中新網(wǎng)8月21日電(房産頻道 馬榕) 作為昔日房?jī)r(jià)堡壘的一線城市，正在面臨著降價(jià)聲的圍剿。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)首次環(huán)比全面下跌，新房二手房皆未倖免。

　　市場(chǎng)上花樣百齣的樓盤降價(jià)促銷——零首付、降價(jià)險(xiǎn)、低價(jià)團(tuán)購(gòu)、七折利率優(yōu)惠等，也佐證了一線城市房?jī)r(jià)的下調(diào)。有業(yè)內(nèi)甚至預(yù)言，在金九銀十來臨之際，一線城市將面臨大範(fàn)圍“降價(jià)潮”。

　　事實(shí)上，一線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的下滑，多為少數(shù)區(qū)域拉低城市整體房?jī)r(jià)，與城市部分“熱地”降溫等因素密切相關(guān)。二手房雖年內(nèi)價(jià)格普降，但成交量已現(xiàn)回升跡象。中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，一線城市不會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)，開發(fā)商的促銷雖讓利程度十分有限，但已可促動(dòng)房企走量。

　　新房：開發(fā)商讓利尺度有限

　　事實(shí)上，不少購(gòu)房者並不認(rèn)同一線城市房?jī)r(jià)在數(shù)據(jù)上的下滑。

　　“這幾天轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)北京的幾個(gè)售樓處，發(fā)現(xiàn)沒有降多少，依然堅(jiān)挺。偏遠(yuǎn)的新樓盤倒是有價(jià)格優(yōu)惠，可一算優(yōu)惠幅度極小，幾乎可以忽略不計(jì)。”一位北京購(gòu)房者如此描述自己對(duì)北京房?jī)r(jià)的感受。

　　中新網(wǎng)房産頻道在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，上述數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的一線城市新房齊齊下跌，在現(xiàn)實(shí)樓市中的表現(xiàn)更為複雜。

　　一方面，一線城市實(shí)際降價(jià)分區(qū)域，部分區(qū)域有明顯下調(diào)現(xiàn)象，但絕大多數(shù)處於僵持狀態(tài)。

　　“北京個(gè)別區(qū)域的降價(jià)現(xiàn)象比較明顯，比如房山長(zhǎng)陽、通州臺(tái)湖，但市場(chǎng)並未出現(xiàn)全面性降價(jià)。” 亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅在接受中新網(wǎng)房産頻道採(cǎi)訪時(shí)表示。

　　值得關(guān)注的是，這些降價(jià)區(qū)域，諸如北京東壩、臺(tái)湖等，大多曾在去年炙手可熱，甚至出現(xiàn)了高價(jià)“地王”。“去年開發(fā)商樂觀判斷市場(chǎng)，之前漲幅比較高的區(qū)域庫存積壓較多，導(dǎo)致如今降價(jià)幅度大於其他區(qū)域。”張大偉説。

　　北、上、廣、深新房市場(chǎng)分區(qū)域降價(jià)的另一特點(diǎn)是，郊區(qū)降價(jià)幅度明顯高於中心區(qū)域。對(duì)此，張大偉分析，這些屬於剛需區(qū)域，受今年信貸收緊影響非常大。而對(duì)北京而言，自住房的上市也吸引了大量需求。

　　另一方面，從一線城市降價(jià)樓盤來看，實(shí)際降價(jià)尺度有限，多數(shù)為打折優(yōu)惠等小力度促銷，直降房?jī)r(jià)者寥寥。

　　之前被媒體報(bào)道為“京城‘萬元盤’重現(xiàn)”的合生世界村，實(shí)際只有參加開發(fā)商組織的“期權(quán)換房”活動(dòng)，才能享受每平方米9800元的優(yōu)惠價(jià)格。近日北京珠江四季悅城推出的“買房7折利率”活動(dòng)，也需將首付款中的部分資金作為信託認(rèn)購(gòu)額，購(gòu)買珠江投資旗下的基建信託。而更多的“特供房”，則需要先支付第三方機(jī)構(gòu)約2萬、3萬元不等的服務(wù)費(fèi)。

　　上海易居房地産研究院研究員介紹稱，上海大規(guī)模的降價(jià)聲也並不多，採(cǎi)取最多的是購(gòu)房?jī)?yōu)惠券、贈(zèng)送禮物等方式來蓄客。廣州、深圳也多如此類。

　　在張大偉看來，這些促銷優(yōu)惠落到購(gòu)房者頭上，其實(shí)讓利程度並不大。“因?yàn)橥恋貎r(jià)格處於高位，一線城市房企捨不得讓利。”

　　二手房：普遍降價(jià) 近期初現(xiàn)回暖跡象

　　在四大一線城市，與一手房較為堅(jiān)挺的價(jià)格相比，二手房?jī)r(jià)格浮動(dòng)較大。中新網(wǎng)房産頻道對(duì)比今年以來統(tǒng)計(jì)局公佈的70城房?jī)r(jià)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，北上廣深二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅通常大於一手房。

　　數(shù)據(jù)顯示，早在今年1月，北京二手房?jī)r(jià)格便有了0.1%的環(huán)比下跌，從4月開始連續(xù)環(huán)比回落，上海、廣州、深圳則相對(duì)滯後。6月起，四大一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比全跌，同比漲幅亦在收窄。

　　對(duì)於這一抽象數(shù)據(jù)感受最深刻的，莫過於各大二手房仲介門店店員。“今年上半年，通州這邊好幾家門店已經(jīng)關(guān)店了。”北京通州一家21世紀(jì)不動(dòng)産門店店員向中新網(wǎng)房産頻道介紹，每天來諮詢的人比去年少很多，雖然價(jià)格已經(jīng)下調(diào)，多數(shù)購(gòu)房者仍然猶豫不決。

　　“目前市場(chǎng)在售的二手房房源均價(jià)相比年初最高點(diǎn)，跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%。”張大偉説。

　　不僅是北京，類似情況在上海、深圳、廣州也均有出現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道，7月份廣州二手住宅的降價(jià)現(xiàn)象已從郊區(qū)開始擴(kuò)散到中心區(qū)週邊。上海部分板塊學(xué)區(qū)房甚至低價(jià)拋盤，降價(jià)幅度超過10%。

　　不過，近期北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象。中原地産數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交4001套，相較于5、6月份3000余套的成交量，有了較大提升。21世紀(jì)不動(dòng)産提供的數(shù)據(jù)也顯示，在經(jīng)歷的第一週成交遇冷之後，8月份第二周北京市二手住宅成交1894套，環(huán)比上漲9.7%，同比上漲5.0%。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)産北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為，前期受市場(chǎng)大環(huán)境遇冷及自住房競(jìng)爭(zhēng)影響，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下探，而近期多地政策放鬆、銀行信貸偏緊有所放緩，對(duì)二手房市場(chǎng)成交量增加産生了助力作用。

　　一線城市二手房市場(chǎng)是否就此回暖轉(zhuǎn)升？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，期性的波動(dòng)仍然存在，説回暖可能為時(shí)尚早。“現(xiàn)在尚未有任何跡象表明樓市有逆轉(zhuǎn)的可能。” 寇海龍説。

　　爭(zhēng)論：一線城市將迎“降價(jià)潮”？

　　儘管日前若干“日光碟”再現(xiàn)北京樓市，部分業(yè)內(nèi)認(rèn)為市場(chǎng)初顯回暖端倪，但7月一線城市房?jī)r(jià)的全線環(huán)比回落，還是讓“降價(jià)潮”之聲再度喧囂四起。

　　《證券日?qǐng)?bào)》8月18日引述同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉觀點(diǎn)稱，以上海為例，大範(fàn)圍的“降價(jià)潮”即將來臨，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。

　　不少房企也表達(dá)了對(duì)降價(jià)的“曖昧”之情。據(jù)媒體報(bào)道，日前，萬科總裁鬱亮在解讀萬科發(fā)展思路時(shí)表示，廣州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分、成熟度高，將會(huì)在該地適當(dāng)降價(jià)。

　　一線城市真將面臨降價(jià)潮？張大偉並不認(rèn)同。“一線城市目前多是促銷，促銷已經(jīng)可以促動(dòng)房企走量了，北京促銷項(xiàng)目成交量都不錯(cuò)，因?yàn)樾枨蠛艽蟆！?/p>

　　以位於北京朝陽區(qū)東壩的首開常青藤為例，中新網(wǎng)房産頻道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目之前曾推出“特供房”、“享5千抵2萬”等多項(xiàng)優(yōu)惠促銷活動(dòng)。據(jù)中原地産數(shù)據(jù)顯示，截止17日，首開常青藤以89的成交量居於8月成交榜第6位。

　　在張大偉看來，在樓市降溫的情況下，房?jī)r(jià)變化有三階段。第一階段是“止?jié)q”，也就是去化放緩，第二階段是房企促銷，進(jìn)行約 5%—10%的價(jià)格讓利。第三階段是大幅價(jià)格戰(zhàn)。“與杭州等地不同，一線城市不太可能進(jìn)入三階段，更多會(huì)在二階段徘徊。”

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受中新網(wǎng)房産頻道採(cǎi)訪時(shí)也表示，一線城市樓市現(xiàn)在屬於觀望期、僵持階段，這是暫時(shí)的。“現(xiàn)階段的價(jià)格下調(diào)，是市場(chǎng)供求關(guān)係調(diào)整的正常現(xiàn)象。”

　　對(duì)於降價(jià)潮不會(huì)在一線城市出現(xiàn)的原因，郭毅也指出，“在市場(chǎng)出現(xiàn)大面積降價(jià)前，估計(jì)政府的調(diào)控手段就會(huì)放鬆了。”(中新網(wǎng)房産頻道)