房貸新政頒布近一個(gè)月，銀行的執(zhí)行效果如何？對(duì)樓市的刺激作用如何？房地産市場走勢又將何去何從？自9月末央行、銀監(jiān)會(huì)推出《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》後，不同聲音對(duì)樓市走勢的爭論從未停歇。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月首周，在房貸新政刺激和秋交會(huì)的大力促銷下，成都樓市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交會(huì)成交套數(shù)創(chuàng)下近12屆房交會(huì)的第二高位，成交面積也遠(yuǎn)高於其他幾屆。同時(shí)成交金額近30億元，為歷屆最高。與此同時(shí)，品牌房企的優(yōu)惠力度也格外搶眼。10月第二周，成都主城區(qū)新房、二手房的成交面積、成交套數(shù)，均環(huán)比上漲40%以上。最後兩周，成都商品房、住宅銷量仍穩(wěn)中有升。

　　不過，對(duì)於房貸新政的刺激效果，不少開發(fā)商持保留意見，認(rèn)為“只是影響了客戶的購房心理”，去庫存最有效的方法還是主動(dòng)降價(jià)。嘉聯(lián)地産報(bào)告就指出，雖然金融和政策環(huán)境已略有改善，但不斷疊加的庫存壓力，迫使品牌房企仍需堅(jiān)持目前的低價(jià)策略。

　　由成交“升溫”的現(xiàn)象能否得出樓市“回暖”的判斷？成都某股份制銀行內(nèi)部人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，各家銀行對(duì)房貸的實(shí)際優(yōu)惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月樓市的 “升溫”只是伴隨股票市場下跌過程的一次小小反彈，真正的回暖並沒有到來。

　　“7折房貸利率”暫未執(zhí)行/

　　國慶大假結(jié)束頭一天 （10月8日），各大開發(fā)商就紛紛“曬出”了房交會(huì)期間的成績單。藍(lán)光地産十盤成交金額10.7億元，保利十七盤成交10.3億元，綠地五盤成交7.2億元，萬科六盤成交5.1億元，華僑城成交1億元。

　　事實(shí)上，房交會(huì)上最受青睞的仍是攜多盤展銷的品牌房企，剛需盤則佔(zhàn)了這批房源中的絕對(duì)主力，而價(jià)格直降則成為帶動(dòng)銷售的最明顯因素。本屆秋交會(huì)的最大贏家藍(lán)光地産公開表示，秋交會(huì)成交房屋以低總價(jià)的三房為主。另外，記者了解到，成都萬科則推出了8.5折的強(qiáng)力優(yōu)惠。“行銷不玩虛的，優(yōu)惠到家，成交自然到位”的觀念，已成房企共識(shí)。

　　據(jù)中原地産統(tǒng)計(jì)，國慶期間成都共有142個(gè)重點(diǎn)在售樓盤（含秋交會(huì)參展樓盤40個(gè)），總計(jì)成交3727套，整體環(huán)比上漲103%，成交總金額近30億元，創(chuàng)歷屆最高。在10月之後的三周裏，銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好。

　　那麼，對(duì)於這樣的成績，房貸新政立了多大功勞？事實(shí)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各家銀行最具吸引力的 “7折房貸利率”暫未執(zhí)行，大家均在觀望等待進(jìn)一步的細(xì)則出臺(tái)。剛需樓盤的勁銷，還是靠房企降價(jià)帶動(dòng)的。

　　第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事羅元均表示，銀行不會(huì)對(duì)房貸放出大量資金，面對(duì)樓市未來龐大的資金需求，“銀行會(huì)考慮房地産行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)給出很大額度的優(yōu)惠貸款。”

　　不過，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策也在一定程度上激發(fā)了改善型需求客戶的購買慾望。比如，與其他品牌房企的多盤聯(lián)動(dòng)不同，中海地産便僅攜一個(gè)170~245平方米的大戶型高端盤參加房交會(huì)，並且憑藉九號(hào)公館單盤攬金2.8億元。

　　“中央並非是在保房地産行業(yè)，無論是限購解除，還是限貸政策放鬆的表述，都是有條件、加以限制的。”北京師範(fàn)大學(xué)金融研究中心主任、平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》採訪時(shí)指出，早前的政策是在房地産市場發(fā)展過熱的背景下出臺(tái)的，而現(xiàn)在，則是調(diào)整其中不合適的成分。例如，既認(rèn)貸又認(rèn)房的政策，對(duì)市場殺傷力過大，應(yīng)予調(diào)整。

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢將更明顯/

　　市場下行之時(shí)，房企的日子普遍不好過，弱肉強(qiáng)食的叢林法則也益發(fā)突顯。數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國房企五十強(qiáng)中，僅有一成房企銷售目標(biāo)完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企業(yè)績分化嚴(yán)重，部分房企銷售完成率甚至不足30%。

　　“龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)進(jìn)一步分化特徵，而這種特徵在市場低迷期尤為明顯。”同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場集中度將進(jìn)一步提高。未來“千億軍團(tuán)”房企之間，以及TOP100房企之間的競爭會(huì)更加激烈，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)洗牌趨勢將更加明顯。

　　在“現(xiàn)金為王”的壓力下，房企一方面加緊銷售，回籠資金，另一方面則積極擴(kuò)大融資渠道。記者注意到，《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》第四條指出，“要繼續(xù)支援房地産開發(fā)企業(yè)的合理融資需求”，支援資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地産企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房。擴(kuò)大市場化融資渠道，支援符合條件的房地産企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　羅元均告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不能否認(rèn)的是，上述政策出來後，銀行會(huì)對(duì)是否借錢給房企的條件考量作些許改變，但改變幅度不好説。總體來説，銀行更看重房地産行業(yè)的中長期變化，對(duì)貸款給房地産行業(yè)還是非常謹(jǐn)慎的。

　　在銀行人士看來，房屋有幾塊剛性成本，樓面地價(jià)、建安成本和稅收。上述銀行人士表示，“三塊成本加在一起也要五六千（每平方米）了，銀行所顧慮的是，如果市場價(jià)跌到五千（每平方米）怎麼辦？”通過銀行杠桿、民間借貸、信託進(jìn)行融資的房企，“就好比一邊在融資買股，一邊買的股票股價(jià)卻在下跌，一旦債務(wù)到期股票還沒出手，那資金鏈就斷裂了。”預(yù)計(jì)到明年，還會(huì)有一批資金鏈斷裂的房企出現(xiàn)。

　　房地産投資應(yīng)注重房産本身價(jià)值

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對(duì)樓市下行，中國家庭對(duì)房地産投資的前景判斷也出現(xiàn)了明顯分化。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年中國家庭金融調(diào)查顯示，在買房人群中，第二季度購房者投資性購房動(dòng)機(jī)佔(zhàn)購房總動(dòng)機(jī)的24.8%，“投資性購房”成為最重要的購房動(dòng)機(jī)，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為10%。在賣房人群中，第二季度賣房者認(rèn)為房價(jià)會(huì)降而賣房的比率為10%，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為3.8%。

　　這兩組數(shù)據(jù)的變化，反映出“買房投資的家庭認(rèn)為房價(jià)下滑，正是抄底進(jìn)入的好機(jī)會(huì)。而賣房的家庭認(rèn)為這是樓市衰落的開始，要趕緊處理掉投資性房産。”總體來説，中國家庭對(duì)房價(jià)的預(yù)期以“平穩(wěn)偏下降”為主。

　　中鐵二局地産行銷總監(jiān)劉斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採訪時(shí)表示，房地産已越來越多地回歸它的本來屬性，純粹是買來住或買來經(jīng)商的情況越來越多。“以前大家跟著政策買房子，是因?yàn)橛X得是不是還可以炒一下房，7000多元的單價(jià)買的，明年是不是可以八九千元轉(zhuǎn)手出去？這是以前的思路。”

　　羅元均指出，房貸新政不僅僅釋放了一部分剛需和改善型需求，對(duì)投資性需求也有刺激。需要注意的是，投資不是投機(jī)，中國人買房過去有一個(gè)非常錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，就是投資人往往抱著短線投機(jī)心理，今年買進(jìn)就期望明年翻倍賣出，投機(jī)亦是中國房地産市場十幾年來走過的彎路，房地産投資應(yīng)是看地方、看項(xiàng)目、看價(jià)值點(diǎn)。

　　“至少現(xiàn)在在成都入手一套房子，工資房價(jià)比處於比較合理的水準(zhǔn)。先不提短期內(nèi)升值的問題，買一套有價(jià)值的房子投資回報(bào)率能做到年化7%~8%，是不是比把錢放在銀行裏好？”羅元均補(bǔ)充説，房地産從來不是投機(jī)性的，從房産本身價(jià)值考量才是真正的不動(dòng)産投資。　　每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都