昨日，中金公司發(fā)佈“中國房地産2015年走勢預(yù)測”，預(yù)測2015年將會有兩次降息，住房潛在需求將逐年降低，房價和土地市場或在2015年二季度及以後恢復(fù)。另外房地産市場重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”。分析師認為，此階段，開發(fā)商首先要做好服務(wù)，加速轉(zhuǎn)型，才能在消化期維持穩(wěn)定增長。

　　變模式：從“拉客”到“留客”

　　進入地産“白銀”時代，銷售規(guī)模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後，開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在佈局重劃、産業(yè)拓展、模式切換三條路徑。“展望未來三到五年，我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長空間見頂?shù)那闆r下，將迎來開發(fā)商轉(zhuǎn)型良機。”中金公司專家分析説。

　　本週末武漢8盤入市，新老盤齊上陣。記者踩盤發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變行銷方式，從“看房送電影票”轉(zhuǎn)變成體驗高大上數(shù)字體驗中心。與萬科、萬達等大牌企業(yè)合作建造數(shù)字行銷中心的武漢築巢數(shù)字傳媒有限公司，昨日在中民仁壽裏發(fā)起數(shù)字展廳體驗會。弧幕影院體驗實景房、iPad掃描房型直接觀看3D模型，不少高精尖的産品直接同房産銷售聯(lián)繫起來。

　　“數(shù)字體驗行銷中心投資預(yù)計200萬元，比一般的沙盤行銷中心造價貴5倍。但在用戶體驗和留客量上，有明顯提升。”該傳媒有限公司負責(zé)人透露，武漢本土房企也開始著手建設(shè)數(shù)字行銷中心。

　　“這種形式的案場就是未來趨勢，就是未來每個售樓部的標準模版，以客戶體驗為中心的思路，絕對是迎合群眾需要的。同時，數(shù)字案場直接秒殺了傳統(tǒng)售樓部，直接增強了購房者的自主體驗。”該項目負責(zé)人認為，傳統(tǒng)的房産行銷策劃僅僅停留在吸引更多的客戶，也就是傳統(tǒng)的“拉客”，而在實際轉(zhuǎn)型過程中，直接“留客”消化客戶，才是生存致勝的核心，“數(shù)字行銷中心或成為未來房産行銷標配。”

　　看預(yù)期：2015年房價平穩(wěn)

　　昨日，中金公司發(fā)佈預(yù)測，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預(yù)測：2.0%）。

　　“基於此數(shù)據(jù)，實際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢，回落速度緩于2012年。”中金公司解釋説，“實際利率與房價負相關(guān)，實際利率回落，同時預(yù)示著2015年房價平穩(wěn)。”

　　中金宏觀組預(yù)計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經(jīng)驗，新增信貸的15%-20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬億元左右，同比增長14%，將支援住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億元。

　　轉(zhuǎn)重心：“改善”+“保障”

　　2013年開始，中國房地産市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標誌性事件是戶均1套房的實現(xiàn)。專家認為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”，調(diào)控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費、防範房地産市場風(fēng)險。

　　“一旦到位資金來源及行業(yè)銷售額滯後，將直接拖累房地産投資增速。”專家指出，目前行業(yè)可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預(yù)計2015年新開工項目將繼續(xù)縮減。從産業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫存系統(tǒng)性下降，拿地恢復(fù)時點或在2015年二季度及以後。

　　同期，行業(yè)庫存去化週期在今年年底出現(xiàn)改善跡象。截至9月底，庫存去化月數(shù)指標從7月高點的16.9個月小幅降低至16個月左右。而2011-2012年週期，庫存去化月數(shù)高點出現(xiàn)在2012年1月，為17.9個月，之後迅速降低至2012年8月的9.0個月。“這也就意味著，鬆綁兩限，確實刺激了不少改善型和保障型住房置業(yè)者。”專家表示。　本報記者 劉倩雯