10月的成都土地市場，在供應(yīng)量緩步回升的同時(shí)向商業(yè)供地集中。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市國土局土地招拍掛公告顯示，10月成都將有13宗土地供應(yīng)，其中掛牌7宗，拍賣6宗，累計(jì)供應(yīng)面積826.7畝，將分為4次出讓。2014年10月擬出讓金額（起拍總價(jià)合計(jì)）為32.49億元。其中，純住宅用地0畝；純商業(yè)用地169.2畝，佔(zhàn)比20.5%；綜合用地（商住/住商）657.5畝，佔(zhàn)比79.5%。

　　10月商業(yè)用地的集中供應(yīng)，引來商業(yè)地産開發(fā)商抄底拿地。10月21日，成都市土地市場掛出四宗土地，最終青白江區(qū)的兩宗商業(yè)地塊被四川邦邦置業(yè)有限公司以底價(jià)摘得，另外兩宗成華區(qū)的地塊則由世茂集糰子公司上海世茂悅盈投資管理有限公司抄底獲取。

　　值得注意的是，在房貸新政的影響下，二線城市出現(xiàn)了樓市銷量回暖的現(xiàn)象。有開發(fā)商預(yù)計(jì)第四季度土地市場競爭會(huì)非常激烈，後悔前三季度地拿少了。

　　第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事羅元均對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記表示，房企會(huì)不會(huì)出手競拍，以及溢價(jià)率的高低，關(guān)鍵還是看土地價(jià)格是否在開發(fā)商接受範(fàn)圍內(nèi)。開發(fā)商不會(huì)因?yàn)榉抠J政策的出現(xiàn)，而大幅調(diào)整拿地策略。

　　世茂抄底成都主城/

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，9月成都市商住用地總供應(yīng)土地11宗，成交僅5宗，合計(jì)約559.16畝，環(huán)比驟降90.36%；成交總額僅1.9億元，相比8月的90.21億元，也創(chuàng)下了近兩年來成都土地市場單月最低值。

　　“鋻於樓市的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)房企的貸款是嚴(yán)格把控的。”某商業(yè)銀行內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這使得現(xiàn)金流成為房企得來不易的資産，“大量房企資産負(fù)債表上一大塊全是存貨，現(xiàn)金流一塌糊塗。”上述銀行人士分析，“之前賣了樓盤有現(xiàn)金的開發(fā)商，擔(dān)心房價(jià)還要下跌，所以持幣觀望。覺得還有好的項(xiàng)目可以做的房企，資金又陷在存量項(xiàng)目上了。房地産開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流自然傳導(dǎo)到了上游土地市場。”

　　10月以來，土地供應(yīng)開始小幅回升。10月21日，世茂集團(tuán)以底價(jià)拿下成華區(qū)保和街道28.2畝商業(yè)地塊，成交樓面價(jià)為2640元/平方米。據(jù)了解，這是世茂集團(tuán)落子猛追灣地塊、龍泉驛大面地塊後，再次在成都拿地。世茂成都公司投資經(jīng)理王浩宇向媒體透露，世茂拿下的成華區(qū)保和地塊將是一個(gè)10萬平方米純商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)方面將由購物中心和青年公寓構(gòu)成。

　　世茂集團(tuán)下屬上市房企世茂股份（600823，SH）是全國大型房企中為數(shù)不多的前三季度業(yè)績“達(dá)標(biāo)”公司之一。世茂股份三季度報(bào)顯示，2014年1～9月，公司實(shí)現(xiàn)合同簽約額114.8億元，同比增長13%；實(shí)現(xiàn)合同簽約面積81.9萬平方米，同比增長12%；簽約單價(jià)達(dá)1.40萬元/平方米，同比增長1%。截至9月末，公司已實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的72%。

　　在上述銀行人士看來，房企銷售業(yè)績已出現(xiàn)明顯分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面突顯，市場加速分化。“預(yù)計(jì)到明年，會(huì)淘汰一大批資金鏈斷裂的房企。”

　　商業(yè)用地、新區(qū)土地受關(guān)注/

　　雖然9月30日人民銀行、銀監(jiān)會(huì)推出的 《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確指出，要“積極支援居民家庭合理的住房貸款要求”，對(duì)有購買第二套住宅的改善型需求人群採取“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，但開發(fā)商們對(duì)這一政策對(duì)住宅市場的刺激效果保持謹(jǐn)慎。

　　“認(rèn)貸不認(rèn)房的效應(yīng)集中在改善型住房，但改善型住房的客戶都較為理性。”中鐵二局地産集團(tuán)行銷總監(jiān)劉斌告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，改善型住房的目標(biāo)客戶只會(huì)根據(jù)自己的需求和房子的性價(jià)比來“慢慢選擇”，不會(huì) “跟著政策買房子”，因此這部分住房的去庫存速度仍比較緩慢。

　　住宅市場進(jìn)展緩慢，今年以來，包括龍湖、協(xié)信在內(nèi)的不少房企，都將目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地産。第四季度，商業(yè)用地的推出仍備受房企關(guān)注。據(jù)華潤置地成都金悅灣項(xiàng)目行銷負(fù)責(zé)人陳圓介紹，尤其是那些總價(jià)較高、以商業(yè)為主的不動(dòng)産，是他們下一步的推介重點(diǎn)，“其優(yōu)勢在於商業(yè)開發(fā)更具前景，更能抵抗匯率變化，更具産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整下的可持續(xù)發(fā)展性，並具備更高的融資價(jià)值。”

　　隨著10月14日天府新區(qū)獲批成為“國家級(jí)新區(qū)”，這片土地下一步的價(jià)格趨勢也成為土地市場的關(guān)注焦點(diǎn)。在羅元均看來，不可否認(rèn)的是，“國家級(jí)新區(qū)”的稱號(hào)會(huì)對(duì)整個(gè)天府新區(qū)的土地市場有所刺激。但新區(qū)配套設(shè)施的不成熟現(xiàn)狀，仍將會(huì)是開發(fā)商在該區(qū)域拿地時(shí)的最大顧慮。

　　“在某些時(shí)候，軟性環(huán)境的支援可能比硬的基礎(chǔ)設(shè)施更重要，新政策的效應(yīng)，還有一些老政策怎麼優(yōu)化，怎麼提高執(zhí)行力，這些對(duì)投資者、企業(yè)都是非常重要的。”森宇集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)罱t在一場關(guān)於天府新區(qū)的發(fā)展論壇上表示，天府新區(qū)未來政策的支援力度是促成區(qū)域繁華的關(guān)鍵。　每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都