趨勢(shì)持續(xù)，施工面積增長(zhǎng)，新開工面積下降，銷售面積和銷售額雙雙顯著下滑，存量進(jìn)一步攀升。開發(fā)銷售領(lǐng)域的情況表明未來較長(zhǎng)期的一段時(shí)間內(nèi)，房地産市場(chǎng)整體仍然將面臨較大的庫(kù)存消化壓力，前景堪憂。

　　任志強(qiáng)預(yù)測(cè)：“2015年，根據(jù)各種情況測(cè)算，銷售會(huì)迅速回升，從去年9月份銷售最低潮開始，此後銷售基本上是處?kù)冻掷m(xù)上升的狀態(tài)。但是價(jià)格不一定隨著銷售量上揚(yáng)，因?yàn)檫€巨大的消化數(shù)字，消化的差不多了才可能改善庫(kù)存狀態(tài)和市場(chǎng)供求關(guān)係。”

　　任志強(qiáng)稱，今年已出臺(tái)的“房地産基金相關(guān)政策”及“城市群規(guī)劃”將對(duì)未來房地産發(fā)展産生重大影響。“城鎮(zhèn)化，特別是幾大城市群的分類建設(shè)城鎮(zhèn)化，已經(jīng)成為今年及未來幾年重要的基礎(chǔ)設(shè)施投資指引，對(duì)各個(gè)城市之間的建設(shè)也會(huì)産生巨大作用。”

　　胡景暉認(rèn)為，去年四季度以來，隨著“930”房貸新政、公積金新政、央行降息等利好的推出，近期樓市庫(kù)存消化的速度已有一定程度改觀，但是，宏觀樓市現(xiàn)有的供需和存量格局依然並不樂觀。無論從政府層面、還是市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的格局方面，消化庫(kù)存仍將是2015年樓市政策的主基調(diào)。

　　房地産白銀時(shí)代不是壞事？

　　在第六屆地産中國(guó)論壇上，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧雲(yún)昌表示，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時(shí)期，房地産市場(chǎng)也進(jìn)入“新常態(tài)”，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為，增速放緩、結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和市場(chǎng)嚴(yán)重分化。

　　“白銀時(shí)代對(duì)於我們行業(yè)來説不是壞事。”顧雲(yún)昌稱， “一個(gè)好的行業(yè)、一個(gè)成熟的行業(yè)必然是經(jīng)過激烈的競(jìng)爭(zhēng)，有風(fēng)雨交加的洗禮才能夠成熟；一個(gè)好的企業(yè)必然經(jīng)歷過高高低低的成功和失敗兩方面的磨煉，才能夠取得更好的發(fā)展。”

　　中國(guó)房地産策劃師聯(lián)誼會(huì)執(zhí)行主席樑上燕認(rèn)為，雖然房地産黃金時(shí)代已過去，但如果相互之間找到更好的方法結(jié)合，或許會(huì)贏得未來。

　　“從十年前探索到現(xiàn)在走到新的産業(yè)中，房地産適合眾籌，因?yàn)樗旧砀?0多個(gè)行業(yè)很關(guān)聯(lián)。如果互相之間的資源有對(duì)接，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)分?jǐn)偅l(fā)展的機(jī)會(huì)就更多。”她認(rèn)為，“如果思維能從現(xiàn)在開始去改變，那麼，房地産的白銀時(shí)代照樣可以成為黃金時(shí)代。”

　　不過，也有觀點(diǎn)則認(rèn)為，房地産並不存在“白銀時(shí)代”。新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、副總裁李戰(zhàn)洪表示，房地産不存在“白銀時(shí)代”。他表示，説白銀時(shí)代者可能都有“陰謀”，作為行業(yè)老大，鬱亮提出“白銀時(shí)代”更可能是為了嚇跑其他開發(fā)企業(yè)，“原來的開發(fā)商有8萬家，現(xiàn)在剩下了5萬家；在這個(gè)過程中，萬科也由1000億的銷售變?yōu)?000億了。”

　　但眼下控製成本、加速去庫(kù)存化變成房企求生存的關(guān)鍵點(diǎn)。李戰(zhàn)洪坦言：“希望房地産行業(yè)的稅收變少、地價(jià)變低。”

　　國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所副所長(zhǎng)靳東升從稅務(wù)方面詮釋了房地産行業(yè)的新變化：“營(yíng)改增涉及房地産業(yè)，將在年底前完成；其次，房地産稅也在加快立法，今年將進(jìn)入實(shí)施階段；最後，中國(guó)已經(jīng)加入了國(guó)際稅收公約，如果房企有一些跨境項(xiàng)目，就需要研究國(guó)際稅收的問題，主要是反避稅及加強(qiáng)國(guó)際合作。”

　　中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任葉劍平表示，長(zhǎng)期來看，房地産的“變”主要表現(xiàn)在健康、科技、綠色及土地制度方面，“房地産也是慢慢從不成熟變成熟的，真正為大眾服務(wù)的時(shí)代正在到來。”