“信貸是否會放鬆，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的最關(guān)鍵因素。”昨日，中原地産首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時直言。

　　限購放開已經(jīng)兩月有餘，雖然在一定程度上刺激了樓市成交量的回暖，但囿于貸款政策，大部分購房者還是選擇繼續(xù)觀望。從全國範(fàn)圍看，限購與否已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策。信貸是否放鬆是關(guān)鍵因素。

　　9月15日，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)佈重要通知，要求“高端放開、中端支援、低端保障”，促進全省房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展。恒銀基金分析師何沐澤認(rèn)為，雖然一些省市出臺了放鬆信貸政策的文件，但沒有央行與當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的參與，恐怕地方商業(yè)銀行很難執(zhí)行下去。而且，銀行也有自身的盈利和風(fēng)險考量，對於目前的樓市，銀行更多持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　張大偉分析稱，到目前為止，已經(jīng)有多個地方政府發(fā)佈了信貸方面的鬆綁文件，地方政府並無銀行的管理許可權(quán)，但依然發(fā)佈要求銀行降低貸款利率的文件，主要有兩方面作用，首先給市場信心。其次將穩(wěn)增長的壓力轉(zhuǎn)移到銀行，給銀行施加壓力。

　　“這些政策雖然會在一定程度上提振市場信心，但實際效果依然要看信貸釋放情況。”張大偉指出。

　　中國房地産及住宅研究會副會長顧雲(yún)昌表示，房地産市場如何，關(guān)鍵在於信貸政策，而信貸政策與整個貨幣政策連在一起，貨幣政策又與宏觀經(jīng)濟形勢緊密相連。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進認(rèn)為，信貸環(huán)境放寬的可能性會加大，因為如果缺乏信貸“潤滑油”的作用，所謂的限購鬆綁政策其實並不能發(fā)揮良好的預(yù)期效果。

　　樓市復(fù)蘇不僅表現(xiàn)在成交量上，房地産企業(yè)信心的回升尤為關(guān)鍵。中國指數(shù)研究院發(fā)佈的報告顯示，2014年上半年，共有25家房地産企業(yè)通過境外融資平臺發(fā)行35筆債券，共募集資金約合人民幣797億元，發(fā)債規(guī)模較去年同期略有縮減。但是仍有多家房企多次通過境外平臺獲得較大的融資額度。

　　嚴(yán)躍進表示，房企融資規(guī)模加大，對於未來的穩(wěn)健經(jīng)營等有絕對性的支撐作用。一般來説，房企融資規(guī)模加大，要看三個要素。第一，相應(yīng)的金融市場的支援。第二，融資成本是否夠低。現(xiàn)實中，很多融資工具成本高，房企難以承受。而近期的中期票據(jù)發(fā)行在價格上有優(yōu)勢，迎合了房企的需求。第三，整個樓市能夠反彈。隨著限購政策鬆綁，房企的預(yù)期會由悲觀轉(zhuǎn)為樂觀，融資積極性將會增加。

　　日前，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)佈了《關(guān)於促進全省房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》明確，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個人購買屬於家庭唯一普通商品住房的，實行減半徵收契稅等相關(guān)購房優(yōu)惠政策。

　　在此之前，四川省、福建省等省份發(fā)佈的救市文件也涉及到了首套房貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款等內(nèi)容。這些政策的出臺被業(yè)內(nèi)視為繼第一波取消限購的救市潮後的第二波救市潮。

　　中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮在接受《證券日報》記者採訪時表示，自今年5月份開始，地方政府紛紛開始取消限購，但房地産市場並沒有出現(xiàn)以往的復(fù)蘇、上漲態(tài)勢，反而呈現(xiàn)出了持續(xù)調(diào)整的狀態(tài)。

　　統(tǒng)計顯示，今年前8個月，全國房地産開發(fā)投資為58975億元，同比名義增長13.2%，增速比前7個月回落0.5個百分點。前8個月，全國商品房銷售面積為64987萬平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷售面積下降10.0%。由此可見，第一波取消限購並未使房地産市場得到復(fù)蘇。

　　郭凡禮分析稱，隨著第二波救市潮拉開帷幕，地方政府明顯加大了救市力度，調(diào)低首付比例、財政補貼等相應(yīng)措施均已出現(xiàn)，加上房企實質(zhì)性的降價，第二波救市的效果或?qū)@現(xiàn)出來。

　　郭凡禮認(rèn)為，資金是房地産行業(yè)的血液，如果信貸全面放開，國家積極救市，房地産行業(yè)將迅速得到能量，房價將迅速被提升。因此，信貸政策是房地産發(fā)展趨勢的關(guān)鍵。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進也認(rèn)為，如果説第一波救市的特徵是鬆綁，那麼第二波救市的特徵是刺激，尺度也越來越大。

　　郭凡禮表示，第一波救市和第二波救市的行為均是地方政府的“小打小鬧”，還沒有涉及到實質(zhì)性的、全面的金融政策的放鬆。

　　【開胃菜】

　　地方取消限購未達預(yù)期

　　樓市低迷影響房企信心，20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減

　　■本報記者 李木子

　　呼和浩特市明確取消樓市限購的舉動，瓦解了46個城市樓市限購的聯(lián)盟，隨即一些觀望的地方政府緊跟呼和浩特的腳步，開始試探性放開樓市限購政策，至今，只有北京、上海、廣州、深圳、南京、珠海和三亞七個城市還在堅守限購政策。

　　部分城市放開限購的腳步選擇了分兩步完成。繼8月1日限購鬆綁之後，青島市國土資源與房屋管理局再次發(fā)佈消息，表示自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。這標(biāo)誌著在青島實施了42個月的“限購令”全面解除。無獨有偶，杭州、西安等城市也是在限購局部鬆綁試水之後才全面解除。

　　雖然樓市限購令逐步放開已有兩個月的時間，但市場的反應(yīng)並不十分理想。

　　中原地産研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份前14天，54個主要城市合計住宅簽約83349套，與8月份基本持平。中原地産首席分析師張大偉向《證券日報》記者指出，一線城市如北京自住房簽約減少，所以實際簽約的純商品房基本平穩(wěn)。二線城市成交量不漲反降，從6月份開始的鬆綁限購刺激作用逐漸放緩，8月份成交量上漲後，因為沒有信貸的明顯鼓勵，市場歸於平淡。三線城市成交有所上漲，主要是大部分城市都有以價換量的項目出現(xiàn)。

　　“市場持續(xù)半年多的蕭條後，房企資金壓力極大，這種情況下，房企將以價換量帶動‘金九銀十’成交增長，但對比2013年，今年的成色將明顯暗淡。”張大偉預(yù)計。

　　雖然在限購放鬆的背景下，樓市成交量較之前幾個月有所反彈，但逐漸回暖的房地産銷售市場沒有給房企帶來更多的信心，在土地市場上，房企依舊維持著相對謹(jǐn)慎的腳步。

　　中原地産市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4月份至8月份連續(xù)5個月不足200億元，最近3個月更是在百億元關(guān)口徘徊。9月份上半月，20大房企中僅萬科與萬達分別拿地金額達到9億元，合計僅為18.34億元。記者 李木子