繼10月二手房出現(xiàn)爆發(fā)性行情之後，11月，受供應(yīng)加快的影響，新房市場(chǎng)將迎來一大波成交行情。經(jīng)過一個(gè)月的消化，央行新政對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)顯露出來。據(jù)中原地産數(shù)據(jù)，10月北京二手房實(shí)際成交近1.8萬套，但新房市場(chǎng)成交的環(huán)比漲幅僅2成。這樣的差異主要是因?yàn)樾路抗?yīng)相對(duì)滯後一些。不過，隨著11月新房市場(chǎng)供應(yīng)高峰的出現(xiàn)，新房成交將再次掀起樓市熱浪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月預(yù)計(jì)將會(huì)有33個(gè)項(xiàng)目入市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，自9月底“認(rèn)貸不認(rèn)房”與普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整兩項(xiàng)“暖市”政策公佈之後，“暖市”效力開始發(fā)作，雖然看房選房的購房者有所增多，但簽約的滯後性導(dǎo)致市場(chǎng)銷量未現(xiàn)起色，預(yù)計(jì)受到供應(yīng)集中爆發(fā)的影響，接下來的市場(chǎng)成交仍將處於反彈週期。

　　□供應(yīng)

　　11月33盤入市

　　繼10月下旬房企積極推盤之後，11月北京的供應(yīng)將持續(xù)增加。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有33個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括首開·熙悅尚郡、北京城建·勝茂廣場(chǎng)、中國鐵建·青秀尚城等在內(nèi)的17個(gè)純新盤，以及包括北京城建·世華泊郡、亦莊·金茂悅、住總?cè)f科·金域國際等在內(nèi)的16個(gè)老項(xiàng)目後期。這一開盤項(xiàng)目量也將創(chuàng)下下半年月度新高，從全年來看也僅次於5月的供應(yīng)量，北京樓市在經(jīng)歷了“寒秋”之後，將迎來新一輪“暖冬”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，今年來北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況呈現(xiàn)出“前多後少”的特點(diǎn)。上半年除元旦春節(jié)所在傳統(tǒng)淡季1、2月份之外，其他月份開盤個(gè)數(shù)均在30以上。雖然供應(yīng)較為充足，但是基於市場(chǎng)價(jià)格的不斷攀升，已超出購房者的心理預(yù)期。再加上長(zhǎng)期限購的影響市場(chǎng)需求逐漸疲軟，使得上半年市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)並不盡如人意，房企去化速度明顯放緩。市場(chǎng)疲軟直接打亂了開發(fā)商的推盤節(jié)奏，進(jìn)入下半年以來，除8月份之外，7月與9月開盤項(xiàng)目量均回縮至30個(gè)以內(nèi)，10月中上旬也僅有14個(gè)項(xiàng)目開盤。但是這一趨勢(shì)將在11月份打破，受到政策利好的拉動(dòng)，市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯抬頭。

　　□策略

　　低價(jià)開盤是主流

　　值得關(guān)注的是，在市場(chǎng)前景尚不明朗的背景下，房企的定價(jià)策略依然相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，多數(shù)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目均選擇“平開”，甚至“低開”。例如地處昌平南邵區(qū)域的純新盤中國鐵建·青秀尚城報(bào)價(jià)21000元/平方米，相比其同區(qū)域的路勁世界城價(jià)格低出2000元/平方米；而老項(xiàng)目後期亦莊金茂悅此次“起價(jià)38000元/平方米”，而其上期均價(jià)在42000元/平方米；另外其他以“起價(jià)”作為報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的還包括華潤(rùn)西元九里、首開萬科臺(tái)湖新城·V公館以及溪水雅地·尚著等，而以較低的“起價(jià)”作為宣傳點(diǎn)也是價(jià)格行銷的一種策略。另外，高姍認(rèn)為，雖然年底階段政策暖市，需求回升，但是市場(chǎng)價(jià)格卻能夠保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，這主要是受到樓市高庫存的影響。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京商品住宅存量為91229套，雖然其中有部分為尚未簽約的自住房所貢獻(xiàn)，但即便扣除這一部分，與去年同期58669套的庫存量也相去甚遠(yuǎn)。如此大的庫存壓力之下，多數(shù)房企在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖起初均選擇以跑量求生存，因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力並不充分。

　　□觀點(diǎn) 年底或出現(xiàn)供需雙高峰

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴記者，從11月入市項(xiàng)目特徵來看，郊區(qū)中低端剛需與改善型項(xiàng)目開盤積極性較高。其中又以大興和房山最為明顯，這兩個(gè)區(qū)域11月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目量均為6個(gè)。這與政策的指向性不無相關(guān)。例如普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，受益較大的是在原本“被非普”的郊區(qū)縣進(jìn)行首套置業(yè)的群體；而“認(rèn)貸不認(rèn)房”規(guī)則的改變，所針對(duì)的則主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。高姍指出，對(duì)於手中既有房産再進(jìn)行多次置業(yè)的群體來説，其資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此首付成數(shù)的變化對(duì)其影響相對(duì)較小。反而是“賣一買一”的中低端剛性改善群體，受制于資金的有限，對(duì)於信貸政策的優(yōu)惠反應(yīng)較大。因此在接下來的一段時(shí)間內(nèi)，中低端剛需及改善型産品將主導(dǎo)這一輪的市場(chǎng)回暖。

　　除去上述兩項(xiàng)已落地的政策之外，據(jù)傳另外一項(xiàng)稅收政策利好將在11月發(fā)佈，“原滿5年的普通住房交易免征營(yíng)業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征”，而一旦這一政策得到證實(shí)，加上原有的兩項(xiàng)“三管齊下”，將加快北京樓市回暖步伐，甚至在年底兩個(gè)月出現(xiàn)供需雙高峰。